Bei der Vermietung droht für vorsätzliche oder leichtfertige Verstöße gegen bestimmte Energieausweispflichten ein gesetzlicher Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro (§ 108 GModG). Entscheidend sind die rechtzeitige Vorlage und Übergabe sowie, nur bei einer Anzeige in kommerziellen Medien und bereits vorliegendem Ausweis, die Pflichtangaben im Inserat. Gesetzliche Gebäudeausnahmen sind vorher zu prüfen. Wettbewerbs- und mietrechtliche Folgen haben eigene Voraussetzungen.
Stand: 13. September 2026. Die Darstellung bezieht sich auf die aktuelle Rechtslage. Für frühere Handlungen ist nach § 4 OWiG insbesondere das damals geltende beziehungsweise ein späteres milderes Gesetz zu berücksichtigen.
Die meisten Ratgeber schreiben denselben Satz: “Bis zu 10.000 Euro Bußgeld.” Und dann hört es auf.
Damit kann kein Vermieter etwas anfangen. Die eigentliche Frage lautet ja: Wofür genau, ab wann, und wie kommt jemand darauf?
Ich habe deshalb in den Gesetzestext geschaut statt in den nächsten Ratgeber. Das Ergebnis ist unangenehmer und beruhigender zugleich.
Was genau ist eigentlich verboten, wenn der Ausweis fehlt?
Zuerst ist zu prüfen, ob die gesetzlichen Pflichten für das Gebäude gelten und ob bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Bei erforderlicher Neuausstellung folgt die Ausstellungspflicht aus § 80 Abs. 3 GModG. Die hier behandelten Bußgeldtatbestände betreffen dagegen konkrete Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder bedingte Inseratspflichten.
Für kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche und Baudenkmäler gelten die Ausnahmen des § 79 Abs. 4 GModG; außerdem ist der Anwendungsbereich des § 2 zu beachten. Das bloße Selbstbewohnen löst die Vermietungspflichten nicht aus. Andere Pflichten, etwa nach Neubau oder qualifizierten Gebäudeänderungen, bleiben davon unberührt.
Bei bestehender Vorlagepflicht muss der Vermieter oder Immobilienmakler den Ausweis beziehungsweise eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt diese Pflicht. Ohne Besichtigung ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens unverzüglich auf Aufforderung des Mietinteressenten. Unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrags ist der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 1 bis 5 in Verbindung mit Abs. 5 GModG).
Die Angaben im Inserat sind gesondert zu prüfen: § 87 GModG setzt eine Anzeige in kommerziellen Medien und einen zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegenden Ausweis voraus. Wer noch keinen hat, wird nicht allein deshalb wegen fehlender Inseratsangaben erfasst. Eine bestehende Pflicht zur Ausstellung, späteren Vorlage und Übergabe bleibt aber bestehen.
Welche Pflichten in welcher Reihenfolge greifen, habe ich im Detail beim Thema Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung beschrieben. Hier geht es um die Folgenseite.
Welcher Verstoß kostet wie viel nach § 108 GModG?
Die aktuellen Tatbestände für Nichtvorlage, Nichtübergabe und fehlende Pflichtangaben stehen in § 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21 GModG. Bei vorsätzlichem oder leichtfertigem Handeln gilt dafür der gesetzliche Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro nach Abs. 2 Nr. 2. Das ist keine Aussage über einen typischen Berliner Zahlbetrag.
Die Tabelle beschreibt die aktuelle Rechtslage bei bestehender gesetzlicher Pflicht. Gebäudeausnahmen bleiben zu prüfen; für frühere Handlungen gilt die zeitliche Prüfung nach § 4 OWiG.
| Was passiert | Aktueller Tatbestand | Gesetzlicher Rahmen |
|---|---|---|
| Anzeige in kommerziellen Medien ohne Pflichtangaben, obwohl bereits ein Ausweis vorliegt | § 108 Abs. 1 Nr. 21 i.V.m. § 87 Abs. 1 GModG | bis 10.000 Euro |
| Ausweis oder Kopie wird nicht ordnungsgemäß oder rechtzeitig vorgelegt | § 108 Abs. 1 Nr. 18 i.V.m. § 80 Abs. 4 Satz 1 oder 4, Abs. 5 GModG | bis 10.000 Euro |
| Ausweis oder Kopie wird nicht ordnungsgemäß oder unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben | § 108 Abs. 1 Nr. 19 i.V.m. § 80 Abs. 4 Satz 5, Abs. 5 GModG | bis 10.000 Euro |
Die Beträge sind gesetzliche Ausgangsrahmen. Bei der konkreten Bemessung berücksichtigt § 17 OWiG unter anderem Bedeutung und Vorwurf des Verstoßes sowie wirtschaftliche Verhältnisse. Absatz 2 enthält eine Regel zum halben Höchstmaß bei fahrlässigem Handeln. Nach Absatz 4 soll die Geldbuße den wirtschaftlichen Vorteil übersteigen; dafür kann das gesetzliche Höchstmaß überschritten werden. Eine konkrete Summe oder eine pauschale Addition mehrerer Höchstbeträge lässt sich daraus für einen Einzelfall nicht ableiten.
Der in § 108 Abs. 2 Nr. 1 genannte Rahmen bis 50.000 Euro betrifft andere, dort ausdrücklich bezeichnete Tatbestände; er ist nicht der Ausgangsrahmen der drei hier dargestellten Vermietungsfälle.
Welche Angaben bei einer bestehenden Inseratspflicht in ein Wohnungsinserat gehören, steht in meinem Beitrag zu den Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
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Wer erfährt in Berlin überhaupt davon?
Die amtliche Berliner Zuständigkeitsübersicht nennt für die Ordnungsaufgaben die jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörden der Bezirke. Die Senatsverwaltung ist dort als Ansprechpartnerin für Auslegungsfragen genannt. Registrierung und bestimmte Prüfungen von Energieausweisen haben eine andere Funktion.
Das DIBt vergibt nach der Übersicht die Registriernummern und führt die Validitätsprüfung nach § 99 Abs. 4 Nr. 1 durch. Diese Prüfung ist von der behördlichen Bearbeitung eines konkreten Verstoßes gegen Vorlage-, Übergabe- oder Inseratspflichten zu unterscheiden. Eine Registrierung ersetzt keine rechtzeitige Erfüllung dieser Pflichten.
Aus der Zuständigkeitsübersicht lässt sich nicht ableiten, wie häufig Berliner Behörden kontrollieren oder ob ein Verfahren überwiegend auf Beschwerden zurückgeht. Deshalb nenne ich weder eine typische Kontrollwahrscheinlichkeit noch eine vermeintlich sichere Vorgehensweise ohne Ausweis.
Auch der Immobilienmakler wird in § 80 Abs. 4 und 5 GModG ausdrücklich als Verpflichteter genannt. Die Beteiligung eines Maklers ist daher kein Grund, die gesetzlich erforderliche Vorlage oder Übergabe aufzuschieben.
Wie real ist das Abmahnrisiko?
Ein wettbewerbsrechtliches Vorgehen ist gesondert zu prüfen. Es setzt unter anderem eine geschäftliche Handlung und einen einschlägigen Wettbewerbsverstoß voraus. Nicht jede private Vermietung fällt allein wegen einer fehlenden Energieangabe automatisch unter das UWG.
§ 2 UWG definiert die geschäftliche Handlung im Zusammenhang mit einem eigenen oder fremden Unternehmen. § 3a betrifft Verstöße gegen Marktverhaltensregeln, die geeignet sind, die geschützten Interessen spürbar zu beeinträchtigen. Ob diese Voraussetzungen bei einem konkreten Inserat erfüllt sind, lässt sich nicht allein aus der Bezeichnung „privater Vermieter“ oder aus der Zahl vermieteter Wohnungen entscheiden.
Für einen Unterlassungsanspruch kommt zusätzlich die Anspruchsberechtigung nach § 8 Abs. 3 UWG hinzu. Das Gesetz nennt unter den jeweiligen Voraussetzungen beispielsweise Mitbewerber sowie bestimmte qualifizierte Wirtschafts- und Verbraucherverbände. Eine beliebige Beschwerde ist damit nicht gleichbedeutend mit einer berechtigten Abmahnung.
§ 13 UWG regelt Anforderungen an Abmahnungen und den Ersatz erforderlicher Aufwendungen. Ein Ersatzanspruch setzt eine berechtigte Abmahnung und die gesetzlichen Anforderungen voraus; Absatz 4 enthält Ausschlüsse. Eine pauschale Kosten- oder Vertragsstrafenspanne wäre deshalb irreführend. Vor einer Unterlassungserklärung sollten Anspruch, Berechtigung und Folgen für den konkreten Fall geprüft werden.
Die öffentlich-rechtlichen Energieausweispflichten bleiben hiervon getrennt. Eine fehlende UWG-Anwendbarkeit bedeutet nicht, dass Vorlage, Übergabe oder bedingte Inseratspflichten entfallen.
Kann der Mieter die Miete mindern oder Schadensersatz fordern?
Aus dem bloßen Fehlen des Energieausweises lässt sich hier weder eine Mietminderung noch deren genereller Ausschluss ableiten. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen und der konkrete Mietvertrag. Eine pauschale Aussage, Ansprüche entstünden ausschließlich bei Arglist, wäre ebenfalls zu weitgehend.
§ 536 BGB knüpft eine Mietminderung an einen Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert; auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft ist dort geregelt. Ob ein solcher Fall vorliegt, hängt von den vereinbarten Eigenschaften und den tatsächlichen Umständen ab. Eine konkrete Minderungsquote lässt sich allein aus einem fehlenden Dokument nicht bestimmen.
Schadensersatz wegen eines Mangels richtet sich unter anderem nach § 536a BGB. Die Norm unterscheidet einen bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangel, einen späteren vom Vermieter zu vertretenden Mangel und den Verzug bei der Beseitigung. Arglist ist daher keine pauschale Voraussetzung jedes Schadensersatzanspruchs.
Die öffentlich-rechtlichen Vorlage- und Übergabepflichten nach § 80 GModG sind davon getrennt zu erfüllen. Bei einer konkreten Mietforderung sind Vertrag, Angaben und tatsächliche Gebäudeeigenschaften zu prüfen; eine Behauptung über „überwiegende Rechtsprechung“ ersetzt diesen Nachweis nicht.
Wie lange kann ein Verstoß noch verfolgt werden?
Bei den hier behandelten Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeldhöchstmaß von 10.000 Euro beträgt die gesetzliche Verfolgungsverjährungsfrist grundsätzlich zwei Jahre (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG). Die Frist beginnt, sobald die Handlung beendet ist. Tritt ein zum Tatbestand gehörender Erfolg erst später ein, beginnt die Verjährung erst mit diesem Zeitpunkt (§ 31 Abs. 3 OWiG).
Die in § 33 OWiG bestimmten Verfolgungshandlungen können die Verjährung unterbrechen. Dazu gehören beispielsweise die erste Vernehmung, bestimmte richterliche Vernehmungen und der Erlass eines Bußgeldbescheids unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Nach jeder Unterbrechung beginnt die Verjährung grundsätzlich neu.
Für die dadurch entstehende Höchstgrenze wird die gesetzliche Verjährungsfrist verdoppelt. Bei diesen Ordnungswidrigkeiten beträgt sie deshalb grundsätzlich vier Jahre ab dem maßgeblichen Zeitpunkt nach § 31 Abs. 3 OWiG.
Diese Höchstgrenze gilt nicht ausnahmslos. Gesetzliche Verfolgungshindernisse können die Verjährung nach § 32 Abs. 1 OWiG ruhen lassen; ein fehlender Antrag oder eine fehlende Ermächtigung allein bewirkt kein Ruhen. Ist vor Ablauf der Verjährungsfrist ein Urteil des ersten Rechtszugs oder ein Beschluss nach § 72 OWiG ergangen, läuft die Frist nach § 32 Abs. 2 OWiG nicht vor dem rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens ab.
Wird jemandem in einem bei Gericht anhängigen Verfahren eine Handlung zur Last gelegt, die zugleich Straftat und Ordnungswidrigkeit ist, wird für diese Höchstgrenze die aus der Strafdrohung folgende Verjährungsfrist verdoppelt; § 32 OWiG bleibt unberührt.
Die konkrete Berechnung hängt deshalb vom jeweiligen Tatbestand, vom Ende der Handlung beziehungsweise einem späteren tatbestandlichen Erfolg sowie von möglichen Unterbrechungen und Ruhenszeiten ab. Eine pauschale Rückrechnung vom Vertragsdatum ist nicht zuverlässig.
Diese Zahl steht in kaum einem Ratgeber, dabei beantwortet sie die Frage, die sich viele wirklich stellen: Muss ich für die Vermietung von damals noch etwas befürchten?
Meine Antwort darauf ist trotzdem unbequem. Denn wenn der Ausweis damals gefehlt hat, fehlt er heute immer noch. Und die nächste Neuvermietung, der nächste Mieterwechsel, die nächste Anfrage der Verwaltung bringt das Thema zurück.
Ein häufiger Sonderfall: Der Ausweis existiert, ist aber älter als zehn Jahre. Bei einer anstehenden Vermietung sind dann die konkrete Pflicht und gesetzliche Ausnahmen zu prüfen; ein abgelaufener Ausweis ersetzt einen erforderlichen gültigen Ausweis nicht. Was dann zu tun ist, steht unter Energieausweis abgelaufen. Wer die Immobilie statt zu vermieten verkaufen will, findet die Pflichten und Fristen gebündelt unter Energieausweis beim Hausverkauf.
Ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz etwas an den Konsequenzen?
Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 verkündet. Nach Artikel 9 gilt der Hauptteil seit dem 29. Juli 2026: Dazu gehören die Umbenennung in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und die hier verwendeten geänderten Bußgeldnummern. Artikel 2 mit weiteren Energieausweisänderungen tritt am 1. Januar 2027 in Kraft. Es gibt daher kein pauschales Warten auf einen noch unbestimmten Rechtswechsel.
Für Sie als Berliner Vermieter sind vor allem zwei Punkte relevant.
Erstens: Die neue A-bis-G-Skala kommt nur für Nichtwohngebäude. Wohn- und Mehrfamilienhäuser behalten die vertraute Einteilung von A+ bis H. An der Bewertung Ihrer Mietwohnung ändert sich also nichts über Nacht.
Zweitens: Die Reform allein verlangt keinen pauschalen Austausch gültiger Bestandsausweise. Die Gültigkeit beträgt nach § 79 Abs. 3 GModG grundsätzlich zehn Jahre; eine erforderliche Neuausstellung nach qualifizierten Gebäudeänderungen gemäß § 80 Abs. 2 kann sie vorzeitig beenden. Was genau beschlossen wurde, habe ich unter GModG beschlossen zusammengefasst. Warten ist jedenfalls keine Strategie, die das Bußgeldrisiko verkleinert.
Was ich bei Berliner Vermietern immer wieder sehe
Der teuerste Fehler ist nicht der fehlende Ausweis, sondern das Warten auf den perfekten Moment. Wer bis zur Besichtigung wartet, hat keine Wahl mehr zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis und verschenkt genau dort die Effizienzklasse, auf die der Mietinteressent zuerst schaut.
Drei Muster begegnen mir besonders oft.
Das erste ist die Angst vor dem Ergebnis. Ein Gründerzeithaus in Prenzlauer Berg landet häufig in den Klassen F bis H, und mancher Eigentümer schiebt den Ausweis deshalb bewusst vor sich her.
Das ist verständlich und trotzdem verkehrt. Der schlechte Wert wird durch Nichtstun nicht besser, sondern nur riskanter. Mit der Best-Case-Optimierung rechne ich mit den zulässigen Ansätzen so, dass Ihr Gebäude fair und nicht schlechter als nötig dasteht.
Das zweite ist die Eigentumswohnung ohne Rückfrage. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört der Ausweis zum Gesamtgebäude. Bevor Sie einen eigenen beauftragen, fragen Sie die Verwaltung. Sehr oft existiert längst einer.
Das dritte ist die Prüfung der Verbrauchsdaten. Nach der am 13. September 2026 geltenden Fassung des § 82 Abs. 4 GModG müssen die geeigneten Verbrauchsdaten mindestens einen zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten umfassen, die jüngste Abrechnungsperiode einschließen und deren Ende darf nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Bei der Berechnung sind längere Leerstände angemessen zu berücksichtigen; die Heizung wird witterungsbereinigt. Ein zeitweiser Leerstand einer Wohnung schließt den Verbrauchsausweis deshalb nicht allein aus. Zuerst sind ein vorhandener gültiger Ausweis, gesetzliche Ausnahmen und die Ausweiswahl nach § 80 Abs. 3 zu prüfen. Besteht bei erforderlicher Neuausstellung die besondere Bedarfsausweispflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig, sofern nicht eine der beiden Wärmeschutzausnahmen greift. Ist ein Verbrauchsausweis grundsätzlich zulässig, müssen die Gebäudedaten dafür trotzdem vollständig und geeignet sein. Fehlen geeignete Verbrauchsdaten, kann ein Bedarfsausweis auf Grundlage der erforderlichen Gebäudedaten die passende Lösung sein. Leerstand allein entscheidet diese Wahl nicht.
Beides läuft bei mir remote: Angaben telefonisch, Nachweise per Foto oder Upload. Kein Termin, keine Wartezeit, ein Ansprechpartner statt Callcenter.
Fazit
Ohne Energieausweis zu vermieten ist kein Kavaliersdelikt, aber auch kein Weltuntergang. Bei bestehender gesetzlicher Pflicht betrifft das Bußgeldrisiko vorsätzliche oder leichtfertige Verstöße gegen Vorlage, Übergabe und die bedingten Inseratspflichten. Der gesetzliche Ausgangsrahmen liegt bis 10.000 Euro; die konkrete Bemessung richtet sich nach § 17 OWiG. Wettbewerbs- und mietrechtliche Folgen sind gesondert zu prüfen.
Der nächste Schritt ist überschaubar: vorhandenen Ausweis und gesetzliche Ausnahmen prüfen; falls eine Neuausstellung erforderlich ist, rechtzeitig beauftragen. Energieausweis für Ihre Vermietung bestellen, zum Festpreis von 299 Euro fürs Einfamilienhaus und 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus, Lieferung digital in 24 Stunden.
Bleibt ein geschlossener Mietvertrag wirksam?
Allein ein fehlender oder nicht zugänglich gemachter Energieausweis macht einen geschlossenen Mietvertrag nicht automatisch unwirksam. Der Berliner Mieterverein erläutert diese Abgrenzung in seinem Infoblatt 156 (Stand Juni 2021). Die heute geltenden Vorlage- und Übergabepflichten nach § 80 GModG und eine mögliche Ahndung nach § 108 sind davon getrennt zu erfüllen beziehungsweise zu prüfen. Andere Wirksamkeitsgründe bleiben unberührt; § 134 BGB betrifft verbotswidrige Rechtsgeschäfte, § 123 BGB eine Anfechtung bei arglistiger Täuschung oder widerrechtlicher Drohung. Aus dem fehlenden Dokument allein folgt keine solche Täuschung. Ob besondere Vereinbarungen oder tatsächliche Mängel zivilrechtliche Ansprüche begründen, hängt vom Vertrag und Einzelfall ab. Das ist keine pauschale Bestätigung eines konkreten Mietvertrags. Die fachliche Einordnung aus dem älteren Infoblatt dient hier ausschließlich dieser Abgrenzung; für heutige Energieausweispflichten ist die aktuelle GModG-Fassung maßgeblich.
Quellen und weiterführende Seiten
Vertiefung für Vermieter: Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung in Berlin.
- Berliner Mieterverein: Infoblatt 156, Juni 2021, Frage 14 zur Vertragswirksamkeit
- BGB § 134: Gesetzliches Verbot
- BGB § 123: Anfechtung wegen Täuschung oder Drohung
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Bußgeld, wenn ich ohne Energieausweis vermiete?
Für vorsätzliche oder leichtfertige Verstöße gegen die Vorlage- und Übergabepflichten sowie gegen die Pflichtangaben einer Immobilienanzeige sieht § 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 2 GModG einen gesetzlichen Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro vor. Die Inseratspflicht setzt eine Anzeige in kommerziellen Medien und einen bereits vorliegenden Energieausweis voraus. Vorlage und Übergabe sind bei bestehender gesetzlicher Pflicht gesondert zu erfüllen; Gebäudeausnahmen bleiben zu prüfen. Die konkrete Bußgeldbemessung richtet sich nach § 17 OWiG, einschließlich seiner Regeln zu Fahrlässigkeit und wirtschaftlichem Vorteil. Für frühere Handlungen ist die zeitliche Rechtslage nach § 4 OWiG zu prüfen.
Wer kontrolliert das in Berlin?
Nach der amtlichen Berliner Zuständigkeitsübersicht sind die jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörden der Bezirke für die Ordnungsaufgaben zuständig. Die Senatsverwaltung beantwortet Auslegungsfragen; das DIBt vergibt Registriernummern und führt die dort genannte Validitätsprüfung durch. Diese Aufgaben sind von der Verfolgung eines konkreten Pflichtverstoßes zu unterscheiden. Wie oft Hinweise oder Kontrollen zu Verfahren führen, lässt sich aus der Übersicht nicht ableiten.
Kann mein Mieter die Miete mindern, weil der Energieausweis fehlt?
Aus dem bloßen Fehlen des Dokuments lässt sich hier weder eine Mietminderung noch deren genereller Ausschluss ableiten. § 536 BGB knüpft an einen Mangel der vertragsgemäßen Gebrauchstauglichkeit oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft an. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, hängt vom Vertrag und dem konkreten Sachverhalt ab. Schadensersatz nach § 536a BGB hat eigene Voraussetzungen und setzt nicht pauschal arglistige Täuschung voraus. Die gesetzlichen Vorlage- und Übergabepflichten bleiben davon getrennt bestehen.
Wie lange kann ein Verstoß noch geahndet werden?
Bei den hier behandelten Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeldhöchstmaß von 10.000 Euro beträgt die gesetzliche Verfolgungsverjährungsfrist grundsätzlich zwei Jahre (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG). Die Frist beginnt, sobald die Handlung beendet ist; tritt ein zum Tatbestand gehörender Erfolg erst später ein, beginnt sie erst mit diesem Zeitpunkt (§ 31 Abs. 3 OWiG). Die in § 33 OWiG bestimmten Verfolgungshandlungen können die Verjährung unterbrechen. Nach jeder Unterbrechung beginnt die Frist grundsätzlich neu. Für die dadurch entstehende Höchstgrenze wird die gesetzliche Verjährungsfrist verdoppelt: Bei diesen Ordnungswidrigkeiten sind das grundsätzlich vier Jahre ab dem maßgeblichen Zeitpunkt nach § 31 Abs. 3 OWiG. Gesetzliche Verfolgungshindernisse können die Verjährung nach § 32 Abs. 1 OWiG ruhen lassen; ein fehlender Antrag oder eine fehlende Ermächtigung allein bewirkt kein Ruhen. Ist vor Ablauf der Verjährungsfrist ein Urteil des ersten Rechtszugs oder ein Beschluss nach § 72 OWiG ergangen, läuft die Frist nach § 32 Abs. 2 OWiG nicht vor dem rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens ab. Wird jemandem in einem bei Gericht anhängigen Verfahren eine Handlung zur Last gelegt, die zugleich Straftat und Ordnungswidrigkeit ist, wird für diese Höchstgrenze die aus der Strafdrohung folgende Verjährungsfrist verdoppelt; § 32 OWiG bleibt unberührt.
Was kostet ein Energieausweis in Berlin im Vergleich zum Risiko?
Ein Einfamilienhaus kostet 299 Euro Festpreis, ein Mehrfamilienhaus 399 Euro, Gewerbe- und Mischgebäude 899 Euro. Selbst ein einzelnes Bußgeld im mittleren Bereich liegt weit darüber. Die Lieferung erfolgt digital innerhalb von 24 Stunden.
Wann sind Energieangaben in einer Vermietungsanzeige Pflicht?
Wenn die Anzeige in kommerziellen Medien erscheint und zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vorliegt, muss die für die Veröffentlichung verantwortliche Person nach § 87 GModG die vorgeschriebenen Angaben aufnehmen. Bei Wohngebäuden sind dies Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Heizenergieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlt ein Ausweis, entfällt dadurch nicht eine bestehende Pflicht zur erforderlichen Ausstellung, späteren Vorlage oder Übergabe. Gesetzliche Gebäudeausnahmen und Sonderregeln für ältere Ausweise sind zu beachten.
Muss ich wegen der Reform sofort einen neuen Energieausweis bestellen?
Nein, die Reform allein löst keine pauschale Austauschpflicht aus. Prüfen Sie den vorhandenen Ausweis auf Gültigkeit und die konkrete gesetzliche Pflicht. Energieausweise gelten grundsätzlich zehn Jahre, können aber bei einer nach § 80 Abs. 2 GModG erforderlichen Neuausstellung nach qualifizierten Gebäudeänderungen vorzeitig ihre Gültigkeit verlieren. Die Gesetzesumbenennung und geänderten Bußgeldnummern gelten bereits seit dem 29. Juli 2026; die in Artikel 2 geregelten weiteren Änderungen treten am 1. Januar 2027 in Kraft.
Wann darf eine Vermietung ohne Energieausweis erfolgen?
Ob eine Ausnahme gilt, muss am konkreten Gebäude geprüft werden. Nach § 79 Abs. 4 GModG gelten die Vorschriften dieses Abschnitts für kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche nicht. Auf Baudenkmäler wird nach § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG ausschließlich § 80 Abs. 3 bis 7 nicht angewendet. Liegt bereits ein Energieausweis vor, sind die Voraussetzungen des § 87 für eine Anzeige in kommerziellen Medien gesondert zu prüfen. Hinzu kommen die Ausnahmen vom Anwendungsbereich nach § 2. Die Größe einer einzelnen Wohnung ist nicht mit der Nutzfläche des gesamten kleinen Gebäudes gleichzusetzen. Ein bereits gültiger vorhandener Ausweis vermeidet eine unnötige Neuausstellung, beseitigt aber bei bestehender Pflicht nicht Vorlage und Übergabe.
Ist ein Mietvertrag ohne Energieausweis wirksam?
Allein ein fehlender oder nicht zugänglich gemachter Energieausweis macht einen geschlossenen Mietvertrag nicht automatisch unwirksam. Der Berliner Mieterverein erläutert diese Abgrenzung in seinem Infoblatt 156 (Stand Juni 2021). Die heute geltenden Vorlage- und Übergabepflichten nach § 80 GModG und eine mögliche Ahndung nach § 108 sind davon getrennt zu erfüllen beziehungsweise zu prüfen. Andere Wirksamkeitsgründe bleiben unberührt; § 134 BGB betrifft verbotswidrige Rechtsgeschäfte, § 123 BGB eine Anfechtung bei arglistiger Täuschung oder widerrechtlicher Drohung. Aus dem fehlenden Dokument allein folgt keine solche Täuschung. Ob besondere Vereinbarungen oder tatsächliche Mängel zivilrechtliche Ansprüche begründen, hängt vom Vertrag und Einzelfall ab. Das ist keine pauschale Bestätigung eines konkreten Mietvertrags.
Was soll ich tun, wenn der Ausweis bei Besichtigung oder Vertragsschluss gefehlt hat?
Prüfen Sie zuerst die konkrete Pflicht, einen vorhandenen gültigen Gebäudeausweis und gesetzliche Ausnahmen. Falls erforderlich, veranlassen Sie die Ausstellung und holen Sie die Vorlage beziehungsweise Übergabe unverzüglich nach; dokumentieren Sie den tatsächlichen Ablauf. Die in § 80 Abs. 4 und 5 GModG geregelten Fristen werden dadurch nicht nachträglich eingehalten. Ob ein früherer Verstoß nach § 108 vorliegt und wie er zu behandeln ist, hängt von Tatbestand, Verschulden und Einzelfall ab. Das Nachreichen ist daher keine Zusage, dass eine mögliche Ahndung entfällt.
Droht jedem privaten Vermieter eine Abmahnung?
Das lässt sich nicht pauschal aus einer fehlenden Energieangabe ableiten. Wettbewerbsrechtliche Ansprüche verlangen unter anderem eine geschäftliche Handlung im Sinne von § 2 UWG, einen einschlägigen Verstoß und die Anspruchsberechtigung nach § 8 UWG. Kostenersatz setzt die Voraussetzungen des § 13 UWG voraus und unterliegt dortigen Ausschlüssen. Die bloße Bezeichnung als privater Vermieter ersetzt die Einzelfallprüfung nicht. Unabhängig davon sind die gesetzlichen Energieausweispflichten zu prüfen und zu erfüllen.