Modernisierungsempfehlungen ab 2027: Wie der Energieausweis zum teuren Mini-Gutachten wird

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Ab dem 1. Januar 2027 müssen die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis für jede Maßnahme eine geschätzte Energieeinsparung und Treibhausgasminderung enthalten, dazu eine Beurteilung der Heiztemperaturen und der Restlebensdauer der Heizung. So steht es im neuen § 84 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG). Aus einer Seite Hinweise wird ein Mini-Gutachten. Und das bezahlt jemand.

Seit 2018 sorge ich dafür, dass Berliner Eigentümer ihren Energieausweis bekommen. Gründerzeit in Prenzlauer Berg, Mietshäuser in Neukölln, Plattenbauten in Marzahn.

Ich bin kein Energieberater. Ich sehe diese Änderung mit den Augen der Eigentümer und Vermieter, die am Ende die Rechnung bekommen.

Mein Urteil vorweg: Das ist nicht gut.

Informationen sind nicht das Problem. Das Problem ist, wohin die Arbeit fließt. In Rechenwege, die kein Haus wärmer machen und keine Miete günstiger.

Am Ende dieses Artikels zeige ich Ihnen, wie Sie diesem Mehraufwand ganz legal aus dem Weg gehen. Für zehn Jahre.

Was ändert sich an den Modernisierungsempfehlungen ab 2027?

Bisher reichten im Energieausweis kurze fachliche Hinweise, etwa „oberste Geschossdecke dämmen“. Ab 2027 verlangt § 84 Abs. 1 GModG je Empfehlung eine geschätzte Energieeinsparung, eine geschätzte Treibhausgasminderung, eine Beurteilung, ob die Heizung mit niedrigeren Temperaturen laufen kann, und eine Einschätzung, wie lange die Heizungsanlage noch hält.

Das Kuriose: Der neue Gesetzestext nennt das Ganze weiterhin „kurz gefasste fachliche Hinweise“.

Der Name bleibt kurz. Der Inhalt wird lang.

Ausnahmen gibt es nur zwei. Entweder ergibt die fachliche Beurteilung, dass keine Maßnahme möglich ist. Oder das Gebäude erreicht die Klasse A. Ein unsanierter Berliner Altbau erfüllt keine von beiden.

Dazu kommt im Ausweis eine neue Ja-Nein-Zeile. Kann die Wärmeverteilung im Haus mit niedrigen Temperaturen betrieben werden (§ 85 Abs. 1 Nr. 27)?

Ein Kreuz. Hinter dem Kreuz steckt eine Prüfung.

Fairerweise gehört dazu: Die Inhalte stammen aus Artikel 19 und Anhang V der EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275. Der Normenkontrollrat sah keine Anhaltspunkte für eine Übererfüllung, das ist eine Umsetzung eins zu eins.

Die Last kommt zu großen Teilen aus Brüssel. Wann und wie sie auf Ihrem Schreibtisch landet, entscheidet der Bundesgesetzgeber.

Den Gesamtüberblick über das neue Gesetz finden Sie in meinem Beitrag GModG beschlossen: Was Berliner Eigentümer und Vermieter wissen müssen.

Was steckt hinter den vier neuen Pflichtbausteinen?

Jeder Baustein klingt harmlos und ist für sich eine eigene Fachaufgabe. Die Einsparschätzung braucht eine zweite Bilanzrechnung je Maßnahme. Die Temperaturfrage braucht eine Abschätzung von Heizlast und Heizkörpern. Die Restlebensdauer braucht Baujahr und Zustand jedes Wärmeerzeugers. Das Raumklima kommt als neues Ziel obendrauf.

Gehen wir sie einzeln durch.

Erstens: die Einsparschätzung. Wer seriös sagen will, wie viel eine gedämmte Kellerdecke spart, rechnet das Haus nach unserer Einschätzung zweimal. Einmal so, wie es ist, einmal mit der Maßnahme.

Die Differenz ist die Zahl im Ausweis. Bei drei Empfehlungen sind das drei zusätzliche Rechenläufe, und zwar nach der neuen Norm DIN/TS 18599:2025-10, die ab 2027 allein gilt.

Zweitens: die Treibhausgase. Für jede Maßnahme kommt die Minderung in Kilogramm CO₂-Äquivalent dazu, gerechnet mit den Faktoren aus Anlage 9.

Dort steht für Netzstrom künftig ein Rechenwert von 100 Gramm je Kilowattstunde statt bisher 560. Eine empfohlene Wärmepumpe sieht damit auf dem Papier glänzend aus, bevor ein einziges Rohr verlegt ist.

Drittens: die Heiztemperaturen. Das Gesetz will wissen, ob Heizung, Lüftung, Klima und Warmwasser mit effizienteren Temperaturen laufen können. Ausdrücklich mit der nötigen Wärmeleistung, der Temperatur und dem Durchfluss.

Übersetzt heißt das: Reichen die Heizkörper in jedem Raum, wenn das Wasser deutlich kühler ankommt als heute? Das ist die Kernfrage jeder Wärmepumpenplanung.

Bisher stand sie in einer Fachplanung, die jemand bestellt hat, weil er wirklich tauschen will. Ab 2027 steht sie im Pflichtausweis.

Viertens: die Restlebensdauer. Wie lange hält die Heizung noch? Dafür braucht der Aussteller Baujahr, Typ und Zustand der Anlage.

Das Gesetz erlaubt zusätzlich Austauschalternativen „unter Berücksichtigung der lokalen und systembezogenen Gegebenheiten“. Ein Halbsatz, hinter dem eine halbe Heizungsberatung steckt.

Und obendrauf: das Raumklima. Die Empfehlungen sollen künftig auch die Raumklimaqualität verbessern. Wer neue Fenster empfiehlt, muss dann mitdenken, wie die Wohnung gelüftet wird, damit hinter dem Schrank kein Schimmel wächst.

Richtig gedacht. Aber eben wieder ein Gutachterthema.

Einzeln betrachtet ist jede Forderung vernünftig. Zusammen machen sie aus einem Informationsblatt ein kleines Gutachten, das jeder Eigentümer bezahlt, der verkauft oder vermietet.

Wie sieht das an einem Berliner Gründerzeithaus aus?

Nehmen wir ein typisches Mietshaus in Neukölln: Baujahr um 1905, Vorderhaus und Seitenflügel, 14 Wohnungen, Gasetagenheizung mit 14 Thermen verschiedenen Alters, Kastendoppelfenster, ungedämmte Holzbalkendecke. Heute stehen dafür drei bis vier knappe Empfehlungen im Ausweis. Ab 2027 hängt an jeder davon eine eigene Rechnung.

Das Haus ist ein Rechenbeispiel. Aber Varianten davon stehen in jedem Berliner Altbauviertel.

Rund ein Viertel der gut zwei Millionen Berliner Wohnungen wurde vor 1918 gebaut, so der Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin. Das ist der Bestand, um den es hier geht.

Die letzte Zeile ist die teure.

14 Thermen heißen 14 Geräte mit eigenem Baujahr. Das Gesetz spricht von der Lebensdauer „einer Heizungs- oder Klimaanlage“.

Nach unserer Lesart kommt man bei einer Etagenheizung kaum um eine Einschätzung je Gerät herum, solange das amtliche Muster nichts anderes vorgibt. Dieses Muster war am 8. Oktober 2026 noch nicht im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Die Temperaturfrage wird bei diesem Haus doppelt schwierig. Hinter jeder Wohnungstür hängen andere Heizkörper.

Mancher Mieter hat den alten Gussradiator gegen einen Flachheizkörper getauscht, mancher nicht. In einer Wohnung im Seitenflügel steht vielleicht noch ein Kachelofen als Reserve.

Eine ehrliche Aussage zur Niedertemperaturfähigkeit hängt an genau diesen Details. Wie viele Angaben braucht man, um 14 Wohnungen heizungstechnisch seriös zu beurteilen?

Fotos bleiben übrigens zulässig. § 83 Abs. 1 GModG erlaubt weiterhin, mit geeigneten Bildaufnahmen des Gebäudes zu arbeiten. Bei uns läuft die Datenaufnahme deshalb auch künftig telefonisch und per Foto.

Der Aufwand verschwindet dadurch nicht. Er verlagert sich auf mehr Daten, mehr Abgleich und mehr Rechenzeit.

Für vier knappe Hinweise braucht man ab 2027 nach unserer Einschätzung vier zusätzliche Bilanzläufe, eine Heizlastabschätzung und eine Bestandsaufnahme jedes Wärmeerzeugers. Bei einem Haus, in dem sich am Ende niemand verpflichtet, auch nur eine dieser Maßnahmen umzusetzen.

Ihr Berliner Altbau sieht so ähnlich aus? Heute entsteht der Ausweis noch nach dem bis Ende 2026 geltenden Recht, zum Festpreis und mit Best-Case-Optimierung. Daten per Telefon oder Foto, Lieferung 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Energieausweis bestellen

Warum wird der Energieausweis dadurch teurer?

Weil jede zusätzliche Rechnung Arbeitszeit kostet und neue Software braucht. Der Normenkontrollrat schrieb in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf, der Umstellungsaufwand für Energieausweise werde „deutlich höher ausfallen“. Eine amtliche Prognose, um wie viel Prozent die Preise steigen, gibt es nicht. Dass es teurer wird, räumen selbst Befürworter ein.

Auslöser für diese Artikelreihe war ein LinkedIn-Beitrag von Lars Klitzke von der Hochschule Zittau/Görlitz vom 14. Juli 2026. Titel: „Der Energieausweis wird neu gebaut“.

Darunter schrieb Martin Bach, das werde eine „spannende (und kostentreibende) Umstellung“. Klitzkes Antwort: „dies wird wohl so werden“. Dafür, so Klitzke, würden die aussagekräftigen Informationen gestärkt.

Das ist ehrlich. Und genau an dieser Stelle widersprechen wir.

Stefan Fenster brachte es in derselben Diskussion sinngemäß auf den Punkt: Wieder ein kleiner Posten, der etwas akademisch besser macht und mehr kostet. Am Ende muss es einer bezahlen, ob er es braucht oder nicht.

Der Normenkontrollrat ist kein Interessenverband. Er ist das unabhängige Gremium, das Gesetzentwürfe des Bundes auf ihre Folgekosten prüft.

In seiner Stellungnahme Nr. 8108 vom 13. Mai 2026 nannte er den Entwurf „nicht praxistauglich“. Er sei „technisch anspruchsvoll, sehr komplex und schwer verständlich“. Die Belastung für Baubranche und Wohnungseigentümer dürfte nach seiner Einschätzung höher ausfallen als im Entwurf angegeben.

Ein Detail zeigt, wie knapp gerechnet wurde. Für die Softwareumstellung setzte der Entwurf 380 Euro je Büro an, davon nur die Hälfte angerechnet: 190 Euro.

190 Euro für einen kompletten Normwechsel mit neuen Pflichtwerten und bezifferten Empfehlungen. Wer schon einmal eine Fachsoftware lizenziert hat, weiß, wie das zur Wirklichkeit passt.

Die Softwarehäuser warten derweil auf das Muster. Einige haben Updates angekündigt, verbindliche Zusagen für Januar gibt es nicht von allen.

Wir rechnen damit, dass der Aufwand und damit die Preise am Markt steigen. Eine Prozentzahl nenne ich bewusst nicht. Wer Ihnen heute eine nennt, rät.

Wer zahlt am Ende, in einer Mieterstadt wie Berlin?

Formal der Eigentümer. Der Energieausweis ist keine Betriebskostenposition und darf nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden. In einer Stadt, in der laut amtlicher Statistik 85,1 Prozent der Wohnungen Mietwohnungen sind, landet nach unserer Einschätzung trotzdem jeder zusätzliche Pflichtposten über die Zeit in den Kosten des Wohnens.

Rechtlich ist das sauber geregelt. Ich habe es in Wer zahlt den Energieausweis, Vermieter oder Mieter? ausführlich erklärt. Ein Mieter sieht den Ausweis nie auf seiner Abrechnung, und das ist richtig so.

Wirtschaftlich sieht das Bild anders aus. Jedes Haus hat ein Budget.

Was in Pflichtpapier fließt, fehlt für die Dämmung der Kellerdecke oder für den Tausch der ältesten Therme. Bauen und Wohnen werden nicht durch einen großen Posten teuer, sondern durch viele kleine.

Ab 2027 kommen außerdem mehr Anlässe dazu. Der Ausweis wird dann auch bei der Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen fällig.

Allein diese Ausweitung schätzt der Normenkontrollrat auf rund 20,4 Millionen Euro jährlich für die Wirtschaft. Mehr Anlässe mal mehr Aufwand je Ausweis: Die Rechnung kann sich jeder selbst aufstellen.

Jetzt die Ironie.

Für echte Modernisierung gibt es längst ein Instrument, das Kosten zwischen Vermieter und Mieter verteilt: die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Acht Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro.

Dafür bekommt der Mieter eine wärmere Wohnung und meist niedrigere Heizkosten.

Für das Mini-Gutachten im Ausweis bekommt er eine Tabelle.

Ein Beispiel aus Marzahn zeigt, wie weit Papier und Wirklichkeit auseinanderliegen. In einem Plattenbau mit Fernwärme hängt die Restlebensdauer voraussichtlich an der Übergabestation. Die Vorlauftemperatur im Netz legt im Wesentlichen der Versorger fest, nicht der Eigentümer.

Die Empfehlung kostet Rechenzeit. Die Entscheidung trifft jemand anders.

Warum ist das die falsche Stelle für knappe Fachkräfte?

Weil jede Stunde, die eine Fachkraft in eine Pflicht-Variantenrechnung steckt, bei einer echten Sanierungsbegleitung fehlt. Die Energieeffizienz-Expertenliste führt rund 22.800 registrierte Fachleute für ganz Deutschland. Auf Termine für eine Energieberatung warten Eigentümer nach nichtamtlichen Marktangaben oft Wochen. Mehr Rechenpflicht im Ausweis macht diese Schlange länger.

22.800 klingt nach viel. Aber das sind die Menschen, die heute Sanierungsfahrpläne schreiben, Förderanträge bestätigen und Baustellen begleiten.

Ein Teil von ihnen stellt auch Energieausweise aus. Ab 2027 stecken genau diese Leute mehr Zeit in jeden einzelnen Ausweis.

Fachkraftzeit ist ein Nullsummenspiel. Eine Stunde lässt sich nur einmal vergeben.

Für die gründliche Sanierungsplanung gibt es längst ein Werkzeug: den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Das BAFA fördert ihn mit 50 Prozent, höchstens 650 Euro beim Ein- und Zweifamilienhaus und 850 Euro ab drei Wohnungen.

Er ist freiwillig. Er wird bestellt, wenn jemand wirklich sanieren will. Den Unterschied zwischen beiden Dokumenten erkläre ich in Energieausweis oder iSFP in Berlin.

Ab 2027 entsteht eine Doppelstruktur.

Der Pflichtausweis bekommt einen kleinen Sanierungsfahrplan eingebaut. Für den Ausweis kenne ich keinen vergleichbaren Zuschuss. Er wird bei jedem Verkauf und jeder Vermietung fällig, sobald kein gültiger Ausweis vorliegt. Auch dann, wenn der Eigentümer gar nicht sanieren will oder kann.

Und die Umsetzung? Bleibt freiwillig, so steht es im Infoportal des Bundes.

Wir zahlen künftig also für eine genauere Empfehlung, die niemand befolgen muss. Die Fachkraft, die sie rechnet, fehlt derweil auf der Baustelle, auf der wirklich gedämmt wird.

Was würden wir anders machen?

Wir stehen auf der Seite der Eigentümer und Mieter. Deshalb vier Vorschläge: amtliche Tabellenwerte statt Einzelrechnung je Maßnahme, ein Verweis auf den geförderten iSFP statt eines Mini-Fahrplans im Pflichtausweis, keine Pflicht ohne veröffentlichtes Muster und eine Vereinfachung für Häuser mit Etagenheizung. Kritik allein reicht nicht.

Erstens: Tabelle statt Einzelrechnung. Das Gesetz spricht selbst von einer Schätzung. Der Bund könnte Einsparspannen je Bauteil und Baualtersklasse veröffentlichen, für Gründerzeit, Nachkriegsbau und Plattenbau.

Der Aussteller wählt die passende Zeile.

Zweitens: Verweis statt Verdopplung. Wer sanieren will, bekommt den geförderten iSFP, und der Ausweis verweist darauf. Die Prüfung der Heiztemperaturen gehört in die Heizungsplanung, wenn die Heizung wirklich getauscht wird.

Drittens: keine Pflicht ohne Muster. Wenige Wochen vor dem Stichtag fehlt das amtliche Muster. Für Neuausstellungen gibt es keine Übergangsfrist.

So entsteht Unsicherheit bei allen, die ab Januar rechtssicher arbeiten sollen.

Viertens: Vereinfachung für Etagenheizungen. Für Häuser mit vielen Einzelgeräten sollte eine zusammenfassende Einschätzung ausdrücklich genügen. Sonst wird ausgerechnet der Berliner Altbau, der die Sanierung am dringendsten braucht, beim Papier am teuersten.

Der Normenkontrollrat hat selbst empfohlen, den Entwurf zu vereinfachen. Wo das Gesetz die EU-Richtlinie eins zu eins umsetzt, solle sich die Bundesregierung für eine Änderung der Richtlinie einsetzen.

Wir sehen das genauso.

Was heißt das für Ihren Energieausweis 2026?

Wer bis zum 31. Dezember 2026 einen Energieausweis nach dem bis dahin geltenden Recht ausstellen lässt, bekommt ein Dokument, das zehn Jahre gilt und die erweiterten Empfehlungen ab 2027 nicht braucht. Das betrifft den Ausweis selbst. Sanierungspflichten hängen nicht am Ausweis, sie gelten unabhängig davon.

Das ist der Weg aus der Einleitung, ganz legal. Nach § 79 GModG bleiben Ausweise, die bis Ende 2026 ausgestellt werden, ihre vollen zehn Jahre gültig. Kein Austausch, keine Nachrüstung.

Zur Ehrlichkeit gehört auch die Grenze. Der Ausweis von 2026 bewahrt Sie vor dem Mehraufwand beim Ausweis, vor sonst nichts.

Für Wohngebäude folgt aus der Energieklasse keine Sanierungspflicht. Bei Nichtwohngebäuden gelten die neuen Renovierungsanforderungen nach §§ 40 und 41 GModG unabhängig davon, wie alt der Ausweis ist.

Ein Ausweis von 2026 bleibt auch der gültige Ausweis für die Anlässe, die 2027 neu dazukommen, etwa die Verlängerung eines Mietvertrags. Er trägt Sie bis 2036.

Heute ist das ruckzuck erledigt. Ein kurzes Telefonat, ein paar Fotos von Heizung, Fenstern und oberster Decke, und wir haben, was wir brauchen.

Ihr Ausweis wird von unserem DIBt-registrierten Partner-Aussteller erstellt und trägt dessen gültige Registriernummer. Er liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrem Postfach.

Die Preise sind Festpreise mit Best-Case-Optimierung: 299 Euro für das Einfamilienhaus, 399 Euro für das Mehrfamilienhaus, 899 Euro für Nichtwohn- und Mischgebäude. Was Häuser und Wohnungen im Einzelnen brauchen, steht auf der Seite Energieausweise für Wohngebäude.

Ich empfehle immer den Bedarfsausweis. Er bewertet das Gebäude und nicht das Heizverhalten der letzten Mieter, und er kostet bei uns dasselbe.

Welche Fehler sollten Berliner Vermieter jetzt vermeiden?

Drei Fehler höre ich gerade oft am Telefon: auf das neue Recht warten, weil der Ausweis dann „genauer“ werde, einen fälligen Ausweis bis zum nächsten Mieterwechsel liegen lassen, und beim Altbau mit Etagenheizung auf den Verbrauchsausweis setzen. Jeder dieser Fehler kostet im Zweifel Geld oder Aussagekraft.

Fehler eins: warten, weil 2027 alles besser wird. Der neue Ausweis wird umfangreicher. Ob er für Ihre Entscheidung nützlicher ist, bezweifle ich.

Wer sanieren will, braucht ohnehin einen Sanierungsfahrplan und einen guten Handwerker, keine Pflichttabelle.

Fehler zwei: auf den Anlass warten. Viele Vermieter bestellen erst, wenn eine Wohnung frei wird. Wird sie im Februar 2027 frei, gilt für einen neuen Ausweis das neue Recht.

Wer weiß, dass in den nächsten Jahren Neuvermietungen oder Verlängerungen anstehen, entscheidet besser jetzt in Ruhe.

Fehler drei: Verbrauch statt Bedarf. Bei einem Gründerzeithaus mit Etagenheizungen sind die Verbrauchsdaten oft lückenhaft, weil jede Partei ihren eigenen Gasvertrag hat. Der Bedarfsausweis bewertet das Haus selbst.

Wie das bei vielen Einzelthermen läuft, steht in Energieausweis bei Gasetagenheizung.

Mein Praxis-Tipp für Altbauten: Meist reichen uns ein Foto vom Typenschild einer Therme, eines vom Fenster von innen und eines von der obersten Decke oder dem Dachboden. Den Rest klären wir in einem kurzen Gespräch unter 0152 060 777 67.

Und noch ein Tipp für Vermieter mit mehreren Häusern: Gehen Sie Ihren Bestand jetzt einmal durch.

Wo läuft ein Ausweis in den nächsten Jahren ab, wo fehlt einer? Jeder Ausweis, der 2026 entsteht, ist ein Ausweis, der 2027 nicht nach den neuen Regeln gerechnet werden muss.

Fazit: Mehr Papier macht kein Haus wärmer

Die neuen Modernisierungsempfehlungen sind gut gemeint und teuer gemacht. Sie verwandeln den Energieausweis in ein Mini-Gutachten, das Fachkraftzeit bindet, die bei echten Sanierungen besser aufgehoben wäre. Wer 2026 bestellt, bekommt einen Ausweis, der zehn Jahre gilt und diesen Mehraufwand nicht braucht.

Wir treten dafür ein, dass Ihr Geld in Ihr Haus fließt und nicht in Rechenwege. Bis zum 31. Dezember 2026 haben Sie die Wahl.

Energieausweis bestellen, solange das heutige Recht gilt: Festpreis, Lieferung in 24 Stunden nach vollständigen Angaben.