Welche Daten brauche ich für den Energieausweis? Checkliste für Wohngebäude in Berlin

Für den Energieausweis eines Berliner Wohngebäudes brauchen Sie fünf Basisangaben (Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Wohnungen, Energieträger) plus je nach Ausweisart entweder Angaben zu Bauteilen und Heizung oder Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten. Dazu fünf bis acht Handyfotos. Mehr nicht.

Die meisten Eigentümer stellen sich die Datenaufnahme wie eine Steuererklärung vor. Ordner, Formulare, Nachweise.

In Wahrheit dauert das Gespräch selten länger als zehn Minuten. Der Aufwand liegt woanders: bei den zwei oder drei Angaben, die niemand im Kopf hat und die den Kennwert wirklich bewegen.

Genau die zeige ich Ihnen hier.

Welche Angaben braucht jeder Energieausweis?

Fünf Angaben braucht jeder Ausweis, egal ob Bedarf oder Verbrauch: die vollständige Adresse, das Baujahr des Gebäudes, die Wohnfläche in Quadratmetern, die Anzahl der Wohneinheiten und den Energieträger. Ohne diese fünf geht es nicht los.

Das Baujahr meint das Jahr der Fertigstellung, nicht das Jahr der letzten Sanierung. Im Ausweis steht am Ende ein konkretes Jahr. Ist es nachweislich nicht mehr auffindbar, reicht mir für den Anfang das Jahrzehnt, denn energetisch entscheidet die Altersklasse.

Die Wohnfläche steht im Kaufvertrag, im Mietvertrag oder in der Teilungserklärung. Verwechseln Sie sie nicht mit der Grundstücksfläche, das ist der häufigste Zahlendreher in meinen Rückfragen.

Beim Verbrauchsausweis rechnet das Gesetz nicht mit der Wohnfläche, sondern mit der Gebäudenutzfläche. Ist sie unbekannt, darf sie nach § 82 Absatz 2 GModG bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35fachen der Wohnfläche angesetzt werden, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2fachen. Diese Umrechnung übernehme ich, Sie nennen mir einfach die Wohnfläche.

Welche Unterlagen braucht der Bedarfsausweis?

Der Bedarfsausweis rechnet Ihr Gebäude durch, deshalb braucht er die Substanz: Außenwände, Dach, Kellerdecke, Fenster und Heizung. Konkret heißt das Dämmung ja oder nein und seit wann, Verglasungsart, Wärmeerzeuger mit Baujahr und die Art der Warmwasserbereitung.

Die Liste, die ich am Telefon durchgehe:

• Gebäudeform: freistehend, Doppelhaushälfte, Reihenmittelhaus oder Reihenendhaus, Anzahl der Geschosse
• Außenwand: gedämmt oder ungedämmt, wenn gedämmt: ungefähres Jahr und Dicke
• Dach: ausgebaut oder nicht, oberste Geschossdecke gedämmt, Jahr
• Keller: beheizt oder unbeheizt, Kellerdecke gedämmt
• Fenster: einfach, zweifach oder dreifach verglast, ungefähres Einbaujahr, Rahmen aus Holz, Kunststoff oder Alu
• Heizung: Typ (Gas-Brennwert, Gas-Niedertemperatur, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe, Gasetagenheizung), Baujahr, Hersteller
• Warmwasser: über die Heizung oder dezentral über Durchlauferhitzer und Boiler
• Sanierungen: was wurde wann gemacht, auch Kleinigkeiten wie neue Haustür oder gedämmte Rohre
• Solar oder Photovoltaik: vorhanden, seit wann, ungefähre Fläche

Lücken sind kein Problem, sie kosten nur Klasse. Was sich nicht belegen lässt, wird konservativ angesetzt, und konservativ heißt beim Energieausweis: schlechteres Ergebnis. Deshalb lohnt sich jeder Beleg, den Sie noch finden.

Der zweite Grund, warum diese Liste zählt: Nur der Bedarfsausweis liefert belastbare Sanierungsempfehlungen. Wer ohnehin über Dämmung oder Heizungstausch nachdenkt, bekommt hier die Datenbasis gleich mitgeliefert.

Sie haben die Daten beisammen? Dann bestellen Sie den Ausweis direkt über den Energieausweis-Rechner. Festpreis 299 Euro für das Einfamilienhaus, 399 Euro für das Mehrfamilienhaus, Lieferung in 24 Stunden, Best-Case-Optimierung inklusive.

Welche Daten braucht der Verbrauchsausweis?

Statt Bausubstanz zählen hier Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten. Das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode darf nach § 82 Absatz 4 GModG nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Dazu kommen längere Leerstände und die Art der Warmwasserbereitung.

Geeignet sind Heizkostenabrechnungen oder Rechnungen des Energielieferanten. Bei Öl zählt die gelieferte Menge, nicht der Kaufpreis.

Zwei Angaben werden regelmäßig übersehen und können den Kennwert verändern. Erstens der Leerstand: Nach § 82 Absatz 4 GModG müssen längere Leerstände rechnerisch angemessen berücksichtigt werden. Zweitens dezentrales Warmwasser über Durchlauferhitzer, dessen Verbrauch nicht in der Heizkostenabrechnung enthalten ist.

Ist der Verbrauch für die dezentrale Warmwasserbereitung nicht bekannt, wird der Endenergieverbrauch nach § 82 Absatz 2 GModG um 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche erhöht.

Ob der Verbrauchsausweis für Ihr Haus zulässig ist, hängt unter anderem von der Wohnungszahl, dem Datum des Bauantrags und dem erreichten energetischen Niveau ab: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus in Berlin. Den kompletten Ablauf inklusive Zeitraum-Fallen habe ich hier aufgeschrieben: Verbrauchsausweis erstellen in Berlin.

Was ist, wenn ich keine Baupläne mehr habe?

Dann geht es trotzdem. § 38 Absatz 4 GModG erlaubt, fehlende geometrische Angaben durch ein vereinfachtes Aufmaß zu ermitteln und bei fehlenden energetischen Kennwerten gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile und Anlagenkomponenten vergleichbarer Altersklassen zu verwenden. Für den Bedarfsausweis eines bestehenden Gebäudes gilt das über § 81 Absatz 2 GModG.

Bei Berliner Gründerzeithäusern ist die fehlende Bauakte der Normalfall, nicht die Ausnahme. Krieg, Teilung, Eigentümerwechsel, dazwischen sind viele Pläne verschwunden.

Ein Gründerzeitbau in Prenzlauer Berg mit 60 Zentimeter Vollziegelwand hat einen bekannten U-Wert-Korridor. Ein Plattenbau in Marzahn aus der Serie WBS 70 ebenfalls. Diese Erfahrungswerte sind kein Notbehelf, sie sind der gesetzlich vorgesehene Weg.

Wenn Sie doch etwas finden wollen: Das Bauaktenarchiv Ihres Bezirksamts gibt gegen Gebühr Einsicht in die Bauakte. Für Reihenhaus-Siedlungen in Rudow oder Karow lohnt sich das häufiger als für Altbauten.

Mehr zum Umgang mit alter Bausubstanz: Energieausweis für ein altes Haus in Berlin vor 1977.

Welche Fotos soll ich schicken?

Fünf bis acht Bilder reichen: Fassade von vorne und hinten, Typenschild der Heizung, ein Fenster von innen mit sichtbarem Rahmen, Dachboden oder oberste Geschossdecke, Keller. Das Foto vom Typenschild ist das wichtigste, es klärt Heizungstyp und Baujahr in einer Sekunde.

Das Typenschild sitzt meist seitlich oder auf der Innenseite der Frontklappe des Kessels. Handy hin, blitzen, fertig. Wenn die Zahlen zu klein sind, machen Sie zwei Bilder: eines vom ganzen Gerät, eines nah dran.

Zwei Praxis-Tipps aus dem Alltag:

Fotografieren Sie den Fensterrahmen von innen bei geöffnetem Flügel. Auf dem Abstandhalter zwischen den Scheiben steht bei vielen Fenstern das Produktionsjahr. Damit ist die Verglasungsfrage geklärt, ohne dass jemand raten muss.

Bei Gasetagenheizungen fotografieren Sie jedes Gerät. In Berliner Mehrfamilienhäusern sind die Geräte oft aus verschiedenen Jahren, und die Spanne gehört korrekt erfasst. Details dazu: Energieausweis bei Gasetagenheizung in Berlin.

Eine Vor-Ort-Begehung ist nicht zwingend. Nach § 84 Absatz 1 GModG können geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes als Grundlage für die Beurteilung der energetischen Eigenschaften dienen. Deshalb müssen die Fotos Fassade, Fenster, Heizung, Dachbereich und Keller so zeigen, dass die relevanten Merkmale erkennbar sind.

Wer haftet für die Daten?

Wenn Sie als Eigentümer die Daten bereitstellen, müssen Sie nach § 83 Absatz 3 GModG dafür Sorge tragen, dass diese richtig sind. Ich als Aussteller muss die Angaben sorgfältig prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht für die Berechnung verwenden. Deshalb frage ich nach, wenn eine Zahl nicht zum Gebäude passt.

Das klingt nach Bürokratie, schützt aber beide Seiten. Ein Ausweis mit geschönten Werten fliegt spätestens auf, wenn der Käufer die erste Heizkostenabrechnung sieht.

Nach unten hin gilt dasselbe: Wer die 2015 gedämmte Fassade vergisst, verschenkt eine Effizienzklasse und damit Verhandlungsposition beim Verkauf. Die Best-Case-Optimierung besteht genau darin, jede zulässige Verbesserung auch anzusetzen, statt pauschal den schlechtesten Erfahrungswert zu nehmen.

Was gilt seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz?

Seit dem 29. Juli 2026 trägt das Gesetz die Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Energieausweise gelten die aktuellen Vorschriften der §§ 79 bis 84 GModG.

Für Sie heißt das zweierlei.

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt. Er verliert seine Gültigkeit jedoch vorher, wenn wegen Änderungen am bestehenden Gebäude nach § 80 Absatz 2 GModG ein neuer Energieausweis erforderlich wird.

Für einen Verbrauchsausweis benötigen Sie Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten. Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen, längere Leerstände müssen rechnerisch angemessen berücksichtigt werden.

Ob für Ihr Wohngebäude ein Verbrauchsausweis zulässig ist, hängt unter anderem von der Zahl der Wohnungen, dem Datum des Bauantrags und dem erreichten energetischen Niveau ab. Mehr dazu: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus in Berlin.

Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing muss kein neuer Energieausweis allein wegen dieses Vermarktungsanlasses ausgestellt werden, wenn bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Wird ein neuer Ausweis benötigt, ist für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 grundsätzlich ein Bedarfsausweis auszustellen. Das gilt nicht, wenn das Wohngebäude bereits bei der Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllte oder später mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde. Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind von den Energieausweisvorschriften ausgenommen. Auf Baudenkmäler sind die Pflichten nach § 80 Absatz 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden.

Welche Fehler kosten Zeit?

Drei Angaben verursachen fast alle Rückfragen: die Fläche (Wohnfläche statt Nutzfläche verwechselt), der Zeitraum der Abrechnungen (nicht zusammenhängend) und vergessene Sanierungen. Jede davon verzögert um einen Tag und kann den Kennwert spürbar verschieben.

Dazu kommt ein Klassiker beim Mehrfamilienhaus: Der Eigentümer schickt die Abrechnung seiner eigenen Wohnung statt der Gesamtabrechnung des Hauses. Der Ausweis gilt aber für das Gebäude, nicht für eine Einheit.

Bei Wohnungseigentum kommt die Gesamtabrechnung von der Hausverwaltung. Mehr dazu: Energieausweis für eine Eigentumswohnung in Berlin.

Liegt beim Aufgeben einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien bereits ein Energieausweis vor, müssen die Angaben nach § 87 GModG in der Anzeige stehen. Wer die Daten früh zusammensucht, hat den Ausweis vor dem Inserat, nicht danach.

Welche Angaben genau hineingehören, steht hier: Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.

Alle weiteren Themen rund um Wohnimmobilien finden Sie im Bereich Energieausweise für Wohngebäude.

Fazit

Sie brauchen weniger, als Sie denken: fünf Basisangaben, ein paar Details zur Substanz oder Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten und eine Handvoll Fotos. Umrechnungen, Witterungsbereinigung und die zulässige Verwendung von Erfahrungswerten übernehme ich bei der Erstellung.

Sammeln Sie, was greifbar ist, und rufen Sie mich an. Die Lücken schließen wir gemeinsam am Telefon.

Energieausweis bestellen, Festpreis 299 Euro für das Einfamilienhaus und 399 Euro für das Mehrfamilienhaus, Lieferung in 24 Stunden, DIBt-registriert.