Wer in Berlin eine Immobilie inseriert und einen Energieausweis hat, muss dessen Kennwerte ins Inserat schreiben. Nach GEG §87 sind das bei Wohngebäuden fünf Angaben: Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlen sie, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
Die meisten denken, die Energieangaben seien Kleingedrucktes. Sind sie nicht.
Sie stehen im Gesetz, sie werden vom Portal abgefragt, und sie werden abgemahnt. Ein Inserat ohne die richtigen Werte ist in Berlin ein offenes Risiko.
Welche 5 Angaben schreibt GEG §87 vor?
Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen kommerzielle Inserate bei Wohngebäuden fünf Angaben enthalten: die Ausweisart (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Endenergiewert in kWh/(m²·a), den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse von A+ bis H.
Die Reihenfolge ist egal. Vollständigkeit nicht. Diese fünf Felder gehören exakt so aus dem Ausweis übernommen:
| Pflichtangabe (§87) | Beispiel Wohngebäude |
|---|---|
| Ausweisart | Energiebedarfsausweis |
| Endenergiewert | 142 kWh/(m²·a) |
| Energieträger Heizung | Erdgas |
| Baujahr | 1958 |
| Energieeffizienzklasse | E |
Wichtig für Berlin: Baujahr und Effizienzklasse sind laut §87 nur bei Wohngebäuden Pflicht. Bei einem Nichtwohngebäude entfallen diese beiden, dafür muss der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom ausgewiesen werden.
Wie sieht ein richtiges Inserat gegen ein falsches aus?
Richtig ist ein Inserat, das alle fünf Werte wörtlich aus dem Ausweis übernimmt. Falsch ist alles, was rät, kürzt oder Typen vertauscht. Der häufigste Fehler in Berliner Inseraten: Bedarf und Verbrauch werden verwechselt oder die Effizienzklasse fehlt komplett.
So sieht es sauber aus:
Energiebedarfsausweis, Endenergiebedarf 142 kWh/(m²·a), Energieträger Erdgas, Baujahr 1958, Energieeffizienzklasse E.
Und so entstehen die typischen Abmahnfälle:
- „Energieausweis liegt vor” ohne einen einzigen Wert. Das erfüllt die Pflicht nicht.
- „ca. 140 kWh, Klasse D oder E” statt des exakten Werts aus dem Dokument.
- Verbrauchsausweis inseriert, obwohl im Ausweis Bedarf steht (oder umgekehrt).
- Effizienzklasse weggelassen, weil sie im alten Ausweis scheinbar fehlt.
Der letzte Punkt ist eine Falle. Ausweise, die zwischen Oktober 2007 und Mai 2014 ausgestellt wurden, tragen noch keine Effizienzklasse. Dann greift eine Sonderregel, und die Klasse muss nicht ergänzt werden. Bei jedem neueren Ausweis gehört sie zwingend rein.
Gilt die Pflicht auch für private Kleinanzeigen?
Ja, sobald das Medium kommerziell ist. Portale wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen zählen dazu, selbst wenn eine Privatperson inseriert. Ausgenommen ist nur der klassische Aushang am schwarzen Brett im Hausflur oder Supermarkt. In der Praxis inseriert in Berlin fast niemand mehr so, also greift die Pflicht fast immer.
Der Rechtsexperte des Immobilienverbands IVD ordnet als kommerzielle Medien Zeitungen, Zeitschriften, Makler-Webseiten, Immobilienportale und das Schaufenster eines Maklerbüros ein. Wer über eine dieser Bühnen inseriert, ist in der Pflicht.
Das GEG nimmt dabei keine Rücksicht auf den Status. Makler, private Verkäufer, Vermieter und Verpächter werden gleichermaßen verpflichtet. Die Ausrede „ich bin doch Privatperson” trägt bei einer ImmoScout-Anzeige nicht.
Wo die Pflichtangaben genau herkommen und was der Energieausweis für Wohnhäuser insgesamt regelt, zeigt die Übersicht Energieausweise für Wohngebäude.
Was kostet ein Verstoß wirklich?
Fehlende oder falsche Pflichtangaben sind eine Ordnungswidrigkeit nach §108 GEG. Das Bußgeld reicht bis zu 10.000 Euro. In Berlin kommt ein zweites Risiko dazu: Wettbewerbsverbände mahnen fehlerhafte Inserate systematisch ab, vor allem bei Maklern und gewerblichen Vermietern.
Die Behörde ist das eine. Die Abmahnung ist das andere und oft schneller.
Wettbewerbsverbände scannen Portale gezielt nach Inseraten ohne Energiekennwerte. Eine einzige Abmahnung kostet Anwalts- und Verfahrensgebühren, verlangt eine Unterlassungserklärung und zwingt zur sofortigen Korrektur. Das trifft in einem angespannten Markt genau dann, wenn das Inserat live sein soll.
In Berlin ist der Druck besonders hoch. Die Neuvermietungen liegen auf einem historischen Tiefstand, die Umzugsquote ist auf unter 3 Prozent gesunken. Jedes Inserat bekommt viel Aufmerksamkeit, auch die falsche.
Sie wollen Ihr Inserat sauber und abmahnsicher aufsetzen? Lassen Sie den Energieausweis rechtzeitig über den Energieausweis-Rechner erstellen, bevor die Anzeige online geht.
Was tun, wenn noch kein Ausweis vorliegt?
Die Regel ist einfach: erst Ausweis, dann Inserat. Die Pflichtangaben greifen erst, wenn ein Ausweis existiert. Wer aber vermieten oder verkaufen will, braucht ihn ohnehin spätestens zur Besichtigung. Ein digitaler Energieausweis ist bei uns in 24 Stunden fertig, also blockiert er den Verkaufsstart nicht.
Viele in Berlin machen es andersherum. Erst inserieren, dann den Ausweis nachreichen wollen. Das erzeugt zwei Probleme gleichzeitig.
Erstens muss der Ausweis bei Verkauf und Vermietung spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen. Wer ohne Ausweis Besichtigungen macht, riskiert dieselbe Ordnungswidrigkeit. Mehr dazu bei der Vermietung und Neuvermietung in Berlin und den Fristen beim Hausverkauf.
Zweitens rät man ohne fertigen Ausweis bei den Kennwerten. Und geratene Werte sind genau die, die später abgemahnt werden. Erst das Dokument, dann die Zahlen ins Inserat. Nie umgekehrt.
Mein Ablauf für Berlin und das Brandenburger Umland: Ausweis bestellen, in 24 Stunden das PDF erhalten, die fünf Werte einmal sauber in einen Datenblock schreiben und diesen Block überall verwenden. So steht in Exposé, Portal und PDF dieselbe Zahl.
Was ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Der Energieausweis-Teil gilt voraussichtlich ab Anfang 2027, sechs Monate nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Dann kommen zusätzliche Pflichtangaben ins Inserat, etwa der Endenergiebedarf in MWh pro Jahr, der Anteil erneuerbarer Energien und die Smart-Readiness.
Für heutige Inserate ändert sich zunächst nichts. Die fünf Pflichtangaben nach §87 gelten unverändert weiter.
Wer aber jetzt einen Ausweis erstellen lässt, muss nichts überstürzen. Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre gültig, auch über 2027 hinaus. Die neuen Anzeigenpflichten greifen erst für Ausweise und Inserate nach Verkündung.
Ebenfalls neu wird die Vorlagepflicht auch bei der Verlängerung befristeter Mietverträge. Das ist für Vermieter relevant, die bisher nur bei echter Neuvermietung an den Ausweis gedacht haben.
Fazit: Erst Ausweis, dann Anzeige
Die sauberste Reihenfolge bleibt einfach. Energieausweis erstellen, die fünf Werte exakt übernehmen, dann inserieren. So gibt es kein Bußgeld nach §108, keine Abmahnung und keine vier Versionen derselben Zahl.
Ein Inserat ist eine kleine Bühne. Wenn die Energiewerte stimmen, wirkt es professionell und hält jeder Prüfung stand. Wenn sie fehlen oder geraten sind, wird genau das zum Gesprächsthema.
Starten Sie hier den Energieausweis für Ihr Inserat, damit die Pflichtangaben stimmen, bevor die Anzeige online geht.
