Am Freitag, 10. Juli 2026, hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Für Berliner Eigentümer und Vermieter ist die wichtigste Nachricht ruhiger, als die Schlagzeilen vermuten lassen: Beim Energieausweis für Wohngebäude bleibt die vertraute Skala A+ bis H – aber die Rechenregeln dahinter ändern sich. Wer jetzt einen Ausweis erstellen lässt, sichert sich zehn Jahre altes, vertrautes Recht.
Stand: 12. Juli 2026. Ich fasse hier zusammen, was am Beschlusstag tatsächlich passiert ist, was gesichert gilt und was noch offen ist – nüchtern, ohne Panik, aber mit einer klaren Handlungsempfehlung für den Berliner Markt.
Was ist am 10. Juli 2026 passiert?
Der Bundestag hat das GModG in zweiter und dritter Lesung angenommen – namentliche Abstimmung 323 Ja zu 271 Nein. Am selben Tag billigte der Bundesrat das Gesetz; ein Antrag auf Vermittlungsausschuss fand keine Mehrheit.
Das GModG löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG, umgangssprachlich „Heizungsgesetz“) ab und setzt die EU-Gebäuderichtlinie EPBD um. Ein Eilantrag gegen das beschleunigte Verfahren war am Vortag vom Bundesverfassungsgericht als unzulässig verworfen worden, sodass die Abstimmung kurzfristig auf die Tagesordnung kam.
Wichtig für die Einordnung: Beschlossen ist nicht gleich in Kraft. Die Verkündung im Bundesgesetzblatt steht noch aus – erwartet in der zweiten Julihälfte 2026. Erst mit dieser Verkündung stehen die exakten Stichtage fest. Alle Datumsangaben in diesem Artikel sind deshalb bewusst als „voraussichtlich“ formuliert.
Wann gilt was? Der Zeitstrahl
Das Gesetz tritt gestuft in Kraft. Der Heizungsteil greift schnell, die neuen Energieausweis-Regeln erst rund ein halbes Jahr später.
| Teil | gilt ab | Inhalt |
|---|---|---|
| Heizungsteil | Tag nach Verkündung (~Ende Juli 2026) | 65-%-Erneuerbare-Pflicht entfällt, Technologiefreiheit beim Heizungstausch, „Bio-Treppe“ ab 2029 |
| Energieausweis-Teil | ~Anfang 2027 (6 Monate nach Verkündung) | neue Ausweis-Regeln, neue Muster, neue Berechnungsgrundlage |
| Nullemissionsstandard | 2028 (große Neubauten) / 2030 (alle Neubauten) | für Neubau relevant, nicht für Bestand |
Für Sie als Eigentümer eines bestehenden Berliner Wohngebäudes ist die mittlere Zeile die entscheidende: Sie haben bis zum Stichtag noch mehrere Monate, in denen der Energieausweis nach dem bekannten Recht erstellt wird.
Was ändert sich beim Energieausweis für Wohngebäude?
Die gute Nachricht zuerst: Die Skala A+ bis H bleibt für Wohngebäude. Es kommt keine neue Buchstaben-Einteilung. Neu sind eine Wahlfreiheit, zusätzliche Pflichtangaben und – im Hintergrund – veränderte Rechenregeln.
Drei Punkte, die Berliner Eigentümer betreffen:
- Skala bleibt A+ bis H. Die viel diskutierte Umstellung auf A-G gilt nur für Nichtwohngebäude. Für Ein- und Mehrfamilienhäuser bleibt alles beim Vertrauten. Wer wissen will, was die Buchstaben überhaupt bedeuten, findet das in meinem Beitrag Energieklasse Haus verstehen.
- Neue Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis für ALLE Wohngebäude. Bisher galt für ältere kleine Häuser (Bauantrag vor 1977, bis zu vier Wohnungen) oft die Pflicht zum teureren Bedarfsausweis. Diese Pflicht entfällt. Gerade in Berlin und im Umland mit ihrem großen Altbaubestand ist das eine echte Kostenfrage.
- Zusätzliche Pflichtangaben: die absolute Endenergie in Megawattstunden pro Jahr (zusätzlich zu kWh/m²a), der Anteil erneuerbarer Energien am Standort sowie Treibhausgas-Angaben. Der Ausweis wird künftig digital und maschinenlesbar der Standard; Papier gibt es nur noch auf Wunsch.
Warum die neuen Rechenregeln Ihre Einstufung verschieben können
Ab dem Stichtag wird nach einer neuen Norm gerechnet (DIN/TS 18599:2025-10) mit neuen Primärenergiefaktoren. Dasselbe Gebäude kann danach eine andere – oft schlechtere – Einstufung bekommen.
Die wichtigsten Änderungen bei den Primärenergiefaktoren:
- Strom: 1,8 → 1,5. Wärmepumpen profitieren tendenziell.
- Holz und Biomasse: 0,2 → 0,7. Der Faktor mehr als verdreifacht sich. Häuser mit Pellet- oder Scheitholzheizung können deutlich schlechter dastehen.
- Fossile Brennstoffe: 1,1 unverändert. Fernwärme wird künftig nach der Carnot-Methode bewertet.
Das ist kein theoretisches Detail. Es entscheidet, welcher Buchstabe später im Exposé steht – und der Buchstabe beeinflusst, wie Käufer und Mieter ein Objekt wahrnehmen. Ein Bedarfsausweis, der heute nach aktuellem Recht ausgestellt wird, rechnet nach den vertrauten Faktoren. Ab dem Stichtag rechnet er anders.
Was bedeutet das für den Berliner Mietmarkt?
Berlin ist Mieterstadt. Deshalb ist eine Detailänderung hier besonders relevant: Die Vorlagepflicht für den Energieausweis kommt neu auch bei der Verlängerung befristeter Mietverträge.
Bisher war der klassische Auslöser der Vorlagepflicht die Neuvermietung. Mit dem GModG kommt die Verlängerung eines befristeten Mietvertrags als zusätzlicher Anlass hinzu. Für Vermieter mit mehreren Einheiten heißt das: Der gültige Energieausweis gehört nicht nur beim Mieterwechsel griffbereit, sondern auch, wenn ein bestehendes befristetes Verhältnis fortgeschrieben wird.
Parallel werden die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen erweitert und die Bußgelder verschärft – das Gesetz sieht Bußgelder bis zu 10.000 € vor. Die Grundlagen dazu habe ich in Energieausweis-Pflicht in Berlin ausführlich beschrieben; die dortige Logik bleibt gültig und wird durch das GModG eher schärfer als milder.
Wer die Energiethemen ohnehin gerade sortiert, sollte den Energieausweis nicht isoliert betrachten. Wie er mit Heizungsentscheidung und Fördermitteln zusammenhängt, ordne ich in Kommunale Wärmeplanung in Berlin und Brandenburg ein.
Bestandsschutz: Ihr heutiger Ausweis bleibt zehn Jahre gültig
Vorhandene Energieausweise behalten ihre volle Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellung. Es gibt keine Austauschpflicht. Und wer jetzt bestellt, bekommt den Ausweis noch nach aktuellem Recht.
Das ist der ruhige Kern der ganzen Nachricht. Niemand muss aus Angst vor dem GModG hektisch handeln. Aber es gibt einen sachlichen Grund, einen ohnehin fälligen Energieausweis eher jetzt als in einem Jahr erstellen zu lassen:
- Ein heute ausgestellter Ausweis ist bis etwa 2036 gültig.
- Er rechnet nach den vertrauten Faktoren, nicht nach den neuen ab 2027.
- Für viele Häuser – besonders mit Holz- oder Pelletheizung – ist das die günstigere Ausgangslage.
- Die neue Wahlfreiheit Verbrauch/Bedarf greift ohnehin erst mit dem Stichtag; die Kostenfrage für Altbauten löst sich also erst 2027.
Kurz: Es besteht kein Grund zur Eile aus Pflicht, aber ein guter Grund zur Ruhe aus Planung. Wenn ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Mietverlängerung ansteht, ist der Energieausweis jetzt ein sinnvoller Haken auf der Liste.
Unsicher, welcher Ausweis für Ihr Berliner Objekt passt? Nutzen Sie den Energieausweis-Rechner. Wir bei energiepass® BERLIN prüfen, ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis sinnvoll ist – und Sie erhalten ihn noch nach dem heutigen, vertrauten Recht.
Was ich Berliner Eigentümern jetzt konkret rate
Ruhe bewahren, aber die eigene Situation sortieren. Drei Fragen helfen dabei.
- Steht ein Anlass an? Verkauf, Vermietung, Neuvermietung nach Leerstand oder die Verlängerung eines befristeten Mietvertrags – dann brauchen Sie einen gültigen Ausweis. Hier lohnt sich, jetzt zu handeln.
- Wie heize ich? Bei Holz-, Pellet- oder Scheitholzheizung kann die neue Berechnung ab 2027 ungünstiger ausfallen. Ein heute erstellter Ausweis sichert die aktuelle Bewertung für zehn Jahre.
- Habe ich schon einen gültigen Ausweis? Dann müssen Sie nichts tun. Bestandsschutz gilt. Erst wenn er ausläuft oder ein neuer Anlass entsteht, wird das neue Recht relevant.
Weitere Details rund um die aktuellen Preise – etwa den Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis – finden Sie in Energieausweis Kosten Berlin 2026. Und einen Überblick über alle Ausweisarten für Häuser und Wohnungen gibt die Silo-Seite Energieausweise für Wohngebäude.
Fazit: Klarheit statt Aufregung
Das GModG ist beschlossen, aber der Energieausweis-Teil gilt erst voraussichtlich Anfang 2027. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H, es kommt mehr Wahlfreiheit – und im Hintergrund neue Rechenregeln, die manche Häuser anders einstufen. Bestehende Ausweise bleiben zehn Jahre gültig.
Für Berlin heißt das: Kein Grund zur Panik, aber ein guter Grund, einen fälligen Energieausweis jetzt nach dem vertrauten Recht erstellen zu lassen – statt später mit neuen Faktoren zu rechnen.
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