Eine Thermografie zeigt in Farbe, wo Wärme aus Ihrem Berliner Altbau entweicht. Sie ist aber kein Energieausweis und ersetzt ihn nicht. Pflicht bei Verkauf und Vermietung ist der Ausweis nach Paragraf 80 GEG. Bei mir kostet er 299 Euro fürs Einfamilienhaus und 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus.
Wärmebilder sind eindrucksvoll. Rot leuchtende Fassaden, gelbe Fensterlaibungen, ein Haus, das aussieht wie ein Röntgenbild.
Und sie sind der häufigste Grund, warum bei mir jemand mit dem falschen Dokument anruft. „Ich habe schon Wärmebilder machen lassen, reicht das nicht für den Energieausweis?”
Nein. Beides hat seinen Wert, aber die beiden Dokumente beantworten völlig verschiedene Fragen. Diesen Unterschied sortiere ich hier.
Ersetzt eine Thermografie den Energieausweis?
Nein. Die Thermografie ist eine bildliche Momentaufnahme der Oberflächentemperaturen und rechtlich nichts weiter. Der Energieausweis ist ein Pflichtdokument nach Paragraf 80 GEG, wird beim DIBt registriert und gilt 10 Jahre. Fehlt er, drohen nach Paragraf 108 GEG Bußgelder bis 10.000 Euro.
Der Unterschied liegt in der Frage, die beantwortet wird.
Die Thermografie fragt: Wo genau ist die Hülle schwach? Der Energieausweis fragt: Wie viel Energie braucht dieses Gebäude, gemessen in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr?
Ein Wärmebild kann keine Kilowattstunden ausrechnen. Es liefert kein belastbares Ergebnis für einen U-Wert, keine Energieklasse und keine Registriernummer.
| Merkmal | Thermografie | Energieausweis |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | keine, freiwillige Diagnose | Paragraf 80 GEG, Pflicht bei Verkauf und Vermietung |
| Ergebnis | Bilder plus Bericht | Kennwert, Klasse, Registriernummer |
| Gültigkeit | Momentaufnahme des Aufnahmetags | 10 Jahre |
| Zeitfenster | nur Heizperiode | ganzjährig erstellbar |
| Vorlage beim Notar | wertlos | zwingend |
Ich sage das ohne Häme gegen die Thermografie: Sie ist ein gutes Werkzeug. Nur eben eines für die Sanierungsplanung, nicht für den Aktenordner beim Verkauf.
Was zeigt das Wärmebild am Berliner Gründerzeithaus wirklich?
Am typischen Berliner Altbau zwischen 1870 und 1914 zeigt die Thermografie fast immer dieselben Stellen: Heizkörpernischen, Kastendoppelfenster, Balkenköpfe der Holzbalkendecken, Erker und Loggien sowie die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden.
Diese Muster wiederholen sich in Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain und Schöneberg so verlässlich, dass ein erfahrener Blick sie vorhersagen kann, bevor die Kamera ausgepackt wird.
Die Heizkörpernische ist der Klassiker. Unter dem Fenster ist das Mauerwerk oft auf einen Bruchteil der übrigen Wandstärke reduziert. Von außen leuchtet dort ein warmes Rechteck.
Kastendoppelfenster sind bauphysikalisch gar nicht schlecht, aber die Dichtungen der inneren Flügel werden nach Jahrzehnten spröde. Im Bild sieht man warme Fahnen an den Rändern.
Balkenköpfe, also die Auflager der Holzbalkendecken im Außenmauerwerk, zeigen sich als regelmäßiges Punktmuster. Erker und Loggien kühlen von drei Seiten aus, in den Innenecken wird es kalt. Genau dort sitzt später der Schimmel.
Stuck und Gesimse wirken als Kühlrippen, sie strahlen mehr ab als die glatte Fläche daneben. Das sieht dramatisch aus und ist meist harmlos.
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Wann ist eine Thermografie überhaupt aussagekräftig?
Zwischen innen und außen müssen mindestens 10 bis 15 Kelvin Temperaturunterschied liegen, idealerweise schon 12 Stunden vor der Aufnahme. Gemessen wird in der Heizperiode, früh morgens vor Sonnenaufgang oder spät abends, bei trockenem Wetter und Wind unter 5 Metern pro Sekunde. Grundlage ist die DIN EN 13187.
Das ist der Punkt, an dem viele Aufträge scheitern, ohne dass der Eigentümer es merkt.
Ein Wärmebild im April bei 14 Grad Außentemperatur zeigt fast nichts. Ein Bild am Nachmittag zeigt die Sonne, die die Fassade aufgeheizt hat, nicht die Wärme aus dem Haus. Regen kühlt die Oberfläche, Wind bläst sie leer.
Deshalb sind die Berliner Thermografie-Aktionen an den Winter gebunden. Wer im Juli anfragt, bekommt einen Termin im November, und das ist korrekt so.
Ein Aufnahmetag im Februar bei minus 2 Grad und Windstille ist Gold. Derselbe Auftrag im März bei 12 Grad ist ein hübscher Bildband.
Was die Thermografie auch bei perfektem Wetter nicht leistet: Sie berechnet keinen Energiebedarf, sie belegt keinen U-Wert, und sie sieht nicht unter den Putz, wo kein Temperaturunterschied entsteht. Für Luftdichtheit braucht es zusätzlich eine Blower-Door-Messung.
Was kostet eine Thermografie, und was kostet der Energieausweis?
Eine Thermografie kostet fürs Einfamilienhaus meist 200 bis 600 Euro, fürs Mehrfamilienhaus 450 bis 1.200 Euro. Aktionsangebote mit wenigen Außenaufnahmen beginnen bei etwa 90 Euro. Der Energieausweis kostet bei mir 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus und 899 Euro für Nichtwohn- und Mischgebäude, jeweils als Festpreis.
Die Spanne bei der Thermografie erklärt sich über den Umfang. Sechs Außenaufnahmen mit Kurzbericht sind etwas anderes als fünfzehn Aufnahmen von innen und außen mit bauphysikalischer Auswertung.
| Leistung | Preis |
|---|---|
| Thermografie Aktionsangebot, wenige Außenaufnahmen | ab etwa 90 Euro |
| Thermografie Einfamilienhaus, Bericht | 200 bis 600 Euro |
| Thermografie Mehrfamilienhaus | 450 bis 1.200 Euro |
| Energieausweis Einfamilienhaus | 299 Euro Festpreis |
| Energieausweis Mehrfamilienhaus | 399 Euro Festpreis |
| Energieausweis Nichtwohn- oder Mischgebäude | 899 Euro Festpreis |
Die Verbraucherzentrale Berlin berät gegen einen kleinen Eigenanteil und nutzt die Wärmebildkamera dabei zur Veranschaulichung. Ein Gutachten entsteht dort nicht.
Gefördert wird die Thermografie nicht als eigene Maßnahme. Sie kann aber Teil der BAFA-Energieberatung für Wohngebäude oder eines individuellen Sanierungsfahrplans sein.
Dort gibt es 50 Prozent Zuschuss, gedeckelt auf 650 Euro beim Ein- und Zweifamilienhaus und 850 Euro ab drei Wohneinheiten. Ein vorliegender iSFP hebt spätere Zuschüsse für Maßnahmen an der Gebäudehülle zusätzlich um 5 Prozent.
Wie sich Ausweis und Sanierungsfahrplan zueinander verhalten, steht in meinem Vergleich Energieausweis oder iSFP.
Brauche ich für den Bedarfsausweis Wärmebilder?
Nein. Der Bedarfsausweis rechnet mit Geometrie, Bauteilaufbauten, Baujahr und Anlagentechnik. Diese Angaben nehme ich telefonisch auf oder Sie schicken mir Fotos, zum Beispiel vom Typenschild der Heizung. Wärmebilder sind dafür keine zulässige Eingangsgröße.
Bei vielen Berliner Altbauten ist der Bedarfsausweis sogar vorgeschrieben. Nach Paragraf 80 Abs. 3 GEG gilt das für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden. Details dazu in meinem Beitrag zum Energieausweis für den Altbau in Berlin, und zur Wahl der Ausweisart im Vergleich Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
Mein erster Praxis-Tipp: Sparen Sie die Thermografie, solange Sie nur verkaufen oder vermieten wollen. Käufer und Mieter fragen nach dem Ausweis, nicht nach Bildern. Investieren Sie das Geld erst, wenn eine konkrete Sanierung ansteht und Sie wissen müssen, wo genau Sie ansetzen.
Mein zweiter Praxis-Tipp: Wenn Sie ohnehin thermografieren lassen, dann vor der Sanierung und danach noch einmal. Der zweite Termin ist die einzige ehrliche Erfolgskontrolle für eine Dämmmaßnahme. Ohne Vorher-Bild ist das Nachher-Bild nur Dekoration.
Was zu meiner Leistung gehört: Nach der Ausstellung schaue ich mir das Gebäude bei Bedarf von außen an, rein visuell, kostenlos. Das ist keine Datenaufnahme und keine Thermografie, sondern eine Plausibilitätskontrolle meiner eigenen Zahlen.
Was ändert das GModG daran?
Am Verhältnis der beiden Dokumente ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz nichts. Die Thermografie bleibt freiwillig, der Energieausweis bleibt Pflicht. Beschlossen wurde das GModG am 10. Juli 2026, der Ausweis-Teil greift voraussichtlich erst ab Anfang 2027.
Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H erhalten. Die neue Einteilung von A bis G betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude. Wer also ein Gründerzeithaus in Pankow besitzt, muss sich auf keine neue Buchstabenlogik einstellen.
Was sich unter der Haube ändert, sind die Rechenregeln. Neues Referenzgebäude, neue Primärenergiefaktoren, neue technische Regel im Hintergrund. Dasselbe Haus kann dadurch anders eingestuft werden als heute.
Bestehende Ausweise bleiben ihre vollen 10 Jahre gültig, eine Austauschpflicht gibt es nicht. Wer jetzt bestellt, hat also Klarheit nach heutigem Recht und verliert nichts. Den ganzen Beschluss habe ich in GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert aufgeschlüsselt.
Ein Wärmebild von heute ist davon völlig unabhängig. Es bewertet nichts, es zeigt nur.
Welche Fehler passieren beim Thema Thermografie am häufigsten?
Fehler 1: Thermografie statt Energieausweis bestellen. Ich habe Eigentümer erlebt, die 500 Euro für Wärmebilder ausgegeben hatten und drei Wochen später beim Notartermin ohne Ausweis dastanden. Die Bilder helfen dort nicht. Zuerst das Pflichtdokument, dann die Diagnose.
Fehler 2: Im Sommer aufnehmen lassen. Ohne 10 bis 15 Kelvin Temperaturunterschied entsteht ein farbloses Bild ohne Aussage. Manche Anbieter nehmen den Auftrag trotzdem an.
Fehler 3: Rote Flächen als Katastrophe lesen. Ein warm leuchtendes Gesims ist selten ein Schaden. Wichtiger sind die kalten Innenecken an Erkern, weil dort Feuchte kondensiert. Bunte Bilder ohne bauphysikalische Auswertung sind Deko.
Fehler 4: Innenaufnahmen in vermieteten Wohnungen einfach ansetzen. Ein Vermieter hat keinen generellen Anspruch darauf, in einer vermieteten Wohnung zu fotografieren. Ohne Einverständnis des Mieters geht das nicht.
Aufnahmen von der Straße sind dagegen unkritisch, solange nur die Gebäudehülle zu sehen ist und keine Personen, Kennzeichen oder Namensschilder erkennbar bleiben.
Fehler 5: Aus Wärmebildern eine Energieklasse ableiten. Das geht nicht. Die Klasse entsteht aus einer Berechnung nach GEG, nicht aus einer Farbskala.
Fazit
Die Thermografie zeigt, wo Ihr Berliner Altbau Wärme verliert. Der Energieausweis sagt, wie viel er braucht, und ist das Dokument, das bei Verkauf und Vermietung verlangt wird. Wer saniert, braucht beides. Wer verkauft oder vermietet, braucht erst einmal nur den Ausweis.
Energieausweis bestellen, Festpreis, DIBt-registriert, Lieferung in 24 Stunden. Mehr zu Bestandsimmobilien finden Sie in meinem Themenbereich Energieausweis für ein altes Haus.
