Fehlerhafter Energieausweis in Berlin: Wer haftet für falsche Angaben?

Ein fehlerhafter Energieausweis fällt in Berlin selten sofort auf. Auffällig wird er beim Notartermin, beim Preisgespräch oder in einer DIBt-Stichprobe. Für falsche Angaben stehen Eigentümer und Aussteller nebeneinander in der Pflicht, § 108 GModG sieht dafür bis zu 10.000 Euro Bußgeld vor. Korrigieren lässt sich ein Fehler nur durch einen neuen, neu registrierten Ausweis.

Ich bin seit 2018 als Immobilienexperte für Energieausweise tätig und bekomme regelmäßig Ausweise auf den Tisch, die jemand anders erstellt hat. Bei einem Teil davon merke ich nach zwei Minuten, dass die Zahlen nicht zum Gebäude passen.

Das ist selten Betrug. Es ist meistens Schludrigkeit: übernommene Angaben, die keiner geprüft hat.

Der Unterschied wird erst später sichtbar, und dann geht es um Geld.

Was gilt überhaupt als fehlerhafter Energieausweis?

Fehlerhaft ist ein Ausweis, wenn die eingegebenen Gebäudedaten nicht der Realität entsprechen, wenn die falsche Ausweisart oder Gebäudekategorie gewählt wurde oder wenn er ohne gültige Registriernummer ausgehändigt wird. Eine bloße Abweichung zwischen berechnetem Wert und tatsächlichem Verbrauch ist dagegen kein Fehler.

Diese Unterscheidung ist der Kern des Themas, und fast alle Streitfälle drehen sich um sie.

Ein Bedarfsausweis rechnet mit standardisierten Annahmen für Innentemperatur, Lüftung und Nutzung. Auswertungen von co2online zeigen Abweichungen vom tatsächlichen Bedarf von bis zu 108 Prozent, mit einer Tendenz zur Überschätzung um 20 bis 30 Prozent. Verbrauchsausweise liegen demnach bis zu 26 Prozent daneben, weil sie das Heizverhalten der Vormieter abbilden.

Das ist Systemeigenschaft, nicht Pfusch.

Ein echter Fehler sieht anders aus: Die Wohnfläche stimmt nicht, das Baujahr ist falsch, die Heizung ist eine andere als angegeben, der Leerstand wurde bei der Verbrauchsberechnung nicht bereinigt, oder für ein Wohn- und Geschäftshaus wurde einfach ein Wohngebäude-Ausweis ausgestellt.

Wer haftet für falsche Angaben, ich oder der Aussteller?

Beide, aber für Verschiedenes. Nach § 83 GModG muss der Eigentümer dafür Sorge tragen, dass die von ihm bereitgestellten Daten richtig sind. Der Aussteller muss diese Daten sorgfältig prüfen und darf sie bei begründeten Zweifeln an ihrer Richtigkeit seiner Berechnung nicht zugrunde legen.

Das Gesetz teilt die Verantwortung also sauber auf. Sie liefern die Fakten zu Ihrem Gebäude, ich prüfe sie auf Plausibilität, bevor ich rechne.

Genau deshalb frage ich am Telefon nach, wenn eine Angabe nicht zum Rest passt. Ein Gründerzeithaus in Prenzlauer Berg mit angeblich gedämmter Fassade und Baujahr 1904 ist kein Fehler, aber es ist eine Rückfrage wert. Wer diese Rückfrage nicht stellt, verletzt seine Prüfpflicht.

Beide Pflichtverletzungen stehen in derselben Bußgeldvorschrift. § 108 Absatz 1 Nummer 26 GModG erfasst wörtlich, wer „nicht dafür Sorge trägt, dass dort genannte Daten richtig sind“, und meint damit Aussteller wie Eigentümer.

Ein Hinweis zu einer Zahl, die im Netz hartnäckig kursiert: Viele Ratgeber nennen 15.000 Euro. Dieser Rahmen stammt aus der alten Energieeinsparverordnung. Das GModG hat ihn auf 10.000 Euro gesenkt.

Wie die Werte korrekt in eine Anzeige gehören, habe ich in den Pflichtangaben für Immobilienanzeigen im Detail aufgeschrieben. Dort passiert der häufigste Fehler von allen: Primärenergie statt Endenergie im Exposé.

Wie funktioniert die Stichprobenkontrolle des DIBt?

Nach § 99 GModG wird jedes Jahr ein statistisch signifikanter Anteil aller neu ausgestellten Energieausweise stichprobenartig überprüft, in drei Stufen. Die erste Stufe läuft elektronisch über die beim DIBt hinterlegten Daten, die dritte kann bis zur Inaugenscheinnahme des Gebäudes durch die Behörde gehen.

Jeder gültige Ausweis bekommt eine Registriernummer vom Deutschen Institut für Bautechnik, für Berliner Gebäude beginnt sie mit BE. Über diese Nummer ist der Ausweis dauerhaft auffindbar. Was das für die Echtheitsprüfung bedeutet, steht in meinem Beitrag zur Registriernummer im Energieausweis.

Die drei Stufen sehen so aus:

Zwei Punkte daraus sind praktisch wichtig. Erstens muss der Aussteller Kopien der von ihm ausgestellten Ausweise zwei Jahre aufbewahren und im Kontrollfall herausgeben. Wer das nicht kann, weil hinter dem Ausweis eine Klickstrecke ohne echte Bearbeitung steckt, hat ein Problem.

Zweitens ist die Kontrolldichte in Deutschland real überschaubar. Die Deutsche Umwelthilfe hat den Ländern über Jahre ein Vollzugsdefizit bescheinigt, und für Berlin liegen keine belastbaren Kontrollzahlen vor. Ich argumentiere deshalb nie mit Kontrollwahrscheinlichkeit.

Der Grund ist ein anderer: Ein falscher Ausweis wird fast immer vom Käufer oder dessen Bank entdeckt, lange bevor eine Behörde ihn anschaut.

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Wie wird ein fehlerhafter Energieausweis korrigiert?

Ein registrierter Datensatz kann nicht nachträglich geändert oder gelöscht werden. Die DIBt-FAQ mit Stand 1. November 2020 beschreiben stattdessen folgende Möglichkeit: Der Aussteller kann die fehlerhafte Registriernummer zusammen mit der Nummer des neuen, korrigierten Ausweises und einer kurzen Begründung melden. Nach diesen FAQ ist die Ungültigsetzung nur im laufenden Jahr möglich, bei Auswahl zur elektronischen Stichprobenkontrolle nur innerhalb von drei Wochen. In diesem Kontrollfall ist außerdem die XML-Kontrolldatei des korrigierten Ausweises hochzuladen. Wegen des Quellenstands sollte der Aussteller zeitnah die aktuell anwendbaren Fristen und das weitere Vorgehen mit der Registrierstelle klären. Wer die Neuerstellung bezahlt, muss gesondert geklärt werden.

Der Ablauf in der Praxis ist unspektakulär, wenn man ihn früh anstößt:

1. Fehler dokumentieren, am besten mit einem Foto oder einer Unterlage, die den richtigen Wert belegt.
2. Den Aussteller schriftlich zur Prüfung und zur Erstellung eines korrigierten Ausweises auffordern.
3. Den neuen Ausweis mit eigener Registriernummer entgegennehmen und den Aussteller bitten, zeitnah die aktuell anwendbaren Fristen und das weitere Vorgehen mit der Registrierstelle zu klären. Nach den DIBt-FAQ mit Stand 1. November 2020 kann er die alte und die neue Registriernummer mit einer kurzen Begründung melden. Die Ungültigsetzung ist danach nur im laufenden Jahr möglich, bei Auswahl zur elektronischen Stichprobenkontrolle nur innerhalb von drei Wochen; in diesem Fall ist auch die XML-Kontrolldatei des korrigierten Ausweises hochzuladen.
4. Den alten Ausweis aus Unterlagen, Exposés und Portalen entfernen und bei einem laufenden Verkauf Makler und Notar informieren.

Zwei Praxis-Tipps, die den Unterschied machen. Erstens: Ziehen Sie den alten Ausweis wirklich aus dem Verkehr. Ich habe schon Inserate gesehen, in denen die alten Werte noch standen, während der korrigierte Ausweis längst vorlag. Das ist dann ein Verstoß gegen § 87 GModG, obwohl der eigentliche Fehler bereits behoben war.

Zweitens: Klären Sie den Fehler vor dem Notartermin, nicht danach. Nach der Beurkundung verhandeln Sie über Schadensersatz. Vorher verhandeln Sie über den Kaufpreis, und das ist eine viel bessere Position.

Können Käufer oder Mieter wegen falscher Angaben klagen?

In den meisten Fällen ohne Erfolg. Die Gerichte behandeln den Energieausweis als Informationsinstrument, nicht als zugesicherte Eigenschaft. Anders liegt der Fall nur, wenn die Werte ausdrücklich vertraglich vereinbart wurden oder ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Zwei Entscheidungen zeigen die Linie.

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht wies am 13. März 2015 (Az. 17 U 98/14) die Klage von Käufern eines Hauses aus dem Jahr 1934 ab, die falsche Angaben zur Dachdämmung gerügt hatten. Kernsatz: Energieausweise dienen lediglich der Information. Ohne ausdrückliche Vereinbarung entsteht daraus keine Beschaffenheit im Sinne von § 434 BGB, und der vereinbarte Gewährleistungsausschluss bleibt wirksam.

Das Oberlandesgericht Koblenz entschied am 4. August 2016 (Az. 1 U 136/16) über einen Käufer, der 50.000 Euro Schadensersatz direkt vom Sachverständigen verlangte, der den unrichtigen Ausweis erstellt hatte. Auch das scheiterte: Zwischen Käufer und Aussteller besteht kein Vertrag, und dass der Ausweis erkennbar als Entscheidungsgrundlage für den Käufer bestimmt war, ließ sich nicht nachweisen.

Bleibt der eine Hebel, der wirklich trägt: § 444 BGB. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf keinen Gewährleistungsausschluss berufen. Wer also bewusst falsche Angaben an den Aussteller weitergibt, verlässt das Feld der Ordnungswidrigkeit und landet im Zivilrecht.

Für Sie als Verkäufer heißt das nicht “es passiert eh nichts”. Es heißt: Der teure Schaden entsteht nicht vor Gericht, sondern im Verkaufsgespräch, wenn ein Käufer die Zahl anzweifelt und den Preis drückt.

Welche Fehler sehe ich in Berlin am häufigsten?

Fünf Fehlerquellen tauchen bei Berliner Objekten immer wieder auf: die Gasetagenheizung im Altbau, der falsch bereinigte Leerstand, das Baujahr beim Plattenbau, der Primärenergiefaktor bei Fernwärme und die falsche Gebäudekategorie beim Wohn- und Geschäftshaus.

Die Gasetagenheizung ist der Klassiker in Kreuzberg, Neukölln und Prenzlauer Berg. Wenn zwölf Wohnungen zwölf eigene Thermen haben, gibt es keinen zentralen Zähler. Wer trotzdem einen Verbrauchsausweis “berechnet”, rät.

Beim Leerstand passiert das Gegenteil eines Vorteils. Steht eine Wohnung ein Jahr leer und wird das nicht korrekt bereinigt, sieht das Haus im Ausweis sparsamer aus, als es ist. Ein aufmerksamer Käufer prüft das mit einem Blick auf die Heizkostenabrechnung.

Beim Plattenbau in Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg wird häufig das Baujahr der Typenreihe eingetragen statt des tatsächlichen Bauantrags oder der Fertigstellung. Und Berlins hoher Fernwärmeanteil führt regelmäßig zu einem zu günstig angesetzten Primärenergiefaktor, der die Klasse schöner macht, als sie ist.

Der teuerste Fehler ist der letzte: Ein Haus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber bekommt einen reinen Wohngebäude-Ausweis. Je nach Nutzungsverhältnis ist das schlicht der falsche Ausweis. Grundlagen dazu finden Sie gebündelt bei den Energieausweisen für Wohngebäude, und wer den Ausweis überhaupt ausstellen darf, klärt der Beitrag Wer darf den Energieausweis ausstellen.

Ändert das GModG etwas an der Haftung?

An der Haftungslogik nichts, an den Zahlen im Ausweis dagegen einiges. Der Ausweis-Teil des am 10. Juli 2026 beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetzes gilt voraussichtlich ab Anfang 2027 und bringt neue Rechenregeln mit. Bestehende Ausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig.

Für die Fehlerfrage ist eine Unterscheidung wichtig, die derzeit oft durcheinandergeht: Die neue A-bis-G-Skala kommt ausschließlich für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten A+ bis H. Wer bei einem Berliner Mehrfamilienhaus schon heute mit einer G-Klasse nach neuem Muster hantiert, arbeitet mit der falschen Skala.

Dazu kommen neue Primärenergiefaktoren. Ab dem Stichtag kann dasselbe Gebäude anders eingestuft werden als heute, ohne dass sich am Haus irgendetwas geändert hätte. Das ist kein Fehler des alten Ausweises, sondern eine geänderte Rechengrundlage.

Praktische Folge: Ein heute korrekt erstellter Ausweis bleibt korrekt und läuft zehn Jahre. Er muss nicht getauscht werden. Was sich lohnt, ist die Prüfung, ob der vorhandene Ausweis tatsächlich stimmt, bevor die neue Rechtslage die Vergleichbarkeit zusätzlich erschwert. Den vollständigen Überblick habe ich unter GModG beschlossen: Was Berliner Eigentümer wissen müssen zusammengestellt.

Fazit

Ein fehlerhafter Energieausweis ist selten ein Behördenproblem und fast immer ein Verhandlungsproblem. Die Bußgelder bis 10.000 Euro sind der eine Teil, der gedrückte Kaufpreis der teurere.

Prüfen Sie deshalb die drei Dinge, die jeder in zwei Minuten prüfen kann: Registriernummer vorhanden, Heizungsart korrekt, Wohnfläche plausibel. Stimmt einer davon nicht, gehört der Ausweis neu gemacht statt weitergereicht.

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