Der Energieausweis eines unsanierten Altbaus zeigt in Berlin fast immer Klasse G oder H, also bis 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr oder mehr. Laut ImmoScout24-Auswertung von Anfang 2026 kostet das im Verkauf rund 30 bis 36 Prozent gegenüber den besten Klassen. Der Buchstabe ist verhandelbarer, als er aussieht.
Kaum jemand ruft mich an, weil er wissen will, was ein Energieausweis ist.
Angerufen wird, wenn der Ausweis auf dem Tisch liegt und ganz rechts ein H steht. Direkt danach kommt die Frage: Kann ich das Haus so überhaupt noch verkaufen?
Ja. Aber nicht mit Schweigen und nicht mit Hoffnung. Mit Zahlen.
Ab welchem Wert steht mein Altbau bei Klasse G oder H?
Die Grenzen sind gesetzlich fixiert. Nach Anlage 10 GEG (zu Paragraf 86) reicht Klasse G bis 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, Klasse H beginnt oberhalb davon. Gemessen wird die Endenergie, also die Energie, für die Sie tatsächlich eine Rechnung bekommen.
Unsanierte Gründerzeithäuser in Berlin liegen typisch zwischen 200 und über 300 Kilowattstunden. Damit ist Klasse G oder H nicht das Ergebnis eines strengen Gutachters, sondern der Normalfall bei ungedämmter Fassade, alten Verbundfenstern und einem Kessel aus den Neunzigern.
| Klasse | Endenergie [kWh/m²·a] | Typischer Zustand |
|---|---|---|
| E | bis 160 | teilsaniert, Fenster und Dach erneuert |
| F | bis 200 | einzelne Maßnahmen, Rest im Original |
| G | bis 250 | unsaniert, Baujahr meist vor 1977 |
| H | über 250 | unsaniert plus alte Heizung, oft Einfachverglasung |
Wichtig für Berliner Altbauten mit weniger als fünf Wohnungen: Wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt und wurde das Haus nie auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht, schreibt Paragraf 80 Abs. 3 GEG den Bedarfsausweis vor. Sie haben in diesem Fall keine Wahl zwischen Verbrauch und Bedarf. Die ganze Skala erkläre ich im Detail unter Energieklasse beim Haus verstehen.
Für die Heizkosten heißt das bei 100 Quadratmetern und rund 11 Cent pro Kilowattstunde Gas (BDEW-Größenordnung 2026): Klasse G kostet bis etwa 2.775 Euro im Jahr, Klasse H mehr. Ein gut saniertes Nachbarhaus in Klasse C kommt mit rund 1.110 Euro aus. Diese Differenz ist es, die Ihr Käufer auf zehn Jahre hochrechnet, während er in Ihrem Wohnzimmer sitzt.
Wie viel Kaufpreis kostet eine schlechte Energieklasse in Berlin?
Die belegbare Größenordnung liegt bei rund 30 Prozent. ImmoScout24 hat Anfang 2026 für Klasse G und H einen Abschlag von 30 bis 36 Prozent gegenüber den besten Klassen und rund 23 Prozent gegenüber Klasse D gemessen. JLL kommt für Metropolen wie Berlin auf etwa 35 Prozent.
Drei unabhängige Auswertungen, drei ähnliche Bilder:
| Quelle | Gemessener Abschlag für G und H |
|---|---|
| ImmoScout24 (Januar 2026) | 30 bis 36 Prozent gegenüber A und A+, rund 23 Prozent gegenüber D |
| JLL (2025/2026) | rund 35 Prozent in Metropolen, im ländlichen Raum deutlich mehr |
| Immowelt (2025) | rund 17 Prozent bei Einfamilienhäusern, rund 9 Prozent bei Wohnungen gegenüber dem Mittelfeld |
Die Spannweite erklärt sich durch die Vergleichsbasis. Gegen ein Neubau-Effizienzhaus verliert der Altbau viel, gegen ein durchschnittliches Bestandsobjekt weniger.
Eine gute Nachricht steckt in der JLL-Analyse: Der Preisverfall bei unsanierten Wohnhäusern ist zuletzt zum Stehen gekommen. Der Abschlag ist eingepreist, er wächst nicht mehr täglich.
Und ein Punkt, der in der Praxis mehr weh tut als die Prozente: die Vermarktungsdauer. Ohne belastbare Zahlen zum Sanierungsbedarf ziehen Käufer pauschal ab, und Banken werden bei der Finanzierung vorsichtig. Nicht der Buchstabe blockiert den Verkauf, sondern die Unklarheit dahinter.
Was erbt der Käufer eines unsanierten Altbaus rechtlich?
Der Käufer übernimmt Pflichten, die beim selbstnutzenden Alteigentümer geruht haben. Die wichtigste: Nach Paragraf 47 GEG muss die oberste Geschossdecke einen U-Wert von höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin erreichen, alternativ das Dach darüber. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, gilt die Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang danach.
Das ist der Satz, der in Verkaufsgesprächen fehlt. Und es ist der Satz, der Ihnen hilft, wenn Sie ihn selbst aussprechen, statt ihn dem Käufer zu überlassen.
Was konkret auf dem Tisch liegt:
- Dämmung der obersten Geschossdecke (Paragraf 47 GEG): Pflicht, wenn der Mindestwärmeschutz nicht erreicht ist. Bei ungenutzten Dachböden in Gründerzeithäusern ist das die günstigste Maßnahme überhaupt.
- Betriebsverbot für alte Kessel (Paragraf 72 GEG): Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Jüngere Kessel dürfen 30 Jahre laufen. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen unter 4 und über 400 Kilowatt. Fossil befeuert werden darf längstens bis Ende 2044.
- 65 Prozent erneuerbare Energien (Paragraf 71 GEG): Greift beim Einbau einer neuen Heizung. Die Übergangsfrist für Großstädte endete zum 30. Juni 2026, Berlin hat seinen Wärmeplan im Juni 2026 beschlossen. Beim Heizungstausch im Bestand ist die Regel damit unmittelbar zu beachten.
- Denkmal (Paragraf 105 GEG): Anforderungen können entfallen, wenn Substanz oder Erscheinungsbild unzumutbar beeinträchtigt würden. Für viele Berliner Fassaden ist das der entscheidende Absatz.
Was nicht existiert: eine allgemeine Sanierungspflicht, die ein Verkauf auslöst. Die Modernisierungsempfehlungen auf Seite 4 des Ausweises sind nach Paragraf 84 GEG Pflicht des Ausstellers, aber für Sie freiwillig.
Fehlt der Ausweis dagegen bei der Besichtigung, wird es teuer: bis zu 10.000 Euro nach Paragraf 108 GEG. Ein H im Ausweis kostet Verhandlungsspielraum, ein fehlender Ausweis kostet Geld und den Termin.
Wie verkaufe ich ein Haus mit Klasse G oder H trotzdem gut?
Indem Sie die Zahl zuerst nennen und sofort einordnen. Ein Käufer, der die Klasse selbst entdeckt, rechnet mit dem schlechtesten Fall. Ein Käufer, der Klasse, Berliner Wärmeplan-Gebiet, Zustand des Dachbodens und einen groben Kostenrahmen auf einem Blatt bekommt, rechnet mit Ihren Zahlen.
Drei Dinge, die in Berlin regelmäßig den Unterschied machen:
Den Fernwärme-Anschluss klären. Der Berliner Wärmeplan teilt die Stadt in Fernwärme-Vorranggebiete, dezentrale Gebiete und Prüfgebiete. Liegt Ihr Haus in einem Vorranggebiet, gibt es für die 65-Prozent-Frage eine einfache Antwort. Das nimmt aus der Heizungsdiskussion, die sonst jeden Preis drückt, die Unsicherheit heraus.
Den Milieuschutz richtig darstellen. In vielen Kiezen in Friedrichshain-Kreuzberg oder Neukölln-Nord ist das Thema präsent. Gesetzlich geforderter Standard ist in der Regel genehmigungsfähig, alles darüber häufig nicht.
Für einen Käufer, der eine Vollsanierung plant, ist das eine Einschränkung. Für einen Käufer, der die Immobilie halten und vermieten will, ist es eine Entlastung.
Die günstigen Maßnahmen beziffern. Geschossdeckendämmung, hydraulischer Abgleich, Kellerdeckendämmung. Wer die drei nennt, verschiebt das Gespräch von „das Haus ist ein Fass ohne Boden” zu „das sind überschaubare Positionen”. Die Käuferperspektive und ihre Prüfliste habe ich unter Energieausweis beim Hauskauf prüfen beschrieben.
Was kann die Best-Case-Optimierung an einer schlechten Klasse bewegen?
Sie holt heraus, was belegbar ist und im Erstentwurf gefehlt hat. Bei fast jedem angeblich unsanierten Berliner Altbau finde ich Teilmaßnahmen: erneuerte Fenster im Seitenflügel, eine gedämmte Kellerdecke aus einer alten Modernisierung, ein ausgebautes Dachgeschoss, eine neuere Therme. Jede dieser Angaben verschiebt den Kennwert nach unten.
Vollunsaniert ist in Berlin nämlich seltener, als der Begriff suggeriert. Rund ein Viertel des Wohnungsbestands stammt aus der Gründerzeit, in Prenzlauer Berg liegt der Gründerzeitanteil bei etwa zwei Dritteln. Der Sanierungsdruck der letzten dreißig Jahre hat fast überall Spuren hinterlassen. Nur sind diese Spuren beim Bestellen eines Ausweises oft nicht dokumentiert, weil niemand danach gefragt hat.
Deshalb frage ich danach. Telefonisch, anhand Ihrer Unterlagen und, wo es hilft, anhand von Fotos, die Sie mir schicken. Fehlt etwas Wesentliches, klären wir es im Gespräch, nicht per Schätzung.
Zwei Dinge sind dabei klar: Der Sprung von H auf C entsteht nicht am Schreibtisch. Aber der Sprung von H auf G oder von G auf F ist bei sauberer Erfassung realistisch, und genau an dieser Grenze verläuft in Anzeigen und Käuferköpfen die Trennlinie zwischen „schlecht” und „richtig schlecht”.
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Was ändert das GModG an einer schlechten Energieklasse?
Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H. Die neue A bis G Einteilung des am 10. Juli 2026 beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetzes gilt ausschließlich für Nichtwohngebäude. Der Ausweis-Teil greift voraussichtlich erst Anfang 2027, und bestehende Ausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig.
Ihr H wird also nicht plötzlich ein G, und Ihr G wird nicht plötzlich ein F. Was sich unter der Haube ändert, sind die Rechenregeln: neue Normfassung DIN/TS 18599:2025-10, ein neues Referenzgebäude und veränderte Primärenergiefaktoren, unter anderem bei Strom und bei Biomasse. Dasselbe Haus kann dadurch anders eingeordnet werden.
Für Eigentümer eines unsanierten Altbaus bedeutet das nüchtern: Ein heute erstellter Ausweis rechnet nach dem Recht, das Sie kennen, und trägt zehn Jahre. Wer wartet, bekommt später einen Ausweis nach Regeln, die noch nicht vollständig durchgerechnet sind. Was gesichert ist und was noch offen, habe ich unter GModG beschlossen: die Änderungen beim Energieausweis zusammengestellt.
Welche Fehler machen Eigentümer mit schlechter Klasse?
Der häufigste Fehler ist der Verbrauchsausweis als Fluchtweg. Wer hofft, mit den sparsamen Verbrauchsjahren einer älteren Bewohnerin eine bessere Klasse zu bekommen, hat bei einem Altbau unter fünf Wohnungen mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 ohnehin keine Wahl: Paragraf 80 Abs. 3 GEG schreibt den Bedarfsausweis vor.
Vier weitere Muster, die ich regelmäßig sehe:
- Den Ausweis erst beim Notar besorgen. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bis zu 10.000 Euro Bußgeld nach Paragraf 108 GEG sind der eine Teil, der abgesprungene Käufer der teurere.
- Modernisierungen nicht erwähnen. Neue Fenster von 2009 ohne Rechnung sind kein Grund zu schweigen. Baujahr des Fensters und Verglasungstyp sind erfassbar.
- Die Klasse in der Anzeige verstecken. Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Klasse sind nach Paragraf 87 GEG Pflichtangaben. Fehlen sie, droht Bußgeld plus wettbewerbsrechtliche Abmahnung.
- Auf pauschale Sanierungsforderungen ohne Zahlen antworten. Wer 600 Euro pro Quadratmeter abziehen will, muss sich erklären. Ein Ausweis mit fundierten Modernisierungsempfehlungen ist dafür die bessere Grundlage als ein Bauchgefühl.
Nach der Ausstellung sehe ich mir das Gebäude kostenlos von außen an, rein visuell. Wenn dabei etwas auffällt, das nicht zu den erfassten Daten passt, erfahren Sie es von mir und nicht vom Käufer.
Fazit
Klasse G oder H ist bei einem unsanierten Berliner Altbau keine Überraschung, sondern die Regel. Der Abschlag von rund 30 Prozent trifft die, die den Buchstaben unkommentiert stehen lassen. Wer die Klasse einordnet, die günstigen Maßnahmen beziffert und die Pflichten des Käufers kennt, verhandelt auf eigenen Zahlen.
Mehr zum Thema: Energieausweise für alte Häuser und Energieausweis Altbau Berlin: Pflicht und Kosten.
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