Vermieter setzen den Energieausweis zu 100 Prozent als Werbungskosten in der Anlage V ab, sofort im Jahr der Zahlung. Selbstnutzer gehen meistens leer aus, weil der Ausweis eine Gutachterleistung ist und damit weder unter § 35a noch unter § 35c EStG fällt. Der Unterschied hängt an einer einzigen Frage: Vermieten Sie das Gebäude oder bewohnen Sie es selbst?
Fast jeder Berliner Eigentümer stellt diese Frage zu spät. Erst liegt der Ausweis auf dem Tisch, dann kommt der Steuerberater und fragt, wozu das gut war.
Dabei entscheidet sich die Antwort vorher, an der Nutzung der Immobilie. Und sie ist erstaunlich eindeutig.
Ein Hinweis vorweg: Ich stelle Energieausweise aus, ich bin kein Steuerberater. Was hier steht, ist die Einordnung, die ich aus hunderten Berliner Aufträgen kenne. Die verbindliche Auskunft für Ihren Fall gibt Ihr Steuerberater.
Wann ist der Energieausweis voll absetzbar?
Immer dann, wenn das Gebäude vermietet ist. Der Energieausweis ist eine gesetzliche Pflicht bei Neuvermietung, die Kosten dienen unmittelbar der Einkunftserzielung. Damit sind sie Werbungskosten nach § 9 EStG und werden im Jahr der Zahlung in voller Höhe in der Anlage V abgezogen.
Kein Abschreibungszeitraum, keine Verteilung über zehn Jahre, obwohl der Ausweis zehn Jahre gültig ist. Das überrascht viele. Aber der Ausweis ist kein Wirtschaftsgut, das man aktiviert, sondern laufender Aufwand der Vermietung.
Was das konkret bedeutet, rechne ich lieber vor:
| Gebäude in Berlin | Festpreis | Grenzsteuersatz 42 % | Effektiv gezahlt |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus, vermietet | 299 € | rund 126 € Ersparnis | rund 173 € |
| Mehrfamilienhaus, vermietet | 399 € | rund 168 € Ersparnis | rund 231 € |
| Gewerbe oder Mischgebäude | 899 € | rund 378 € Ersparnis | rund 521 € |
Das sind Beispielrechnungen mit einem gängigen Grenzsteuersatz, keine Zusage. Ihr persönlicher Satz entscheidet.
Eine Berliner Besonderheit: Bei Eigentumswohnungen zahlt die Gemeinschaft den Ausweis, denn er gilt immer für das ganze Gebäude. Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, taucht Ihr Anteil über die Hausgeldabrechnung in der Anlage V auf. Die Position steht dort nur selten wörtlich als “Energieausweis” drin, deshalb lohnt der Blick in die Abrechnung der Verwaltung.
Mehr zu den Pflichten bei der Vermietung steht in Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung in Berlin.
Warum können Selbstnutzer den Energieausweis nicht über § 35a EStG absetzen?
Weil § 35a EStG Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen begünstigt, und der Energieausweis keines von beidem ist. Er beschreibt den Zustand des Gebäudes, verändert ihn aber nicht. Die Finanzverwaltung zählt Gutachten, Bescheinigungen und Wertermittlungen deshalb nicht zu den begünstigten Leistungen.
Die Grenze verläuft an der Frage, ob jemand Hand anlegt. Der Schornsteinfeger, der die Anlage prüft und wartet, ist begünstigt. Der Gutachter, der ein Dokument erstellt, nicht.
Ausnahme in der Praxis: Wenn ein Gutachten unmittelbarer Bestandteil einer begünstigten Handwerkerleistung ist, kann es mitgezogen werden. Der einzeln bestellte Energieausweis für den Hausverkauf ist das nicht.
Klingt hart. Dafür ist die Rechnung überschaubar: 299 € einmalig für zehn Jahre Gültigkeit sind knapp 30 € im Jahr.
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Wann hilft § 35c EStG bei der energetischen Sanierung?
§ 35c EStG greift nur beim selbst bewohnten Haus, das älter als zehn Jahre ist, und nur bei einer tatsächlich durchgeführten energetischen Maßnahme. Dann sind 7 Prozent der Kosten im Jahr des Abschlusses, 7 Prozent im Folgejahr und 6 Prozent im dritten Jahr abziehbar, insgesamt höchstens 40.000 € je Objekt. Kosten für energetische Fachplanung und Baubegleitung zählen zu 50 Prozent.
Das ist der Punkt, an dem viele Ratgeber ungenau werden. Die 50 Prozent für die Baubegleitung sind echt, aber sie hängen an einer Sanierung: neue Fenster, Dämmung, Heizungstausch. Wer nur einen Energieausweis bestellt, hat keine energetische Maßnahme durchgeführt und damit keinen Anknüpfungspunkt für § 35c.
Die Höchstbeträge im Überblick:
| Jahr | Abzug von der Steuerschuld | Höchstbetrag |
|---|---|---|
| Jahr des Abschlusses | 7 % der Aufwendungen | 14.000 € |
| Folgejahr | 7 % der Aufwendungen | 14.000 € |
| Drittes Jahr | 6 % der Aufwendungen | 12.000 € |
Wichtig: § 35c und eine öffentliche Förderung für dieselbe Maßnahme schließen einander aus. Wer BAFA-Zuschüsse nimmt, kann dieselben Kosten nicht zusätzlich hier ansetzen.
Für Selbstnutzer mit Sanierungsplänen ist deshalb meist der individuelle Sanierungsfahrplan der bessere Einstieg, nicht der Energieausweis. Den Unterschied erkläre ich in Energieausweis oder iSFP in Berlin.
Was bedeutet die Kleinunternehmerregelung auf meiner Rechnung?
Auf meinen Rechnungen steht keine Umsatzsteuer, weil ich die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG nutze. Der genannte Betrag ist der Endpreis, es kommt nichts dazu. Ein Vorsteuerabzug entfällt damit, dafür setzen Sie den vollen Rechnungsbetrag als Werbungskosten oder Betriebsausgabe an.
Für die allermeisten Berliner Kunden ist das ein Vorteil und kein Nachteil.
Der Grund: Wer Wohnraum vermietet, vermietet umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG und hätte ohnehin keinen Vorsteuerabzug. Eine ausgewiesene Umsatzsteuer wäre für ihn schlicht ein Aufschlag von 19 Prozent, den er nie zurückbekommt. 299 € bleiben bei mir 299 €.
Anders sieht es aus, wenn Sie Gewerbeflächen umsatzsteuerpflichtig vermieten und zur Steuer optiert haben. Dann können Sie aus meiner Rechnung keine Vorsteuer ziehen, weil keine ausgewiesen ist. Der Betrag ist dafür in voller Höhe Aufwand. Rechnen Sie das mit Ihrem Steuerberater gegen, gerade bei Wohn- und Geschäftshäusern in Mitte, Kreuzberg oder Charlottenburg mit gemischter Nutzung.
Was ein Energieausweis in Berlin am Markt kostet und wer ihn zahlt, steht in Energieausweis Kosten Berlin 2026. Die Übersicht aller Festpreise finden Sie auf der Seite Energieausweis Kosten Berlin.
Ändert das GModG etwas an der steuerlichen Behandlung?
Nein. Das am 10. Juli 2026 beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz regelt den Energieausweis selbst, nicht seine steuerliche Behandlung. Werbungskostenabzug für Vermieter und die Abgrenzung bei Selbstnutzern bleiben unverändert. Der Ausweis-Teil des Gesetzes gilt ohnehin erst rund sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich ab Anfang 2027.
Was sich ändert, betrifft die Technik dahinter: Nichtwohngebäude bekommen die neue Skala A bis G, Wohngebäude behalten A+ bis H. Neue Berechnungsregeln können dasselbe Berliner Haus anders einstufen als heute.
Für die Steuer heißt das trotzdem: kein Grund zu warten, aber auch kein Grund zur Hektik. Bestehende Energieausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig. Ein heute erstellter Ausweis trägt Sie bis etwa 2036, und die Rechnung dafür wirkt steuerlich in diesem Jahr. Die Details habe ich in GModG beschlossen: Was Berliner Eigentümer wissen müssen zusammengefasst.
Welche Fehler sehe ich in der Praxis am häufigsten?
Der häufigste Fehler ist, die Rechnung im falschen Jahr anzusetzen. Es zählt das Jahr der Zahlung, nicht das Jahr der Ausstellung oder des Verkaufs. Der zweitgrößte: Selbstnutzer versuchen den Ausweis über § 35a EStG anzusetzen und bekommen ihn gestrichen.
Drei Dinge, die ich Berliner Eigentümern regelmäßig sage:
Erstens: Rechnung sauber benennen lassen. Steht darauf nur “Beratungsleistung”, muss der Steuerberater raten. “Energieausweis für Objekt, Straße, Hausnummer” ist eindeutig zuordenbar, gerade wenn Sie mehrere Objekte in Berlin halten.
Zweitens: Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie den Zusammenhang halten. Solange das Objekt bis zum Verkauf vermietet war, bleiben die Kosten in aller Regel Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Bei einer selbst bewohnten Immobilie, die verkauft wird, fehlt diese Einkunftsquelle.
Drittens: Nicht am Ausweis sparen, um Steuern zu sparen. Ein 49-Euro-Ausweis ohne Plausibilitätsprüfung spart im besten Fall 20 € Steuern und kostet im schlechtesten Fall ein Bußgeld von bis zu 10.000 € nach § 108 GEG, wenn er fehlerhaft oder nicht registriert ist. Die Rechnung geht nie auf.
Fazit
Vermieter setzen den Energieausweis vollständig als Werbungskosten ab, Selbstnutzer in aller Regel gar nicht. § 35c EStG hilft nur bei einer echten Sanierung des selbst bewohnten Hauses, und dort über die Fachplanung, nicht über den Ausweis. Weil ich als Kleinunternehmer nach § 19 UStG abrechne, ist der genannte Preis der Endpreis, ohne Umsatzsteuer.
Energieausweis bestellen: 299 € fürs Einfamilienhaus, 399 € fürs Mehrfamilienhaus, 899 € für Gewerbe und Mischgebäude, Festpreis und Lieferung in 24 Stunden.
