Die Energieklasse schlägt beim Immobilienverkauf in Berlin direkt auf den Verkaufspreis durch. Häuser der Klasse H werden nach der Immowelt-Analyse 2026 rund 17 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser der Klasse D. Bei Wohnungen sind es etwa 9 Prozent. Der Buchstabe kostet also Geld, aber weniger, als die meisten Verkäufer befürchten.
Die meisten Eigentümer sehen den Energieausweis als Formular. Etwas, das man kurz vor der Besichtigung noch besorgen muss.
Der Käufer sieht etwas anderes. Er sieht eine Zahl, aus der er eine zweite Zahl macht: seinen Abschlag.
Genau zwischen diesen beiden Sichtweisen entscheidet sich beim Verkauf oft ein fünfstelliger Betrag. Ich zeige Ihnen, wie groß der Effekt wirklich ist, wie Käufer rechnen und an welcher Stelle Sie die Rechnung beeinflussen können.
Wie stark drückt die Energieklasse den Verkaufspreis wirklich?
Immowelt hat 2026 die Inserate des Vorjahres mit einem hedonischen Modell ausgewertet, das Lage, Größe, Baujahr und Sanierungsstand herausrechnet. Übrig bleibt der reine Effekt der Energieklasse. Bei Häusern reicht er von plus 15 Prozent für A+ bis minus 17 Prozent für H, jeweils gegenüber der Referenzklasse D.
| Klasse | Häuser gegenüber D | Wohnungen gegenüber D |
|---|---|---|
| A+ | +15 % | +20 % |
| A | +7 % | +15 % |
| D | Referenz | Referenz |
| H | -17 % | -9 % |
Für die Klassen B bis G weist die Analyse keine Einzelwerte aus. Die Größenordnung liegt dazwischen, ein G rückt nahe an H heran, ein E bleibt dicht an D.
Zwei Dinge fallen auf.
Erstens: Bei Wohnungen zahlt Effizienz oben mehr, unten kostet sie weniger. Ein Neubau mit A+ bringt 20 Prozent Aufschlag, eine Wohnung mit H verliert nur 9 Prozent.
Der Grund ist banal. Wer eine Eigentumswohnung kauft, kann die Fassade nicht allein sanieren, das entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Das Risiko ist geteilt, also fällt der Abschlag kleiner aus.
Zweitens: Beim Haus trägt der Käufer alles allein. Deshalb der doppelt so hohe Abschlag.
Übersetzt in Berliner Beträge: Wird eine vergleichbare Wohnung in Klasse D für 450.000 Euro angeboten, landet das H-Objekt rechnerisch gut 40.000 Euro darunter. Bei einem Haus mit 600.000 Euro in Klasse D sind es rund 100.000 Euro. Das ist kein Rundungsfehler, sondern ein Verhandlungsthema.
Was passiert mit dem Wert über die Jahre?
Der Abstand wächst. ImmoScout24 hat die Angebotspreise von Q1 2021 bis Q4 2025 verglichen: Eigentumswohnungen der Klasse A stiegen bundesweit von 5.371 auf 6.095 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 13 Prozent. Wohnungen der Klassen G und H verloren jeweils 12 Prozent.
Zwischen der besten und der schlechtesten Klasse hat sich in knapp fünf Jahren eine Schere von 25 Prozentpunkten geöffnet. Bei Einfamilienhäusern war die Entwicklung ruhiger, dort legte Klasse A um 16 Prozent zu und Klasse H immerhin um 7 Prozent.
Ein Hinweis zur Einordnung, den viele Ratgeber unterschlagen: Das sind unbereinigte Angebotspreise, die Lage ist nicht herausgerechnet. Als Richtung sind die Zahlen belastbar, als Bewertungsformel für Ihr Objekt nicht.
Die praktische Folge ist trotzdem eindeutig. Die Schere geht weiter auf. Wer einen unsanierten Altbau verkaufen will, verkauft ihn tendenziell besser früher als in fünf Jahren.
Es gibt auch die freundliche Seite. BuVEG und ImmoScout24 haben im Januar 2026 über 310.000 Inserate aus 2025 ausgewertet. Energetisch sanierte Objekte lagen im Schnitt 23 Prozent über vergleichbaren unsanierten, in Spitzen bis 40 Prozent.
Am stärksten profitierte der Altbau bis Baujahr 1949. Diese Zahl misst dabei etwas anderes als die Immowelt-Werte oben, nämlich saniert gegen unsaniert statt Klasse gegen Klasse.
Für Berlin ist das relevant. Rund ein Viertel des Wohnungsbestands stammt aus der Zeit vor 1919, weitere knapp 14 Prozent aus den Jahren bis 1949 (IBB Wohnungsmarktbericht 2025). Knapp vier von zehn Berliner Wohnungen stehen also genau in dem Segment, in dem energetische Aufwertung am deutlichsten bezahlt wird.
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Ist der Abschlag in Berlin genauso hoch wie im Umland?
Nein. In Großstädten federt die Nachfrage den Effekt ab. Eine ImmoScout24-Auswertung auf Datenbasis 2023 zeigte in Metropolen einen Abstand von rund 35 Prozent zwischen Klasse H und Klasse A, im ländlichen Raum dagegen rund 51 Prozent. Klasse G lag bei 34 gegenüber 47 Prozent.
In Berlin konkurrieren mehrere Interessenten um dasselbe Objekt. Wer nicht mit dem Kennwert leben will, wird überboten. Im Brandenburger Umland, wo weniger Nachfrage auf mehr Bestand trifft, hat der Käufer die Ruhe, den Abschlag durchzusetzen.
Das heißt für Sie: Verkaufen Sie in Prenzlauer Berg, Neukölln oder Steglitz, ist Klasse G unangenehm, aber kein Preissturz. Verkaufen Sie in einer Gemeinde 40 Kilometer vor der Stadt, wird derselbe Buchstabe teurer.
Ein Berliner Sonderfaktor kommt dazu. Bei Gebäuden unter Denkmal- oder Milieuschutz lässt sich die Fassade oft nicht ohne Weiteres dämmen. Käufer wissen das und argumentieren mit höheren Sanierungskosten. Wer das Thema selbst anspricht und die Auflagen kennt, nimmt dem Argument die Spitze.
Wie rechnen Käufer den Abschlag aus?
Käufer machen selten Prozentrechnung. Sie holen Angebote ein oder googeln Sanierungskosten, addieren Heizung, Fenster und Dämmung und ziehen die Summe vom Kaufpreis ab. Die Förderung lassen sie dabei fast immer weg. Genau dort entsteht Ihr Verhandlungsspielraum.
Der größte Posten ist meist die Heizung. Und dort ist die Rechnung des Käufers regelmäßig zu hoch angesetzt.
Die KfW fördert den Heizungstausch bei Wohngebäuden mit 30 Prozent Grundförderung. Wer die Wohnung oder das Haus selbst bewohnt, bekommt zusätzlich den Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent, der nach Februar 2027 abschmilzt, und je nach Haushaltseinkommen einen Bonus von 10 bis 40 Prozent. Maximal sind 80 Prozent möglich, gedeckelt auf 28.000 Euro förderfähige Kosten beim Einfamilienhaus.
Rechnen wir es durch. Ein selbstnutzender Käufer setzt 40.000 Euro für die Wärmepumpe an und zieht sie vom Preis ab. Förderfähig sind davon 28.000 Euro. Bei 46 Prozent, also Grundförderung plus Klimageschwindigkeitsbonus, sind das 12.880 Euro Zuschuss.
Der Käufer zahlt also rund 27.100 Euro, nicht 40.000. Knapp 13.000 Euro Unterschied, und das ist Ihr Argument.
Eine Einschränkung, die Sie kennen sollten, bevor ein Käufer sie kennt: Wer die Immobilie vermieten will, bekommt nur die Grundförderung von 30 Prozent. Die Boni setzen Selbstnutzung voraus. Bei einem Kapitalanleger als Käufer greift das Argument also schwächer.
Zwei Dinge daraus für die Praxis:
- Bringen Sie die Förderlage aktiv ins Gespräch, mit Prozentsatz und Deckel, nicht als vages “es gibt ja Zuschüsse”. Wer konkret wird, wirkt vorbereitet.
- Trennen Sie sauber zwischen Heizung und Hülle. Käufer werfen beides in einen Topf und verhandeln damit zweimal über dasselbe Problem.
Wie verhindere ich, dass die Klasse schlechter ausfällt als mein Gebäude?
Hier liegt der Hebel, den fast alle liegen lassen. Viele Ausweise zeigen eine schlechtere Klasse als das Gebäude verdient, weil Modernisierungen nicht belegt wurden und die Software dann mit gesetzlichen Standardwerten rechnet. Diese Standardwerte sind bewusst konservativ.
Aus meiner täglichen Arbeit mit Berliner Verkäufern: Der häufigste Fall ist der Gründerzeitbau mit neuen Fenstern aus den 2010er Jahren, gedämmter oberster Geschossdecke und einer Gastherme von 2016. Wird nichts davon nachgewiesen, rechnet die Software mit dem Ursprungszustand von 1905. Das Ergebnis ist ein H, obwohl das Gebäude real bei F oder E liegt.
Zwei Klassen Unterschied. Bei einem Haus für 600.000 Euro reden wir über eine Größenordnung von mehreren zehntausend Euro Verhandlungsmasse.
Was ich deshalb vor jedem Ausweis abfrage, und was Sie schon vorher zusammensuchen können:
- Handwerkerrechnungen zu Fenstern, Dach, Fassade und Kellerdecke, gern auch alte
- Typenschild der Heizung, ein Foto genügt, daraus kommen Baujahr und Leistung
- Fotos der Dämmung, wo sie sichtbar ist, etwa auf dem Dachboden
- bei Wohnungseigentum: Protokolle der Eigentümerversammlung zu Sanierungsbeschlüssen
- vollständige Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre, ohne Lücken durch Leerstand
Genau das meint Best-Case-Optimierung. Nicht schönrechnen, sondern das reale Gebäude in den Ausweis holen, statt es mit Pauschalannahmen aus dem Baujahr zu bestrafen. Alles läuft telefonisch oder per Foto, Sie müssen dafür nichts organisieren außer Ihren Unterlagen.
Übrigens gilt derselbe Effekt bei Gewerbe- und Mischobjekten, dem Laden im Erdgeschoss mit Wohnungen darüber. Dort ist die Datenlage meist noch lückenhafter, und der Ausweis kostet 899 Euro als Festpreis.
Wie führe ich das Preisgespräch mit einer Klasse G?
Nicht defensiv. Ein Käufer, der die Energieklasse anspricht, hat sich informiert und will einen Nachlass. Wer dann relativiert, verliert. Wer die Zahlen selbst auf den Tisch legt, führt das Gespräch.
Der stärkste Zug ist ein Blatt Papier im Besichtigungsordner. Darauf stehen zwei Spalten: die realistischen Sanierungskosten und die Förderung, die dagegen steht. Wer den Abschlag selbst vorrechnet, bestimmt seine Höhe.
Dazu drei Sätze, die in Berliner Verkaufsgesprächen funktionieren:
“Das Haus hat Klasse G, das ist bei einem Bau von vor 1918 der Normalfall. Der Preis ist auf dieser Basis kalkuliert, die Rechnung liegt Ihnen vor.”
“Die Heizung ist der größte Posten. Für Selbstnutzer gibt es darauf 46 Prozent Förderung auf 28.000 Euro förderfähige Kosten, mit Einkommensbonus mehr.”
“Die Fenster sind von 2014 und im Ausweis berücksichtigt, die Rechnungen liegen bei den Unterlagen.”
Der gemeinsame Nenner: Sie nehmen dem Käufer die Unsicherheit. Bezahlt wird nicht der schlechte Buchstabe, bezahlt wird das Risiko, das dahinter vermutet wird.
Ein sauber belegter Ausweis mit nachvollziehbaren Modernisierungen schrumpft dieses Risiko auf eine kalkulierbare Zahl.
Was im Verkaufsstress gern untergeht: Der Ausweis muss vorliegen, bevor der erste Interessent das Haus betritt. Liegt er vor, gehören seine Kennwerte in die Immobilienanzeige (§ 87 GEG), spätestens bei der Besichtigung ist er unaufgefordert vorzulegen (§ 80 GEG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können bis zu 10.000 Euro kosten (§ 108 GEG).
Ändert das GModG etwas am Preiseffekt?
Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H, die neue A-bis-G-Skala gilt ausschließlich für Nichtwohngebäude. Am Preiseffekt ändert sich dadurch kurzfristig nichts, an der Vergleichbarkeit über 2027 hinaus schon.
Der Ausweis-Teil des Gesetzes greift rund sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich ab Anfang 2027. Wichtig für Sie als Verkäufer sind drei Punkte.
Bestehende Ausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig. Es gibt keine Austauschpflicht und keinen Grund, mit dem Verkauf zu warten.
Unter der Haube ändern sich die Rechenregeln, unter anderem sinkt der Primärenergiefaktor für Strom von 1,8 auf 1,5. Das verbessert die Primärenergiebilanz von Häusern mit Wärmepumpe. Die Effizienzklasse selbst hängt davon nicht ab, sie ergibt sich weiterhin aus der Endenergie (§ 86 GEG). Wer heute bestellt, hat einen Ausweis nach vertrautem Recht, den er zehn Jahre nutzt.
Ab 2027 werden Käufer außerdem auf Ausweise nach altem und neuem Rechenstand gleichzeitig treffen. Wer erklären kann, nach welchem Stand sein Kennwert entstanden ist, wirkt souverän statt überrascht. Was das Gesetz sonst noch bringt, habe ich in GModG beschlossen: Was Berliner Eigentümer jetzt wissen müssen zusammengefasst.
Für Gewerbe- und Nichtwohngebäude ist die Lage anders: Dort kommt die neue Skala tatsächlich, und der Bedarfsausweis wird zum Standard.
Fazit: Der Buchstabe ist verhandelbar, das Risiko dahinter auch
Klasse H kostet nach aktuellen Zahlen rund 17 Prozent beim Haus und 9 Prozent bei der Wohnung. Beides sind Durchschnitte, keine Urteile. Wer seine Modernisierungen belegt und die Förderlage kennt, verhandelt über eine Zahl statt über eine Befürchtung.
Wenn Sie wissen wollen, wo Ihr Gebäude wirklich steht, lesen Sie zuerst was die Energieklassen A+ bis H konkret bedeuten. Verkaufen Sie einen unsanierten Altbau, hilft Ihnen Altes Haus verkaufen in Berlin weiter. Alles rund um den Verkauf sammelt die Themenseite Energieausweis beim Haus verkaufen.
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Quellen
- Immowelt: Gute Energiebilanz zahlt sich aus, bis zu 20 Prozent Preisaufschlag (2026)
- ImmoScout24: Unsanierte Wohnungen verlieren an Wert
- ImmoScout24: Starke Preisabschläge bei Immobilien mit niedrigem Energiestandard
- BuVEG und ImmoScout24: Energieeffiziente Immobilien erzielen bis zu 40 Prozent höhere Marktpreise (Januar 2026)
- IBB Wohnungsmarktbericht 2025
- KfW: Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458)
- GEG Paragraf 86, Paragraf 87, Paragraf 108
