Den Energieausweis zahlt in Berlin immer der Vermieter oder Eigentümer, nie der Mieter. Die Pflicht aus §80 GEG trifft ausschließlich die Vermieterseite, und umlagefähig ist der Ausweis auch nicht: Er entsteht nicht laufend, sondern alle zehn Jahre einmal, und fällt damit aus der Betriebskostenverordnung heraus.
Die Frage kommt bei mir fast jede Woche am Telefon an. Meistens von Vermietern, die hoffen, den Betrag über die Nebenkosten zurückzuholen. Manchmal von Mietern, die eine Position in der Abrechnung entdeckt haben, die dort nicht hingehört.
Die Antwort ist unbequem kurz für die einen und angenehm kurz für die anderen.
Wer zahlt den Energieausweis, Vermieter oder Mieter?
Der Vermieter. Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet in §80 Abs. 3 bis 5 GEG Verkäufer, Vermieter und Verpächter, den Energieausweis zu beschaffen, bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Der Mieter kommt in dieser Pflichtenkette überhaupt nicht vor.
Der Ausweis ist kein Service für den Mieter. Er ist eine Nachweispflicht des Eigentümers.
Das ist der ganze Unterschied. Wer eine gesetzliche Pflicht erfüllt, die an sein Eigentum geknüpft ist, trägt auch die Kosten dafür. Genauso wie beim Grundbuchauszug oder bei der Teilungserklärung.
Wer die Pflicht ignoriert, zahlt übrigens mehr als den Ausweis. Fehlt er bei Verkauf oder Neuvermietung, sind bis zu 10.000 Euro Bußgeld möglich (§108 GEG). Wird er bei der Besichtigung nicht vorgelegt, bis zu 5.000 Euro.
Ältere Ratgeber nennen 15.000 Euro. Das ist EnEV-Recht und seit 2020 überholt.
Welche Pflichten im Vermietungsfall sonst noch gelten, steht ausführlich in meinem Beitrag zum Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung in Berlin.
Ist der Energieausweis auf die Betriebskosten umlagefähig?
Nein. §1 Abs. 1 BetrKV definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Zusätzlich nimmt §1 Abs. 2 BetrKV Verwaltungskosten ausdrücklich aus, und genau dorthin gehört der Ausweis. Die Umlage ist unzulässig.
Zwei Hürden, die der Energieausweis beide reißt.
Die erste ist das Wort “laufend”. Wasser, Müll, Aufzug, Versicherung: Diese Kosten fallen jedes Jahr an.
Der Energieausweis fällt einmal pro Jahrzehnt an. Damit ist er keine Betriebskostenposition, sondern eine einmalige Ausgabe des Eigentümers.
Die zweite ist die Zuordnung. Der Ausweis dient der Erfüllung einer gesetzlichen Nachweispflicht. Das ist Verwaltung, und Verwaltungskosten sind nach §1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten.
Bleibt die Frage nach Nummer 17, den “sonstigen Betriebskosten” in §2 BetrKV. Die Liste dort ist abschließend, und Nummer 17 rettet nichts: Sie erfasst nur Kosten, die ebenfalls laufend entstehen und im Mietvertrag konkret benannt sind. Ein einmaliger Ausweis erfüllt schon die erste Bedingung nicht.
Praktisch heißt das für beide Seiten:
| Situation | Wer trägt die Kosten |
|---|---|
| Neuvermietung einer Wohnung | Vermieter |
| Mieterwechsel im Mehrfamilienhaus | Vermieter |
| Vermietete Eigentumswohnung | WEG über das Hausgeld |
| Verkauf einer Immobilie | Verkäufer |
| Gewerbevermietung | Vermieter |
| Laufender Mietvertrag ohne Wechsel | niemand, es besteht keine Pflicht |
Auch eine Klausel im Mietvertrag ändert daran nichts. Sie wälzt Kosten ab, die die Verordnung nicht kennt, und ist deshalb unwirksam.
Als Mieter beanstanden Sie die Position schriftlich innerhalb der Prüfungsfrist. Als Vermieter nehmen Sie sie gar nicht erst auf, denn eine beanstandete Abrechnung kostet Sie mehr Zeit als der Ausweis Geld.
Sie brauchen einen Energieausweis für Ihre Berliner Immobilie? Ich erstelle ihn persönlich, zum Festpreis, mit Best-Case-Optimierung und Lieferung in 24 Stunden. Energieausweis bestellen
Wer zahlt bei einer Eigentumswohnung in Berlin?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt, nie für eine einzelne Wohnung. Die WEG beauftragt ihn über die Verwaltung, die Kosten laufen als Verwaltungskosten über das Hausgeld und werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.
In Berlin ist das der häufigste Fall überhaupt. Halbe Straßenzüge in Friedrichshain, Neukölln oder Lichtenberg bestehen aus aufgeteilten Altbauten und Plattenbauten, in denen einzelne Eigentümer vermieten.
Für Sie als vermietenden Eigentümer heißt das: Bestellen Sie keinen eigenen Ausweis für Ihre Wohnung. Fordern Sie den Gebäudeausweis bei der Verwaltung an.
Zwei Dinge, die ich Berliner Eigentümern regelmäßig sage:
Fragen Sie vor der Anzeige, nicht danach. Verwaltungen brauchen für die Herausgabe manchmal Tage. Wer die Wohnung schon inseriert hat, steht dann ohne die fünf Pflichtangaben da, die nach §87 GEG in jedes kommerzielle Inserat gehören.
Prüfen Sie das Ausstellungsdatum. Ist der Gebäudeausweis in zwei Monaten zehn Jahre alt, bringen Sie das Thema in der nächsten Eigentümerversammlung auf. Ein abgelaufener Ausweis blockiert jede Neuvermietung im Haus, und die Neubestellung ist ordnungsmäßige Verwaltung, also eine ganz normale Mehrheitsentscheidung.
Was bei einer aufgeteilten Immobilie sonst noch zu beachten ist, habe ich im Beitrag zum Energieausweis für die Eigentumswohnung in Berlin zusammengefasst.
Wer zahlt beim Verkauf, und was macht der Makler?
Der Verkäufer zahlt. Der Käufer bekommt den Energieausweis kostenlos, spätestens bei der Besichtigung zu sehen und nach dem Kaufvertrag als Kopie. Ein Makler darf die Kosten verauslagen, rechnet sie aber gegenüber dem Verkäufer ab, nicht gegenüber dem Interessenten.
Das ist in der Praxis selten strittig, aber die Reihenfolge ist es.
Viele Verkäufer bestellen den Ausweis erst, wenn ein Käufer gefunden ist. Dann drängt der Notartermin, und aus einer Routineaufgabe wird Hektik.
Ich empfehle das Gegenteil: Der Ausweis gehört vor die erste Anzeige. Sie brauchen die Kennwerte ohnehin für das Inserat, und ein guter Wert ist ein Verkaufsargument statt ein Nachtrag.
Was kostet der Energieausweis in Berlin, und was können Vermieter absetzen?
Bei energiepass® BERLIN kostet der Energieausweis fürs Einfamilienhaus 299 Euro, fürs Mehrfamilienhaus 399 Euro und für Nichtwohn- oder Mischgebäude 899 Euro, jeweils als Festpreis mit Best-Case-Optimierung. Vermieter setzen diese Kosten in der Regel sofort als Werbungskosten ab.
Rechnen Sie den Betrag auf die Laufzeit, dann verliert er seinen Schrecken. 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus sind bei zehn Jahren Gültigkeit rund 40 Euro pro Jahr für das gesamte Gebäude.
Der Steuerabzug drückt die Belastung weiter. Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und der Energieausweis ist eine Ausgabe zur Erzielung dieser Einkünfte.
Er wird im Jahr der Zahlung voll angesetzt, nicht über Jahre verteilt. Bei selbst genutzten Immobilien geht das nicht.
Wie Ihr konkreter Fall zu behandeln ist, sagt Ihnen Ihr Steuerberater. Ich stelle den Ausweis aus, keine Steuererklärung.
Eine Detailübersicht zu allen Varianten und was den Preis treibt, finden Sie unter Energieausweis Kosten in Berlin 2026 sowie im Überblick zu Kosten und Preisen.
Ändert das GModG etwas an der Kostenfrage?
An der Kostenverteilung nichts. Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, der Energieausweis-Teil gilt voraussichtlich ab Anfang 2027. Zahlen wird auch dann der Eigentümer, umlagefähig wird der Ausweis nicht. Was sich ändert, ist die Berechnung dahinter.
Wichtig für Berliner Wohngebäude: Die neue A-bis-G-Skala kommt nur für Nichtwohngebäude. Ein- und Mehrfamilienhäuser behalten A+ bis H.
Für Wohngebäude entfällt außerdem die Baujahrsgrenze 1977, es gilt dann die freie Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Und unter der Haube ändern sich Rechenregeln und Primärenergiefaktoren, dasselbe Haus kann dadurch anders eingestuft werden.
Ein heute ausgestellter Ausweis bleibt seine vollen zehn Jahre gültig, es gibt keine Austauschpflicht. Wer ohnehin vermieten oder verkaufen will, verliert also nichts, wenn er jetzt bestellt. Was genau beschlossen wurde, steht im Beitrag GModG beschlossen: Was Berliner Eigentümer jetzt wissen müssen.
Welche Fehler machen Berliner Vermieter am häufigsten?
Die drei teuersten Fehler sind: den Ausweis in die Nebenkostenabrechnung schreiben, ihn erst nach der Anzeige bestellen und bei einer Eigentumswohnung einen zweiten Ausweis auf eigene Kosten beauftragen, obwohl die WEG längst einen hat.
Fehler eins kostet Vertrauen. Eine beanstandete Abrechnung landet in Berlin schnell beim Mieterverein, und dann prüft jemand auch die übrigen Positionen.
Fehler zwei kostet Zeit. Ohne Ausweis fehlen die Pflichtangaben im Inserat, und die Anzeige ist angreifbar, sobald ein Ausweis vorliegt oder vorliegen müsste.
Fehler drei kostet bares Geld. Ich frage deshalb bei jeder Bestellung für eine Eigentumswohnung zuerst nach, ob die Verwaltung schon einen Gebäudeausweis hat. Wenn ja, sage ich das offen, auch wenn ich dann keinen Auftrag habe.
Und ein vierter, leiser Fehler: den alten Ausweis ungeprüft weiterreichen. Zehn Jahre vergehen schneller, als man denkt. Ein Blick auf das Ausstellungsdatum dauert zehn Sekunden.
Fazit
Der Energieausweis ist Sache des Eigentümers, beim Vermieten wie beim Verkaufen. Auf den Mieter umlegen lässt er sich nicht, weder über die Betriebskosten noch über eine Mietvertragsklausel. In der WEG zahlt die Gemeinschaft über das Hausgeld, und wer vermietet, holt sich einen guten Teil über die Steuer zurück.
Energieausweis bestellen, Festpreis, DIBt-registriert, Lieferung in 24 Stunden.
