Wer in Berlin ohne Energieausweis vermietet, riskiert nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Sanktioniert wird dabei nicht der fehlende Ausweis an sich, sondern drei konkrete Momente: das Inserat ohne Pflichtangaben, die Besichtigung ohne Vorlage und der Vertragsschluss ohne Übergabe. Dazu kommt das Abmahnrisiko nach dem Wettbewerbsrecht.
Die meisten Ratgeber schreiben denselben Satz: “Bis zu 10.000 Euro Bußgeld.” Und dann hört es auf.
Damit kann kein Vermieter etwas anfangen. Die eigentliche Frage lautet ja: Wofür genau, ab wann, und wie kommt jemand darauf?
Ich habe deshalb in den Gesetzestext geschaut statt in den nächsten Ratgeber. Das Ergebnis ist unangenehmer und beruhigender zugleich.
Was genau ist eigentlich verboten, wenn der Ausweis fehlt?
Die Ausstellungspflicht nach § 80 Abs. 3 GEG ist selbst nicht bußgeldbewehrt. Geahndet wird erst, was daraus folgt: Wer keinen Ausweis hat, kann ihn bei der Besichtigung nicht vorlegen, nach Vertragsschluss nicht übergeben und im Inserat keine Pflichtangaben machen. Genau diese drei Unterlassungen listet § 108 Abs. 1 GEG auf.
Das klingt nach Haarspalterei, ist aber der Kern der Sache.
Ein Ausweis, der fehlt, während Sie selbst in Ihrem Haus wohnen, interessiert niemanden. Erst der Vermietungsprozess macht daraus einen Verstoß.
Und dieser Prozess besteht aus drei Schritten, die alle einzeln zählen. Wer ohne Ausweis inseriert, besichtigt und unterschreibt, hat am Ende nicht einen Verstoß gesammelt, sondern potenziell drei.
Welche Pflichten in welcher Reihenfolge greifen, habe ich im Detail beim Thema Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung beschrieben. Hier geht es nur um die Folgenseite.
Welcher Verstoß kostet wie viel nach § 108 GEG?
Alle drei Vermietungs-Tatbestände liegen im selben Rahmen: bis zu 10.000 Euro. § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GEG ordnet die Nummern 21 bis 28 dieser Stufe zu, darunter die Nichtvorlage (Nr. 24), die Nichtübergabe (Nr. 25) und die fehlenden Pflichtangaben im Inserat (Nr. 27).
| Was passiert | Tatbestand | Rahmen |
|---|---|---|
| Inserat ohne die Pflichtangaben, obwohl ein Ausweis vorliegt | § 108 Abs. 1 Nr. 27 i.V.m. § 87 Abs. 1 GEG | bis 10.000 Euro |
| Ausweis wird bei der Besichtigung nicht vorgelegt | § 108 Abs. 1 Nr. 24 i.V.m. § 80 Abs. 4, Abs. 5 GEG | bis 10.000 Euro |
| Ausweis wird nach Vertragsschluss nicht übergeben | § 108 Abs. 1 Nr. 25 i.V.m. § 80 Abs. 4 Satz 5, Abs. 5 GEG | bis 10.000 Euro |
| Bauliche Verstöße, etwa Dämmpflichten | § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GEG | bis 50.000 Euro |
Zwei Dinge sind daran wichtig.
Erstens: Die 50.000 Euro, die im Netz gern in Vermietungsartikeln auftauchen, gehören nicht hierher. Sie betreffen bauliche Anforderungen, nicht den Ausweis.
Zweitens: Der Rahmen ist ein Rahmen. Kein Berliner Vermieter zahlt für einen einmaligen Formfehler den Höchstbetrag. Die Behörde bemisst nach Vorwurf, Vorteil und Wiederholung. Nur zuverlässig kalkulieren lässt sich das eben nicht.
Eine Besonderheit betrifft das Inserat: Die Pflichtangaben nach § 87 GEG greifen nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Ausweis vorliegt. Wer gar keinen hat, entgeht diesem einen Vorwurf und läuft dafür in die beiden anderen. Ein Schlupfloch ist das nicht, sondern eine Falle. Welche fünf Angaben in ein Wohnungsinserat gehören, steht in meinem Beitrag zu den Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
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Wer erfährt in Berlin überhaupt davon?
Zuständig ist in Berlin die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, operativ oft die Bauaufsicht des Bezirks. Dazu kommen Stichprobenkontrollen von Energieausweisen nach § 99 GEG. In der Praxis wird eine Behörde jedoch selten von allein aktiv, sondern durch einen Hinweis.
Und dieser Hinweis kommt in Berlin fast immer aus derselben Richtung.
Auf eine gut geschnittene Wohnung in Friedrichshain oder Steglitz melden sich hundert Interessenten. Neunundneunzig bekommen eine Absage. Einer davon hat Zeit, Ärger und ein Smartphone mit einem Screenshot des Inserats.
Das ist kein Schreckensszenario, sondern schlicht Statistik eines überhitzten Marktes. Über die tatsächliche Kontrolldichte in Berlin liegen keine belastbaren Zahlen vor, und ich behaupte hier bewusst keine. Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob jemand kontrolliert.
Dazu kommt eine zweite Ebene, die viele unterschätzen: Ihr Makler. Nach § 80 Abs. 4 und 5 GEG trifft die Vorlagepflicht Vermieter und Makler gemeinsam. Ein guter Makler wird deshalb ohne Ausweis nicht besichtigen. Er haftet nämlich mit.
Wie real ist das Abmahnrisiko?
Fehlende Pflichtangaben in einer Anzeige sind nicht nur eine Ordnungswidrigkeit, sondern nach § 5a UWG auch ein Wettbewerbsverstoß. Der BGH hat am 5. Oktober 2017 (I ZR 232/16) entschieden, dass Makler eigenständig für diese Angaben haften. Abgemahnt wird typischerweise durch Verbände wie die Deutsche Umwelthilfe oder durch Wettbewerber.
Eine Abmahnung ist unangenehmer als ein Bußgeldbescheid, weil sie einen Rattenschwanz hat.
Am Anfang steht die Aufwandspauschale, meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Der teure Teil kommt später: Wer eine strafbewehrte Unterlassungserklärung unterschreibt und den Fehler wiederholt, zahlt eine Vertragsstrafe, die üblicherweise im Bereich einiger Tausend Euro liegt. Kommt ein Anwalt eines Wettbewerbers ins Spiel, kommen dessen Kosten dazu.
Wichtig für private Vermieter: Das Abmahnrisiko trifft vor allem gewerblich handelnde Anbieter und Makler. Wer als Privatperson eine einzelne Wohnung vermietet, hat hier ein geringeres Risiko. Das Bußgeldrisiko nach § 108 GEG bleibt davon unberührt.
Kann der Mieter die Miete mindern oder Schadensersatz fordern?
Nein. Ein fehlender Energieausweis ist nach überwiegender Rechtsprechung kein Mangel der Mietsache. Der Mieter kann die Vorlage verlangen und notfalls einklagen, die Miete aber nicht deshalb kürzen. Ansprüche entstehen erst, wenn über die energetische Beschaffenheit arglistig getäuscht wurde.
Das ist die gute Nachricht, und sie überrascht viele Vermieter.
Der Energieausweis ist ein Informationsinstrument, kein Leistungsversprechen. Er sagt nichts darüber aus, was die Wohnung leisten muss. Deshalb wird sein Fehlen zivilrechtlich anders bewertet als etwa eine defekte Heizung.
Vorsicht ist trotzdem geboten, und zwar bei der umgekehrten Konstellation: Wer einen Ausweis vorlegt, dessen Werte geschönt oder schlicht falsch sind, und der Mieter zahlt am Ende deutlich mehr fürs Heizen, bewegt sich in einem ganz anderen Risikobereich. Ein sauber gerechneter Ausweis schützt Sie also in beide Richtungen.
Wie lange kann ein Verstoß noch verfolgt werden?
Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeldrahmen von über 2.500 bis 15.000 Euro verjähren nach zwei Jahren (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG). Die Frist beginnt, sobald die Handlung beendet ist. Für den Vermietungsprozess heißt das: Der Vertragsschluss von vorletztem Jahr ist meist erledigt, der von letzter Woche nicht.
Diese Zahl steht in kaum einem Ratgeber, dabei beantwortet sie die Frage, die sich viele wirklich stellen: Muss ich für die Vermietung von damals noch etwas befürchten?
Meine Antwort darauf ist trotzdem unbequem. Denn wenn der Ausweis damals gefehlt hat, fehlt er heute immer noch. Und die nächste Neuvermietung, der nächste Mieterwechsel, die nächste Anfrage der Verwaltung bringt das Thema zurück.
Ein häufiger Sonderfall: Der Ausweis existiert, ist aber älter als zehn Jahre. Rechtlich ist das dasselbe, als hätten Sie keinen. Was dann zu tun ist, steht unter Energieausweis abgelaufen. Wer die Immobilie statt zu vermieten verkaufen will, findet die Pflichten und Fristen gebündelt unter Energieausweis beim Hausverkauf.
Ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz etwas an den Konsequenzen?
Am Bußgeldrahmen ändert das am 10. Juli 2026 beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz nichts Erkennbares. Der Energieausweis-Teil greift ohnehin erst sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich Anfang 2027. Bis dahin und für laufende Vermietungen gilt weiterhin das Gebäudeenergiegesetz in der heutigen Fassung.
Für Sie als Berliner Vermieter sind vor allem zwei Punkte relevant.
Erstens: Die neue A-bis-G-Skala kommt nur für Nichtwohngebäude. Wohn- und Mehrfamilienhäuser behalten die vertraute Einteilung von A+ bis H. An der Bewertung Ihrer Mietwohnung ändert sich also nichts über Nacht.
Zweitens: Bestandsausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig. Ein Ausweis, den Sie heute erstellen lassen, trägt Sie bis etwa 2036 und über den Rechtswechsel hinweg. Was genau beschlossen wurde, habe ich unter GModG beschlossen zusammengefasst. Warten ist jedenfalls keine Strategie, die das Bußgeldrisiko verkleinert.
Was ich bei Berliner Vermietern immer wieder sehe
Der teuerste Fehler ist nicht der fehlende Ausweis, sondern das Warten auf den perfekten Moment. Wer bis zur Besichtigung wartet, hat keine Wahl mehr zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis und verschenkt genau dort die Effizienzklasse, auf die der Mietinteressent zuerst schaut.
Drei Muster begegnen mir besonders oft.
Das erste ist die Angst vor dem Ergebnis. Ein Gründerzeithaus in Prenzlauer Berg landet häufig in den Klassen F bis H, und mancher Eigentümer schiebt den Ausweis deshalb bewusst vor sich her.
Das ist verständlich und trotzdem verkehrt. Der schlechte Wert wird durch Nichtstun nicht besser, sondern nur riskanter. Mit der Best-Case-Optimierung rechne ich mit den zulässigen Ansätzen so, dass Ihr Gebäude fair und nicht schlechter als nötig dasteht.
Das zweite ist die Eigentumswohnung ohne Rückfrage. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört der Ausweis zum Gesamtgebäude. Bevor Sie einen eigenen beauftragen, fragen Sie die Verwaltung. Sehr oft existiert längst einer.
Das dritte ist die Lücke in den Verbrauchsdaten. Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie drei zusammenhängende Abrechnungsjahre. Stand die Wohnung dazwischen leer, verzerrt das die Werte, und der Bedarfsausweis ist die richtige Wahl.
Beides läuft bei mir remote: Angaben telefonisch, Nachweise per Foto oder Upload. Kein Termin, keine Wartezeit, ein Ansprechpartner statt Callcenter.
Fazit
Ohne Energieausweis zu vermieten ist kein Kavaliersdelikt, aber auch kein Weltuntergang. Das Risiko besteht aus einem Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro je Verstoß, einem Abmahnrisiko bei Inseraten und viel vermeidbarem Ärger im Vermietungsprozess.
Der Ausweg ist erfreulich unspektakulär: einmal sauber erstellen lassen, zehn Jahre Ruhe haben. Energieausweis für Ihre Vermietung bestellen, zum Festpreis von 299 Euro fürs Einfamilienhaus und 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus, Lieferung digital in 24 Stunden.
Quellen und weiterführende Seiten
- Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung in Berlin
- Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
- Energieausweis abgelaufen: was jetzt gilt
- GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert
- GEG § 80 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
- GEG § 87 Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige
- GEG § 99 Stichprobenkontrollen von Energieausweisen
- GEG § 108 Bußgeldvorschriften
- OWiG § 31 Verfolgungsverjährung
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Fragen und Antworten zum GEG
