Der iSFP lohnt sich in Berlin ab etwa 35.000 bis 40.000 Euro förderfähigem Sanierungsvolumen je Wohneinheit. Seit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 greift der 5-Prozent-Bonus erst ab 30.000 Euro und nur auf den Betrag darüber. Wer weniger investiert, zahlt den Fahrplan drauf.
Förderung fühlt sich an wie Rabatt. Sie ist aber eine Wette: Sie zahlen erst, und der Staat legt später nach.
Seit dem 21. Juli 2026 ist diese Wette für kleine Sanierungen schlechter geworden. Ich sehe das jede Woche, wenn Berliner Eigentümer bei mir anrufen und mit einem Beraterangebot über 2.000 Euro in der Hand fragen, ob sich das noch rechnet.
Deshalb hier keine Förderprosa, sondern die Rechnung. Was ein iSFP ist und wie er sich vom Pflichtdokument unterscheidet, steht in Energieausweis oder iSFP in Berlin. Hier geht es nur um die eine Frage: Lohnt er sich für Ihr Gebäude?
Was hat die BEG-Reform am 21. Juli 2026 am iSFP geändert?
Der 5-Prozent-iSFP-Bonus auf BEG-Einzelmaßnahmen greift seit dem 21. Juli 2026 erst ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 Euro, und er wird nur auf den Betrag oberhalb dieser Schwelle gerechnet. Vorher gab es ihn auf die gesamte Summe, ab dem ersten Euro.
Das klingt nach einer Fußnote. Es ist der Unterschied zwischen lohnt sich und lohnt sich nicht.
Ein Beispiel: Sie tauschen die Fenster für 20.000 Euro. Früher brachte der iSFP 1.000 Euro extra. Heute bringt er null, weil die Schwelle nicht erreicht ist.
Zweites Beispiel: Sie dämmen die Fassade für 50.000 Euro. Der Bonus rechnet sich jetzt auf 20.000 Euro, nicht auf 50.000. Das sind 1.000 Euro statt 2.500 Euro.
Der zweite Hebel des iSFP ist unverändert geblieben, und er ist der wichtigere: Mit Fahrplan verdoppeln sich die förderfähigen Kosten je Wohneinheit und Jahr von 30.000 auf 60.000 Euro.
Ab welchem Betrag rechnet sich der Sanierungsfahrplan?
Die Schwelle liegt bei etwa 35.000 bis 40.000 Euro förderfähigem Volumen je Wohneinheit. Darunter bleibt der Eigenanteil für den Fahrplan von rund 750 bis 1.850 Euro ein Verlust. Darüber holen Sie ihn über den erhöhten Förderdeckel mehrfach zurück.
Gerechnet mit der Basisförderung von 15 Prozent für Maßnahmen an der Gebäudehülle:
| Förderfähige Kosten (1 WE) | Zuschuss ohne iSFP | Zuschuss mit iSFP | Differenz |
|---|---|---|---|
| 20.000 Euro | 3.000 Euro | 3.000 Euro | 0 Euro |
| 30.000 Euro | 4.500 Euro | 4.500 Euro | 0 Euro |
| 40.000 Euro | 4.500 Euro | 6.500 Euro | 2.000 Euro |
| 50.000 Euro | 4.500 Euro | 8.500 Euro | 4.000 Euro |
| 60.000 Euro | 4.500 Euro | 10.500 Euro | 6.000 Euro |
Der Sprung entsteht nicht durch den Bonus. Er entsteht durch die Kappungsgrenze: Ohne Fahrplan ist bei 30.000 Euro Schluss, egal wie hoch Ihre Rechnung ist.
Dem stellen Sie den Eigenanteil gegenüber. Ein iSFP kostet vor Förderung rund 1.400 bis 2.500 Euro, die BAFA übernimmt 50 Prozent des förderfähigen Honorars, maximal 650 Euro bei ein bis zwei Wohneinheiten und maximal 850 Euro ab drei Wohneinheiten. Die Details zu Honoraren und Antragsweg finden Sie in Energieberater-Kosten in Berlin und im Ablauf der BAFA-Energieberatung.
Einen Überblick über Ablauf, Inhalte und Förderlogik gibt meine Themenseite zum individuellen Sanierungsfahrplan.
Bleibt: 750 bis 1.850 Euro aus eigener Tasche. Ab 40.000 Euro Sanierungsvolumen ist das durch. Ab 50.000 Euro ist es kein Rechenfall mehr, sondern ein Selbstläufer.
Für wen lohnt sich der iSFP in Berlin, für wen nicht?
Er lohnt sich für Eigentümer mit echtem Sanierungsvorhaben über 35.000 Euro, für Eigentümergemeinschaften und für alle, die über Jahre schrittweise sanieren. Er lohnt sich nicht bei Einzelmaßnahmen unter 30.000 Euro, bei Verkaufsabsicht und bei reiner Pflichterfüllung.
Die Ja-Fälle aus meiner Berliner Praxis:
- Gründerzeithaus in Prenzlauer Berg, Fassade und Fenster in zwei Schritten über fünf Jahre
- Eigentümergemeinschaft in Charlottenburg, weil der Deckel je Wohneinheit zählt
- Plattenbau-Eigentum in Marzahn mit Heizungstausch plus Dämmung im selben Jahr
- Reihenhaus in Zehlendorf, Dach und Kellerdecke zusammen über 45.000 Euro
Die Nein-Fälle, und die sind häufiger:
- Sie verkaufen in den nächsten zwei Jahren. Dann brauchen Sie einen Energieausweis, keinen Fahrplan.
- Sie tauschen nur die Haustür oder einzelne Fenster für 15.000 Euro.
- Sie wollen ein Dokument für die Bank und nicht sanieren.
- Sie brauchen den Pflichtnachweis für die Immobilienanzeige.
Der teuerste Fehler ist nicht der zu späte iSFP. Es ist der bezahlte iSFP, der danach in der Schublade liegt.
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Warum rechnet sich der iSFP für Berliner Mehrfamilienhäuser besonders?
Weil der Förderdeckel je Wohneinheit gilt, nicht je Gebäude. Bei einem Gründerzeithaus mit acht Wohnungen steigt die förderfähige Summe mit iSFP von 240.000 auf 480.000 Euro. Ein einzelnes Beratungshonorar hebelt damit einen sechsstelligen Betrag.
Berlin ist eine Stadt der Mehrfamilienhäuser und der Eigentümergemeinschaften. Genau dort wirkt der Fahrplan am stärksten.
Zwei Punkte, die ich Verwaltern und WEG-Beiräten immer mitgebe:
Erstens: Für die Erläuterung des Fahrplans in der Eigentümerversammlung zahlt die BAFA einmalig 250 Euro zusätzlich. Das ist genau der Termin, an dem Sanierungsbeschlüsse gewonnen oder verloren werden.
Zweitens: Rechnen Sie die Modernisierungsumlage mit. Nach § 559 BGB dürfen Sie 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen, aber Fördermittel müssen Sie vorher abziehen. Die Kappungsgrenze liegt bei 3,00 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter 7,00 Euro sind es 2,00 Euro. In Berliner Milieuschutzgebieten kommt die Genehmigungspflicht dazu. Wer das erst nach der Sanierung prüft, hat sich verrechnet.
Was ändert das GModG an dieser Entscheidung?
Am Sanierungsfahrplan ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz nichts, am Energieausweis schon. Beschlossen wurde es am 10. Juli 2026, der Ausweis-Teil gilt erst sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich ab Anfang 2027. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H, die neue A-bis-G-Einteilung betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude.
Für die iSFP-Frage heißt das: Es gibt keinen Grund zu warten und keinen Grund zur Eile.
Wichtig ist die Reihenfolge. Der Energieausweis dokumentiert den Ist-Zustand und ist bei Verkauf oder Vermietung nach § 80 GEG Pflicht, unabhängig von jeder Sanierungsplanung. Bestehende Ausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig, auch über den Stichtag hinaus. Wer heute bestellt, verliert nichts.
Unter der Haube ändern sich allerdings die Rechenregeln, unter anderem der Primärenergiefaktor für Strom. Dasselbe Haus kann dadurch später in einer anderen Klasse landen. Was das für Berliner Eigentümer bedeutet, habe ich in GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert aufgeschrieben.
Welche Alternativen gibt es zum iSFP?
Für selbstgenutztes Wohneigentum ist die Steuerermäßigung nach § 35c EStG die wichtigste Alternative: 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre mit 7, 7 und 6 Prozent, maximal 40.000 Euro je Objekt. Ohne Fahrplan, ohne Antrag vorab, aber auch ohne Bonus und nicht kombinierbar mit der BEG-Förderung für dieselbe Maßnahme.
Bei kleinen Maßnahmen unter 30.000 Euro schlägt der Steuerweg den Förderweg oft schon deshalb, weil er 20 statt 15 Prozent bringt und keine Beratungskosten verursacht.
Auf Landesebene kommen die Programme der Investitionsbank Berlin dazu, etwa Effiziente GebäudePLUS für die Gebäudehülle und SolarPLUS für Photovoltaik mit Speicher. Beide sind mit Bundesmitteln kombinierbar, solange die Gesamtförderung die zulässige Obergrenze nicht überschreitet.
Für alle drei Wege gilt dieselbe eiserne Regel: erst der Antrag, dann der Auftrag. Wer den Vertrag vor dem Antragsstempel unterschreibt, verliert die Förderung vollständig. Ich habe in Berlin schon zweimal erlebt, dass ein Eigentümer aus Zeitdruck den Handwerker beauftragt hat und damit fünfstellige Zuschüsse verbrannte.
Welche Fehler kosten bei der iSFP-Entscheidung Geld?
Der häufigste Fehler ist, den iSFP als Ersatz für den Energieausweis zu bestellen. Der zweithäufigste ist, ihn ohne konkreten Sanierungsplan zu kaufen. Beides kostet vierstellig und bringt für den eigentlichen Zweck nichts.
Was mir in Berlin regelmäßig begegnet:
Ein Verkäufer aus Neukölln kommt mit einem frischen Fahrplan zum Notartermin und hat trotzdem kein Pflichtdokument. Der Termin verschiebt sich.
Eine Eigentümerin aus Steglitz lässt den iSFP erstellen, verkauft ein Jahr später und hat den Fahrplan nie genutzt. Der Käufer beauftragt einen eigenen.
Und der Klassiker: Der Fahrplan liegt vor, die Maßnahme kostet 22.000 Euro, der erhoffte Bonus taucht im Bescheid nicht auf. Seit dem 21. Juli 2026 ist das kein Fehler der Behörde, sondern die neue Regel.
Zwei Tipps aus der Praxis: Legen Sie vor dem Beratergespräch fest, was Sie in den nächsten drei Jahren tatsächlich anfassen wollen, mit grober Summe. Und holen Sie sich, wenn Verkauf oder Vermietung im Raum steht, zuerst den Energieausweis. Der ist in 24 Stunden da und kostet einen Bruchteil.
Fazit
Der iSFP ist ein Investitionswerkzeug, kein Nachweis. Ab etwa 35.000 bis 40.000 Euro Sanierungsvolumen je Wohneinheit rechnet er sich klar, bei Eigentümergemeinschaften meist schon früher. Darunter ist er seit der BEG-Reform ein teures Stück Papier.
Wenn Sie dagegen verkaufen, vermieten oder inserieren, brauchen Sie kein Papier über die Zukunft, sondern eines über den Ist-Zustand.
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