Wer als Makler in Berlin ein Objekt inseriert, haftet für die Energieausweis-Angaben selbst, nicht der Eigentümer. Nach GEG §87 trifft die Pflicht denjenigen, der die Anzeige aufgibt. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 Euro, dazu kommt das Abmahnrisiko durch Verbände und Mitbewerber.
Die meisten Makler behandeln den Energieausweis als Aufgabe des Verkäufers.
Rechtlich ist er das nicht. Sobald Ihr Logo über dem Inserat steht, ist es Ihr Inserat, und damit ist es Ihr Risiko. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage 2017 beantwortet, und die Antwort hat sich seitdem nicht geändert.
Wofür haftet der Makler beim Energieausweis genau?
Der Makler haftet auf drei Ebenen: für die Pflichtangaben im Inserat nach §87 GEG, für die Vorlage des Ausweises spätestens bei der Besichtigung nach §80 Abs. 4 GEG und für die Übergabe an den Käufer oder Mieter unverzüglich nach Vertragsschluss.
Diese drei Ebenen laufen nacheinander ab, und jede hat ihre eigene Sanktion.
| Ebene | Rechtsgrundlage | Zeitpunkt | Bußgeldrahmen |
|---|---|---|---|
| Anzeige | §87 GEG | wenn ein Ausweis vorliegt | bis 10.000 Euro |
| Besichtigung | §80 Abs. 4 GEG (Vermietung: Abs. 5) | spätestens beim Termin, ohne Nachfrage | bis 5.000 Euro |
| Übergabe | §80 Abs. 4 Satz 5 GEG | unverzüglich nach Vertragsschluss | bis 5.000 Euro |
Der Immobilienmakler steht in beiden Vorschriften ausdrücklich im Gesetzestext, gleichrangig neben Verkäufer und Vermieter. Das ist keine Auslegungsfrage, das steht so da.
Auf der zweiten Ebene wird es in der Praxis am häufigsten eng. Das Gesetz verlangt die Vorlage spätestens bei der Besichtigung, nicht erst auf Nachfrage. Es genügt also nicht, den Ausweis in der Aktentasche zu haben, falls jemand fragt. Er muss vorgelegt oder während des Termins gut sichtbar ausgehängt oder ausgelegt werden.
Die Bußgeldrahmen stehen in §108 GEG. Eine Randbemerkung dazu, weil sie in vielen älteren Ratgebern falsch steht: Die alte Energieeinsparverordnung nannte 15.000 Euro. Das GEG hat den Rahmen auf 10.000 Euro gesenkt. Wer noch mit der höheren Zahl argumentiert, zitiert Recht von vorgestern.
Was hat der BGH 2017 entschieden, und warum gilt das bis heute?
Der BGH hat am 5. Oktober 2017 in mehreren Verfahren (unter anderem I ZR 229/16 und I ZR 232/16) entschieden, dass die Pflichtangaben Marktverhaltensregeln im Sinne des Wettbewerbsrechts sind. Damit ist jeder Verstoß nicht nur eine Ordnungswidrigkeit, sondern auch abmahnfähig.
Der zweite Teil der Entscheidung ist der unbequeme. Der Makler kann sich nicht damit entlasten, dass der Eigentümer ihm keine Daten geliefert hat.
Liegt kein Ausweis vor, gibt es genau zwei saubere Wege: den Ausweis erstellen lassen oder das Objekt vorerst nicht inserieren. Ein Inserat mit dem Vermerk “Energieausweis in Arbeit” ist eine Notlösung, kein Freibrief.
Bestätigt wurde die Linie danach mehrfach von den Oberlandesgerichten Hamm, München und Köln sowie von mehreren Landgerichten. Es gibt in diesem Punkt keine Grauzone mehr, auf die man sich stützen könnte.
Wer mahnt in der Praxis ab, und was kostet das?
Abgemahnt wird überwiegend von der Deutschen Umwelthilfe, teilweise von der Wettbewerbszentrale und häufig von Mitbewerbern. Die reinen Abmahnkosten liegen je nach Absender im Bereich von einigen Hundert bis über tausend Euro. Teuer wird nicht die erste Abmahnung, sondern die Unterlassungserklärung darunter.
Denn wer eine strafbewehrte Unterlassungserklärung unterschreibt, bindet sich dauerhaft. Beim nächsten unvollständigen Inserat wird eine Vertragsstrafe fällig, in der Praxis oft im Bereich von 2.500 bis 5.000 Euro, und zwar pro Fall.
Bei einem Büro mit vierzig laufenden Objekten ist das keine theoretische Größe. Ein einziger Datenübertragungsfehler im CRM reicht.
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Die Abmahnverbände arbeiten seit Jahren mit automatisierten Crawlern über die großen Portale. Das ist kein Zufallsfund und keine Frage von Pech. Wer systematisch unvollständig inseriert, wird systematisch gefunden.
Ein Detail für kleinere Büros: §13 Abs. 4 UWG schließt den Kostenersatz bei bestimmten Erstabmahnungen kleinerer Unternehmen aus. Ob das bei §87-Verstößen greift, ist nicht sicher geklärt. Darauf sollte man seine Vermarktungsroutine also nicht bauen.
Welche Angaben müssen im Berliner Exposé stehen?
Bei Wohngebäuden sind es fünf Angaben: Ausweisart, Endenergiewert in kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Bei Nichtwohngebäuden sind es vier, dabei muss der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom stehen, Baujahr und Klasse entfallen.
Genau diese Trennung ist bei Berliner Objekten der häufigste Stolperstein, weil hier besonders viele Häuser gemischt genutzt sind. Laden im Erdgeschoss, Wohnungen darüber, dazu vielleicht eine Praxis im Seitenflügel.
Ob so ein Haus einen Wohngebäude-Ausweis, einen Nichtwohngebäude-Ausweis oder beides braucht, entscheidet sich an den Nutzflächenanteilen, nicht am Bauchgefühl. Wer hier falsch abbiegt, hat am Ende die richtigen Zahlen im falschen Formular, und die Angaben im Exposé passen trotzdem nicht.
Die vollständige Feldliste mit Beispielen habe ich in den Pflichtangaben für Immobilienanzeigen aufgeschrieben. Was passiert, wenn beim Verkauf gar kein Ausweis existiert, steht unter kein Energieausweis beim Hausverkauf.
Wie haften Hausverwalter und WEG-Verwalter?
Der Verwalter gibt keine Anzeige auf und haftet deshalb nicht nach §87 GEG. Er schuldet der Gemeinschaft aber die Zuarbeit: Wenn ein Eigentümer für Verkauf oder Vermietung den Ausweis für das Gemeinschaftseigentum anfordert, muss dieser rechtzeitig beschafft werden.
Das ist die stille Haftungsfalle in der Verwaltung. Sie entsteht nicht aus einem Verstoß, sondern aus Verzögerung.
So sieht der typische Ablauf aus, wenn es schiefgeht: Ein Eigentümer will seine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Pankow verkaufen und fordert im März den Ausweis für das Gemeinschaftseigentum an. Die Verwaltung setzt das Thema auf die nächste Eigentümerversammlung im Herbst. Der Verkauf verschiebt sich, der Käufer springt ab, und der Eigentümer stellt die Frage nach dem Schaden.
Deshalb mein Rat an jede Verwaltung: Führen Sie eine simple Liste mit Ausstellungsdatum und Ablaufdatum aller Ausweise Ihrer Objekte. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre, das Ablaufdatum ist also seit dem Tag der Ausstellung bekannt. Mehr zum Umgang mit dem Stichtag steht unter Energieausweis abgelaufen.
Was ändert das GModG für Makler und Verwalter?
Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. Der Energieausweis-Teil greift erst rund sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich ab Anfang 2027. An den Pflichten des Maklers ändert das nichts Grundlegendes, an den Werten im Ausweis schon.
Für die Vermarktungspraxis sind drei Punkte relevant.
Erstens bekommen Nichtwohngebäude eine neue Skala von A bis G. Wohngebäude behalten A+ bis H. Wer ab 2027 gemischte Portfolios inseriert, hat also zwei Skalen im Bestand und muss aufpassen, dass im Exposé nicht die falsche Klassenlogik landet.
Zweitens ändern sich die Rechenregeln im Hintergrund. Dasselbe Haus kann dadurch in eine andere Klasse rutschen. Wenn ein Eigentümer Sie fragt, warum der neue Ausweis schlechter aussieht als der von 2019, ist das die Antwort.
Drittens, und das ist die Entwarnung für den Bestand: Vorhandene Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre gültig. Es gibt keine Austauschpflicht. Was heute erstellt wird, trägt bis etwa 2036. Die Einzelheiten habe ich im Beitrag zum beschlossenen GModG zusammengefasst.
Welche Routine stellt das Risiko im Büro ab?
Der wirksamste Hebel ist eine Regel im Onboarding: kein Objekt geht in die Vermarktung, bevor der Energieausweis im Objektordner liegt. Diese eine Regel deckt alle drei Pflichtebenen gleichzeitig ab.
Zwei Dinge, die sich in der Praxis bewährt haben:
Übertragen Sie die Werte niemals aus einem Exposé oder einer Mail, sondern immer aus dem Ausweis selbst. Der häufigste Zahlendreher entsteht dort, wo jemand den Primärenergiewert erwischt, obwohl §87 den Endenergiewert verlangt. Beide Zahlen stehen nebeneinander auf demselben Blatt.
Und legen Sie die Übergabe schriftlich ab. Ein Satz im Übergabeprotokoll oder eine Mail mit dem Ausweis im Anhang genügt. Diese dritte Ebene wird am häufigsten vergessen, weil nach dem Notartermin alle in Feierlaune sind.
Für die Objektbeschaffung selbst arbeite ich mit Berliner Maklerbüros zum Festpreis: 299 Euro für das Einfamilienhaus, 399 Euro für das Mehrfamilienhaus, 899 Euro für Nichtwohn- und Mischgebäude. Digitale Lieferung in 24 Stunden, DIBt-registriert, Datenaufnahme telefonisch oder per Foto, damit kein Termin die Vermarktung aufhält. Einen Überblick über den Ablauf beim Verkauf gibt die Themenseite Energieausweis beim Haus verkaufen.
Fazit
Die Haftung des Maklers beim Energieausweis ist seit dem BGH-Urteil von 2017 geklärt und lässt sich nicht auf den Eigentümer abschieben. Bußgeld bis 10.000 Euro, Abmahnung, Vertragsstrafe: Das Risiko ist real, aber es ist auch das am leichtesten abstellbare Risiko im Maklergeschäft. Ein Ausweis, der vor dem Inserat vorliegt, erledigt alle drei Pflichtebenen auf einmal.
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