Für den Energieausweis eines Berliner Wohngebäudes brauchen Sie fünf Basisangaben (Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Wohnungen, Energieträger) plus je nach Ausweisart entweder Angaben zu Bauteilen und Heizung oder Abrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten. Dazu fünf bis acht Handyfotos. Mehr nicht.
Die meisten Eigentümer stellen sich die Datenaufnahme wie eine Steuererklärung vor. Ordner, Formulare, Nachweise.
In Wahrheit dauert das Gespräch selten länger als zehn Minuten. Der Aufwand liegt woanders: bei den zwei oder drei Angaben, die niemand im Kopf hat und die den Kennwert wirklich bewegen.
Genau die zeige ich Ihnen hier.
Welche Angaben braucht jeder Energieausweis?
Fünf Angaben braucht jeder Ausweis, egal ob Bedarf oder Verbrauch: die vollständige Adresse, das Baujahr des Gebäudes, die Wohnfläche in Quadratmetern, die Anzahl der Wohneinheiten und den Energieträger. Ohne diese fünf geht es nicht los.
Das Baujahr meint das Jahr der Fertigstellung, nicht das Jahr der letzten Sanierung. Im Ausweis steht am Ende ein konkretes Jahr. Ist es nachweislich nicht mehr auffindbar, reicht mir für den Anfang das Jahrzehnt, denn energetisch entscheidet die Altersklasse.
Die Wohnfläche steht im Kaufvertrag, im Mietvertrag oder in der Teilungserklärung. Verwechseln Sie sie nicht mit der Grundstücksfläche, das ist der häufigste Zahlendreher in meinen Rückfragen.
Beim Verbrauchsausweis rechnet das Gesetz übrigens nicht mit der Wohnfläche, sondern mit der Gebäudenutzfläche. Ist die unbekannt, darf sie nach § 82 Absatz 2 GEG pauschal angesetzt werden: mit dem 1,35fachen der Wohnfläche bei Häusern bis zwei Wohnungen mit beheiztem Keller, sonst mit dem 1,2fachen. Diese Umrechnung übernehme ich, Sie nennen mir einfach die Wohnfläche.
Welche Unterlagen braucht der Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis rechnet Ihr Gebäude durch, deshalb braucht er die Substanz: Außenwände, Dach, Kellerdecke, Fenster und Heizung. Konkret heißt das Dämmung ja oder nein und seit wann, Verglasungsart, Wärmeerzeuger mit Baujahr und die Art der Warmwasserbereitung.
Die Liste, die ich am Telefon durchgehe:
- Gebäudeform: freistehend, Doppelhaushälfte, Reihenmittelhaus oder Reihenendhaus, Anzahl der Geschosse
- Außenwand: gedämmt oder ungedämmt, wenn gedämmt: ungefähres Jahr und Dicke
- Dach: ausgebaut oder nicht, oberste Geschossdecke gedämmt, Jahr
- Keller: beheizt oder unbeheizt, Kellerdecke gedämmt
- Fenster: einfach, zweifach oder dreifach verglast, ungefähres Einbaujahr, Rahmen aus Holz, Kunststoff oder Alu
- Heizung: Typ (Gas-Brennwert, Gas-Niedertemperatur, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe, Gasetagenheizung), Baujahr, Hersteller
- Warmwasser: über die Heizung oder dezentral über Durchlauferhitzer und Boiler
- Sanierungen: was wurde wann gemacht, auch Kleinigkeiten wie neue Haustür oder gedämmte Rohre
- Solar oder Photovoltaik: vorhanden, seit wann, ungefähre Fläche
Lücken sind kein Problem, sie kosten nur Klasse. Was sich nicht belegen lässt, wird konservativ angesetzt, und konservativ heißt beim Energieausweis: schlechteres Ergebnis. Deshalb lohnt sich jeder Beleg, den Sie noch finden.
Der zweite Grund, warum diese Liste zählt: Nur der Bedarfsausweis liefert belastbare Sanierungsempfehlungen. Wer ohnehin über Dämmung oder Heizungstausch nachdenkt, bekommt hier die Datenbasis gleich mitgeliefert.
Sie haben die Daten beisammen? Dann bestellen Sie den Ausweis direkt über den Energieausweis-Rechner. Festpreis 299 Euro für das Einfamilienhaus, 399 Euro für das Mehrfamilienhaus, Lieferung in 24 Stunden, Best-Case-Optimierung inklusive.
Welche Daten braucht der Verbrauchsausweis?
Statt Bausubstanz zählen hier Abrechnungen: 36 zusammenhängende Monate für das gesamte Gebäude. Das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode darf nach § 82 Absatz 4 GEG nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Dazu kommen Leerstandszeiten und die Art der Warmwasserbereitung.
Geeignet sind Heizkostenabrechnungen oder Rechnungen des Energielieferanten. Bei Öl zählt die gelieferte Menge, nicht der Kaufpreis.
Zwei Angaben werden regelmäßig unterschlagen, und beide verschieben den Kennwert spürbar. Erstens der Leerstand: Nach § 82 Absatz 4 GEG müssen längere Leerstände rechnerisch berücksichtigt werden, und das kann ich nur, wenn ich davon weiß. Zweitens dezentrales Warmwasser über Durchlauferhitzer, das gar nicht in der Heizkostenabrechnung auftaucht.
Im zweiten Fall erhöht sich der Endenergieverbrauch pauschal um 20 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Das schreibt § 82 Absatz 2 GEG vor, das ist keine Ermessensfrage.
Ob der Verbrauchsausweis für Ihr Haus zulässig ist, hängt an Wohnungszahl und Baujahr: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus in Berlin. Den kompletten Ablauf inklusive Zeitraum-Fallen habe ich hier aufgeschrieben: Verbrauchsausweis erstellen in Berlin.
Was ist, wenn ich keine Baupläne mehr habe?
Dann geht es trotzdem. § 50 Absatz 4 GEG erlaubt ausdrücklich, fehlende geometrische Angaben über ein vereinfachtes Aufmaß und fehlende Bauteilwerte über gesicherte Erfahrungswerte vergleichbarer Altersklassen zu ermitteln. Für den Bedarfsausweis im Bestand gilt das über § 81 Absatz 2 GEG.
Bei Berliner Gründerzeithäusern ist die fehlende Bauakte der Normalfall, nicht die Ausnahme. Krieg, Teilung, Eigentümerwechsel, dazwischen sind viele Pläne verschwunden.
Ein Gründerzeitbau in Prenzlauer Berg mit 60 Zentimeter Vollziegelwand hat einen bekannten U-Wert-Korridor. Ein Plattenbau in Marzahn aus der Serie WBS 70 ebenfalls. Diese Erfahrungswerte sind kein Notbehelf, sie sind der gesetzlich vorgesehene Weg.
Wenn Sie doch etwas finden wollen: Das Bauaktenarchiv Ihres Bezirksamts gibt gegen Gebühr Einsicht in die Bauakte. Für Reihenhaus-Siedlungen in Rudow oder Karow lohnt sich das häufiger als für Altbauten.
Mehr zum Umgang mit alter Bausubstanz: Energieausweis für ein altes Haus in Berlin vor 1977.
Welche Fotos soll ich schicken?
Fünf bis acht Bilder reichen: Fassade von vorne und hinten, Typenschild der Heizung, ein Fenster von innen mit sichtbarem Rahmen, Dachboden oder oberste Geschossdecke, Keller. Das Foto vom Typenschild ist das wichtigste, es klärt Heizungstyp und Baujahr in einer Sekunde.
Das Typenschild sitzt meist seitlich oder auf der Innenseite der Frontklappe des Kessels. Handy hin, blitzen, fertig. Wenn die Zahlen zu klein sind, machen Sie zwei Bilder: eines vom ganzen Gerät, eines nah dran.
Zwei Praxis-Tipps aus dem Alltag:
Fotografieren Sie den Fensterrahmen von innen bei geöffnetem Flügel. Auf dem Abstandhalter zwischen den Scheiben steht bei vielen Fenstern das Produktionsjahr. Damit ist die Verglasungsfrage geklärt, ohne dass jemand raten muss.
Bei Gasetagenheizungen fotografieren Sie jedes Gerät. In Berliner Mehrfamilienhäusern sind die Geräte oft aus verschiedenen Jahren, und die Spanne gehört korrekt erfasst. Details dazu: Energieausweis bei Gasetagenheizung in Berlin.
Deshalb brauche ich keine Begehung. Die Bilder zeigen mir genau das, was ich sonst vor Ort ansehen würde. Nach Ausstellung schaue ich mir das Gebäude bei Gelegenheit noch einmal von der Straße an, rein visuell, ohne Termin und ohne Kosten für Sie.
Wer haftet für die Daten?
Sie als Eigentümer haften nach § 83 Absatz 3 GEG für die Richtigkeit der Angaben, die Sie bereitstellen. Ich als Aussteller muss diese Daten sorgfältig prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden. Deshalb frage ich nach, wenn eine Zahl nicht zum Gebäude passt.
Das klingt nach Bürokratie, schützt aber beide Seiten. Ein Ausweis mit geschönten Werten fliegt spätestens auf, wenn der Käufer die erste Heizkostenabrechnung sieht.
Nach unten hin gilt dasselbe: Wer die 2015 gedämmte Fassade vergisst, verschenkt eine Effizienzklasse und damit Verhandlungsposition beim Verkauf. Die Best-Case-Optimierung besteht genau darin, jede zulässige Verbesserung auch anzusetzen, statt pauschal den schlechtesten Erfahrungswert zu nehmen.
Ändert das GModG die benötigten Daten?
Für Wohngebäude ändert sich an der Datengrundlage wenig. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 beschlossen, der Ausweis-Teil greift voraussichtlich erst ab Anfang 2027. Die neue Skala von A bis G kommt ausschließlich für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten A+ bis H.
Für Sie heißt das zweierlei.
Erstens: Ein heute ausgestellter Ausweis bleibt seine vollen zehn Jahre gültig. Wer jetzt bestellt, verliert nichts und muss 2027 nichts nachholen.
Zweitens: Unter der Haube werden die Rechenregeln angepasst, unter anderem die Primärenergiefaktoren. Dasselbe Haus kann dadurch später anders eingeordnet werden.
Wer die Wahl hat, bestellt deshalb eher früher als später. Was genau beschlossen wurde, steht hier: GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert.
Eine Änderung betrifft die Wahl der Ausweisart: Für Wohngebäude soll die starre Grenze von 1977 entfallen und die freie Wahl zwischen Verbrauch und Bedarf gelten. Bis der Ausweis-Teil in Kraft ist, gilt aber unverändert § 80 Absatz 3 GEG.
Welche Fehler kosten Zeit?
Drei Angaben verursachen fast alle Rückfragen: die Fläche (Wohnfläche statt Nutzfläche verwechselt), der Zeitraum der Abrechnungen (nicht zusammenhängend) und vergessene Sanierungen. Jede davon verzögert um einen Tag und kann den Kennwert spürbar verschieben.
Dazu kommt ein Klassiker beim Mehrfamilienhaus: Der Eigentümer schickt die Abrechnung seiner eigenen Wohnung statt der Gesamtabrechnung des Hauses. Der Ausweis gilt aber für das Gebäude, nicht für eine Einheit.
Bei Wohnungseigentum kommt die Gesamtabrechnung von der Hausverwaltung. Mehr dazu: Energieausweis für eine Eigentumswohnung in Berlin.
Und ein Hinweis, der bares Geld spart: Die Kennwerte aus dem Ausweis müssen nach § 87 GEG bereits in der Immobilienanzeige stehen. Fehlen sie, drohen nach § 108 GEG Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Wer die Daten früh zusammensucht, hat den Ausweis vor dem Inserat, nicht danach.
Welche Angaben genau hineingehören, steht hier: Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Alle weiteren Themen rund um Wohnimmobilien finden Sie im Bereich Energieausweise für Wohngebäude.
Fazit
Sie brauchen weniger, als Sie denken: fünf Basisangaben, ein paar Details zur Substanz oder drei Jahre Abrechnungen und eine Handvoll Fotos. Alles andere ist mein Job, inklusive Umrechnungen, Witterungsbereinigung und Erfahrungswerten für das, was sich nicht mehr belegen lässt.
Sammeln Sie, was greifbar ist, und rufen Sie mich an. Die Lücken schließen wir gemeinsam am Telefon.
Energieausweis bestellen, Festpreis 299 Euro für das Einfamilienhaus und 399 Euro für das Mehrfamilienhaus, Lieferung in 24 Stunden, DIBt-registriert.
