Wann braucht ein Mischgebäude zwei Energieausweise?

Für Verkauf und Vermietung bestehender Gebäude gilt bis zum 31. Dezember 2026: Bei einem Nichtwohnteil in einem Wohngebäude müssen alle drei Merkmale des § 106 Absatz 1 GModG vorliegen. Bei einem Wohnteil im Nichtwohngebäude gelten dagegen die beiden Voraussetzungen des Absatzes 2. Am 1. Januar 2027 wird diese Regelung ersetzt.

Die Frage klingt nach Formalie. Sie ist es nicht.

Wer ein Berliner Wohn- und Geschäftshaus mit dem falschen Ausweis inseriert, hat ein Dokument in der Hand, das die angebotene Einheit gar nicht beschreibt. Und einen Käufer, der beim Notartermin nachfragt.

Deshalb hier die Entscheidungslogik, Schritt für Schritt, und danach das, was fast nie irgendwo steht: was sich ändert, sobald tatsächlich zwei Ausweise existieren.

Welche drei Bedingungen verlangt § 106 Absatz 1 GModG bis Ende 2026?

§ 106 Absatz 1 GModG behandelt einen Teil eines Wohngebäudes bis zum 31. Dezember 2026 getrennt als Nichtwohngebäude, wenn sich seine Nutzung und seine gebäudetechnische Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und er einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfasst. Alle drei Merkmale müssen gemeinsam vorliegen.

Das Wörtchen “und” im Gesetzestext ist der ganze Trick. Es macht aus drei Merkmalen eine Kette, und eine Kette reißt am schwächsten Glied.

Eine feste Prozentgrenze nennt § 106 GModG nicht. Der gesetzliche Prüfpunkt lautet bis zum 31. Dezember 2026, ob der betreffende Gebäudeteil einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfasst.

Wie die Flächen dabei sauber ermittelt und abgegrenzt werden, habe ich in gemischt genutzte Gebäude und der Energieausweis ausführlich aufgeschrieben. Die Leistungsübersicht dazu finden Sie unter Energieausweise für Mischgebäude.

Warum gilt für den Wohnteil im Gewerbehaus eine andere Regel?

§ 106 Absatz 2 GModG nennt bis zum 31. Dezember 2026 für den umgekehrten Fall zwei Voraussetzungen: Der Gebäudeteil dient dem Wohnen und umfasst einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche. Eine abweichende gebäudetechnische Ausstattung nennt Absatz 2 nicht als zusätzliche Voraussetzung.

Das übersehen selbst Fachleute regelmäßig, weil beide Absätze im selben Paragrafen stehen und auf den ersten Blick symmetrisch aussehen. Sind sie aber nicht.

Ein Beispiel aus Lichtenberg: Ein Gewerbehof umfasst Werkstatt, Lager und Büro sowie eine Hausmeisterwohnung mit 90 Quadratmetern. Für die getrennte Behandlung der Wohnung sind bis Ende 2026 ihre Wohnnutzung und ihr Anteil an der Nettogrundfläche zu prüfen. Dass sie dieselbe Heizung wie die Werkstatt nutzt, ist in Absatz 2 nicht als zusätzliches Merkmal genannt.

Bei einem Nichtwohnteil in einem Wohngebäude ist die gebäudetechnische Ausstattung bis Ende 2026 dagegen als eigenes Merkmal mitzuprüfen. Eine gemeinsame Heizung entscheidet das Ergebnis nicht ohne die Prüfung der konkreten Ausstattung, der Nutzung und des Flächenanteils.

Wichtig ist außerdem die Bezugsgröße: Die Gebäudenutzfläche ist die beheizte oder gekühlte Nutzfläche eines Wohngebäudes nach der derzeit genannten DIN V 18599, die Nettogrundfläche entsprechend die beheizte oder gekühlte Nutzfläche eines Nichtwohngebäudes. Diese unterschiedlichen Größen dürfen nicht ungeprüft in derselben Prozentrechnung verwendet werden.

Wie prüfe ich mein Berliner Objekt in vier Schritten?

Zuerst wird das Gesamtgebäude anhand seiner Zweckbestimmung als Wohngebäude oder Nichtwohngebäude eingeordnet. Danach werden bis Ende 2026 der passende Absatz, die dort genannte Flächenbezugsgröße und bei Absatz 1 zusätzlich die gebäudetechnische Ausstattung geprüft.

1. Ausgangseinordnung klären. Prüfen Sie, ob das Gesamtgebäude nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient oder als Nichtwohngebäude einzuordnen ist.
2. Passenden Absatz anwenden. Bei einem Nichtwohnteil im Wohngebäude sind bis Ende 2026 Nutzung, gebäudetechnische Ausstattung und Flächenanteil nach Absatz 1 zu prüfen. Bei einem Wohnteil im Nichtwohngebäude gelten die beiden Voraussetzungen des Absatzes 2.
3. Richtige Bezugsgröße verwenden. Absatz 1 bezieht sich auf die Gebäudenutzfläche, Absatz 2 auf die Nettogrundfläche. Eine feste Prozentgrenze nennt § 106 GModG nicht.
4. Grundlagen dokumentieren. Halten Sie die Zweckbestimmung, die Nutzungen, die zugeordneten Flächen und bei Absatz 1 die gebäudetechnische Ausstattung getrennt fest.

Die Daten dafür kommen aus Grundrissen, der Heizkostenabrechnung und ein paar Fotos vom Technikraum. Das klären wir telefonisch oder per Foto.

Sie sind sich bei Ihrem Objekt nicht sicher? Übermitteln Sie die vorhandenen Grunddaten über den Energieausweis-Rechner. Ordnen Sie Flächen und Unterlagen möglichst dem Wohnteil oder Nichtwohnteil zu, damit die Einordnung vor der Bestellung geprüft werden kann.

Wann bleibt es trotz großem Gewerbeanteil bei einem Ausweis?

Bei einem Nichtwohnteil im Wohngebäude setzt die getrennte Behandlung bis Ende 2026 voraus, dass alle drei gesetzlichen Merkmale erfüllt sind. Ob eine gemeinsame Hausheizung und eine fehlende eigene Lüftung oder Kühlung gegen eine wesentliche Abweichung der Gebäudetechnik sprechen, ist am konkreten Gebäude zu prüfen.

Drei Konstellationen, die mir in Berlin regelmäßig begegnen und bei denen die Voraussetzungen für eine Trennung jeweils offen geprüft werden müssen:

• Anwaltskanzlei im Gründerzeit-Erdgeschoss, ehemals Wohnung, gleiche Radiatoren, gleiche Fenster, kein Sonderbedarf. Zu prüfen sind die konkrete Nutzung, die gebäudetechnische Ausstattung und der Flächenanteil.
• Kleiner Späti mit 40 Quadratmetern in einem Haus mit 880 Quadratmetern Nutzfläche. Das Flächenverhältnis ist zu ermitteln; daraus folgt keine feste gesetzliche Prozententscheidung.
• Büroetage im Charlottenburger Altbau ohne eigene Anlagentechnik, mit Fensterlüftung wie in den Wohnungen darüber. Auch hier sind sämtliche Merkmale des Absatzes 1 gemeinsam zu prüfen.

Ergibt die Prüfung nach dem für den Vorgang anwendbaren Rechtsstand, dass nur ein Energieausweis erforderlich ist, gilt für diesen Fall die folgende Kostenfolge: Das spart im Ergebnis 899 Euro, denn statt Wohngebäude-Ausweis plus Nichtwohngebäude-Ausweis wird nur der Mehrfamilienhaus-Ausweis für 399 Euro Festpreis fällig. Was die Varianten insgesamt kosten, rechne ich in Energieausweis Mischgebäude Kosten durch, und ein komplettes Rechenbeispiel am Eckhaus steht in Laden unten, Wohnungen oben. Weder das Bestell- noch das Prüfdatum legt den anwendbaren Rechtsstand fest.

Nach der bis zum 31. Dezember 2026 geltenden Fassung verweist § 106 Absatz 3 GModG für Trennwände und Trenndecken auf § 29 Absatz 1. Werden die beiden unmittelbar durch die Trennfläche voneinander getrennten Bereiche nach ihrem Verwendungszweck auf mindestens 19 Grad Celsius beheizt, wird diese Fläche als nicht wärmedurchlässig angenommen. Grenzt der Wohnbereich an einen Bereich mit mindestens 12 und weniger als 19 Grad Celsius, wird der Wärmedurchgangskoeffizient mit dem gesetzlichen Temperatur-Korrekturfaktor gewichtet. Bei einem angrenzenden Bereich ohne beheizte Räume gilt dafür der Temperaturfaktor 0,5.

Was ändert sich, sobald zwei Ausweise vorliegen?

Werden Gebäudeteile bis zum 31. Dezember 2026 nach § 106 GModG getrennt behandelt, verlangt § 79 eigene Energieausweise für diese Gebäudeteile. Der vorhandene Ausweis des Wohngebäudeteils und der Ausweis des Nichtwohngebäudeteils bleiben jeweils dem darin erfassten Gebäudeteil zugeordnet.

Beim Verkauf muss der Verkäufer oder Immobilienmakler den maßgeblichen Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens unverzüglich nach einer Aufforderung des potenziellen Käufers. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben. Bei Vermietung, Verpachtung und Leasing gelten diese Regeln entsprechend. Wer die genannten Vorlage- oder Übergabepflichten vorsätzlich oder leichtfertig verletzt, kann mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro belegt werden.

Bis zum 31. Dezember 2026 besteht die Pflicht zu Angaben in einer kommerziellen Immobilienanzeige nur, wenn bei ihrer Veröffentlichung bereits ein Energieausweis vorliegt. Dann gehören Ausweisart, Endenergiewert und wesentliche Heizenergieträger in die Anzeige; bei Wohngebäuden kommen das im Ausweis genannte Baujahr und die Energieeffizienzklasse hinzu.

Bei einem Nichtwohngebäude ist der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch zusätzlich getrennt für Wärme und Strom aufzuführen. Für einen vor dem 1. Januar 2027 ausgestellten Ausweis gelten diese Angaben nach § 112 Absatz 3 und 4 auch danach weiter. Für einen ab 2027 ausgestellten Ausweis verlangt der neue § 87 stattdessen die Grundlage nach § 81 oder § 82 sowie Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Energieeffizienzklasse, Baujahr und wesentliche Heizenergieträger. In beiden Rechtsständen setzt die Anzeigenpflicht einen bei Veröffentlichung vorhandenen Ausweis voraus. Die Details stehen in Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.

Bis zum 31. Dezember 2026 gelten unterschiedliche Aushangregeln. Bei behördlicher Nutzung mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr muss der Eigentümer die Ausstellung eines Energieausweises sicherstellen und den ausgestellten Ausweis gut sichtbar aushängen. Bei nichtbehördlicher Nutzung mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr ist der Ausweis auszuhängen, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt. Wird die betreffende Fläche nicht oder nicht überwiegend vom Eigentümer selbst genutzt, kann die Aushangpflicht den Nutzer treffen; der Eigentümer muss ihm dafür den Ausweis oder eine Kopie übergeben. Kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche sind derzeit vom Energieausweisabschnitt ausgenommen. Bei Baudenkmälern sind die Vorlage-, Übergabe- und Aushangregeln des § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden.

Viele Ratgeber nennen die 250 Quadratmeter pauschal für jeden Laden. Das ist schlicht falsch. Mehr dazu in Aushangpflicht für Gewerbe.

Welche Fehler kosten in der Praxis am meisten?

Die teuersten Fehler entstehen nicht bei der Berechnung, sondern bei der Einordnung. Wer erst nach der Datenaufnahme merkt, dass er den falschen Ausweistyp bestellt hat, zahlt zweimal und verliert eine Woche.

Aus meiner Arbeit mit Berliner Wohn- und Geschäftshäusern, drei Punkte, die ich immer zuerst prüfe:

Leerstehendes Gewerbe verzerrt den Verbrauchsausweis. Steht der Laden seit acht Monaten leer, sehen die Verbrauchswerte glänzend aus. Sie beschreiben aber ein Gebäude, das so nicht genutzt wird. Bei Misch- und Nichtwohngebäuden ist der Bedarfsausweis deshalb der ehrlichere und belastbarere Weg.

Der Gewerbemieter ist nicht pauschal für die Ausstellung des Energieausweises zuständig. Bis zum 31. Dezember 2026 kann ihn jedoch eine Aushangpflicht treffen, wenn die einschlägige Flächenschwelle und der starke Publikumsverkehr vorliegen und die Fläche nicht oder nicht überwiegend vom Eigentümer genutzt wird. Bei nichtbehördlicher Nutzung muss außerdem bereits ein Energieausweis vorliegen. Der Eigentümer übergibt dem Nutzer dafür den Ausweis oder eine Kopie. Ausstellung, Vorlage, Übergabe und Aushang sind deshalb getrennt zu prüfen.

Eine Nutzungsänderung ist anhand der neuen Nutzung und der jeweiligen Fallrichtung zu prüfen. Bis Ende 2026 sind bei einem Nichtwohnteil im Wohngebäude Nutzung, gebäudetechnische Ausstattung und Flächenanteil gemeinsam zu bewerten. Wird aus einer Büroetage eine Kita, entscheidet eine eigene Lüftung allein deshalb noch nicht über die getrennte Behandlung. Als DIBt-registrierter Experte für Energieausweise, tätig seit 2018, prüfe ich diese Frage bei jedem Auftrag neu, statt die alte Einordnung zu übernehmen.

Und wenn die Einordnung steht, kommt der Teil, den die meisten unterschätzen: die Best-Case-Optimierung. Bei getrennten Ausweisen lohnt sie sich doppelt, weil zwei Bilanzen entstehen, in denen jeweils Eingangsdaten sauber belegt werden wollen.

Was ändert sich für Mischgebäude am 1. Januar 2027?

Das Gesetz wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Seit dem 29. Juli 2026 trägt das bisherige Gebäudeenergiegesetz den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Artikel 2 und damit das neu gefasste Energieausweisrecht treten am 1. Januar 2027 in Kraft. Der folgende Vergleich betrifft Verkauf und Vermietung bestehender Gebäude; für Bauvorhaben gelten die besonderen Übergangsregeln des § 111.

Ab dem 1. Januar 2027 wird der Energieausweis für das Gebäude ausgestellt. Dienen nicht unerhebliche Teile der Nutzfläche eines Wohngebäudes wesentlich anderen Zwecken und unterscheidet sich ihre Gebäudetechnik wesentlich von der Wohnnutzung, wird das Gebäude für die Berechnung nach § 20 Absatz 2 in Zonen unterteilt. Artikel 2 Nummer 31 ersetzt den bisherigen § 79 Absatz 2 Satz 2; die ausdrückliche Anordnung eigener Ausweise für getrennt behandelte Gebäudeteile ist deshalb in der neuen Fassung nicht mehr enthalten.

Der neue § 106 regelt ab dem 1. Januar 2027 Solarenergie in Gebäuden und nicht mehr die Trennung gemischt genutzter Gebäude. Bei Verkauf oder Vermietung eines bestehenden Gebäudes ist nach dem neuen § 80 Absatz 3 ein Energieausweis auszustellen, wenn noch kein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt; für ein Nichtwohngebäude muss er auf einer energetischen Bilanzierung beruhen. Diese Pflichten gelten jedoch nicht für die im neuen § 79 Absatz 4 ausgenommenen Gebäude, darunter kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche und die dort genannten Gebäude für die Landes- und Bündnisverteidigung.

§ 79 Absatz 3 bleibt durch Artikel 2 Nummer 31 unverändert: Ein Energieausweis wird für zehn Jahre ausgestellt, verliert seine Gültigkeit aber vorzeitig, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer Ausweis erforderlich wird. Die bis zum 31. Dezember 2026 geltende Fassung des § 80 Absatz 2 verlangt bei Änderungen im Sinne des § 36 einen neuen Energiebedarfsausweis, wenn für das gesamte Gebäude die dort bezeichneten Berechnungen durchgeführt werden. Die ab dem 1. Januar 2027 geltende Fassung erfasst zusätzlich die Änderung eines Wohngebäudes zu einem Nichtwohngebäude und verlangt in den erfassten Fällen einen Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung. Welcher Rechtsstand für ein Bauvorhaben gilt, bestimmt sich nach § 111 grundsätzlich anhand des Zeitpunkts von Bauantrag, Zustimmungsantrag oder Bauanzeige. Bei nicht genehmigungsbedürftigen Vorhaben ist je nach Fall der Eingang der gesetzlich bezeichneten Kenntnisgabe oder der Beginn der Bauausführung maßgeblich. Auf Verlangen des Bauherrn kann nach § 111 Absatz 3 das jeweils neue Recht angewendet werden, wenn über den Bauantrag, den Zustimmungsantrag oder nach einer Bauanzeige noch nicht bestandskräftig entschieden worden ist. Für Verkauf und Vermietung bestehender Gebäude löst der Jahreswechsel allein keinen automatischen Austausch aus; daraus folgt aber nicht, dass jeder ältere Gebäudeteilausweis als gültiger Ausweis für das gesamte Gebäude verwendbar ist. Für vor dem 1. Januar 2027 ausgestellte Ausweise enthalten § 112 Absatz 3 und 4 besondere Vorgaben zu Immobilienanzeigen; daraus folgt keine allgemeine Aussage zur Verwendbarkeit jedes Gebäudeteilausweises. Der komplette Überblick steht in GModG beschlossen: was sich für den Energieausweis ändert.

Fazit

Für Verkauf und Vermietung bestehender Gebäude hängt die Zahl der Energieausweise bis zum 31. Dezember 2026 von der Fallrichtung ab: Bei einem Nichtwohnteil im Wohngebäude sind drei Merkmale gemeinsam zu prüfen, bei einem Wohnteil im Nichtwohngebäude zwei. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die ausdrückliche Anordnung eigener Gebäudeteilausweise; gemischt genutzte Wohngebäude werden unter den gesetzlichen Voraussetzungen für die Berechnung in Zonen unterteilt. Bei Bauvorhaben ist der maßgebliche Rechtsstand gesondert nach § 111 zu bestimmen.

Der Fehler passiert fast nie beim Rechnen. Er passiert davor, wenn niemand die Frage stellt.

Energieausweis bestellen, Festpreis, Lieferung in 24 Stunden, und die Einordnung Ihres Mischgebäudes prüfe ich vorab persönlich.

Quellen und weiterführende Seiten

• Energieausweise für Mischgebäude
• Gemischt genutzte Gebäude und der Energieausweis
• Laden unten, Wohnungen oben
• Energieausweis Mischgebäude Kosten
• GModG beschlossen: was sich ändert
• § 79 GModG: Grundsätze des Energieausweises
• § 80 GModG: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 87 GModG: Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige
• § 106 GModG: Gemischt genutzte Gebäude
• BGBl. 2026 I Nr. 226: verkündeter Änderungstext
• DIBt-Registrierstelle