Ein Preisvergleich beim Energieausweis funktioniert nur, wenn man dieselbe Leistung vergleicht. In Berlin stellen sechs verschiedene Anbietertypen aus, von reinen Online-Portalen bis zum Ingenieurbüro mit Begehung, und die Spanne reicht von rund 50 bis über 1.500 Euro. Der Unterschied liegt fast nie am PDF, sondern an Datenprüfung, Ausweistyp und Nachforderungen.
Zwei Angebote, gleiche Adresse in Prenzlauer Berg. Eines über 89 Euro, eines über 480 Euro.
Der erste Gedanke: Einer davon nimmt mich hoch.
Der zweite, richtigere Gedanke: Die beiden verkaufen gar nicht dasselbe.
Ich stelle seit 2018 Energieausweise aus, für Gründerzeithäuser in Friedrichshain, Plattenbauten in Marzahn und Gewerbehöfe in Neukölln. Was ich dabei jede Woche sehe: Eigentümer vergleichen Zahlen, nicht Leistungen. Deshalb hier der Vergleich, den die Preislisten nicht liefern.
Welche Anbietertypen stellen in Berlin überhaupt Energieausweise aus?
Sechs Typen teilen den Berliner Markt: reine Online-Portale, Energieberater und Ingenieurbüros, Schornsteinfeger und Handwerksmeister, Architekten, Makler als Vermittler und Festpreis-Spezialisten. Alle müssen nach § 88 GModG ausstellungsberechtigt sein, unterscheiden sich aber deutlich in Preis, Prüftiefe und Beratung.
Die Berechtigung selbst ist kein Unterscheidungsmerkmal, sondern Mindestvoraussetzung. § 88 GModG lässt Hochschulabsolventen aus Architektur, Bauingenieurwesen, technischer Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau und Elektrotechnik zu, außerdem Handwerksmeister aus dem Bau-, Ausbau- und anlagentechnischen Gewerbe sowie Schornsteinfeger, jeweils mit Fortbildung oder Berufspraxis.
Was sich unterscheidet, ist der Leistungsumfang. So sehen die am Markt üblichen Spannen für Berlin aus (Stand Mitte 2026):
| Anbietertyp | EFH Verbrauch / Bedarf | MFH Bedarf | Typischer Leistungsumfang |
|---|---|---|---|
| Reines Online-Portal | 50 bis 100 € / 100 bis 300 € | 300 bis 600 € | Formulareingabe, Berechnung, PDF. Prüfung minimal |
| Energieberater, Ingenieurbüro | 150 bis 250 € / 350 bis 600 € | 600 bis 1.500 € | Datenaufnahme, Beratung, oft Begehung |
| Schornsteinfeger, Handwerksmeister | 100 bis 200 € / 300 bis 500 € | 500 bis 1.000 € | Anlagendaten aus erster Hand, oft nur für Bestandskunden |
| Architekt | 200 bis 300 € / 400 bis 700 € | ab 800 € | Plan- und Aktenrecherche, hohe Genauigkeit, längere Laufzeit |
| Makler als Vermittler | 0 bis 150 € / 100 bis 400 € | 400 bis 800 € | Teil des Verkaufsauftrags, Leistung hängt am Subunternehmer |
| Festpreis-Spezialist (wir) | 299 € / 299 € | 399 € | Datenprüfung, Best-Case-Optimierung, Registrierung, 24 Stunden |
Die Spannen sind Marktbeobachtung, keine Preisliste einzelner Wettbewerber. Sie zeigen aber das Muster: Wo der Preis niedrig ist, verschwindet Arbeit. Wo er hoch ist, kommt meist Zeit dazu, nicht Qualität.
Warum sagt der Angebotspreis nichts über den Leistungsumfang?
Weil der Energieausweis aus sieben Arbeitsschritten besteht und jedes Angebot eine andere Auswahl davon enthält. Datenerhebung, Plausibilitätsprüfung, Wahl des richtigen Ausweistyps, Berechnung, Best-Case-Optimierung, staatliche Registrierung und Beratung. Wer nur den Endpreis vergleicht, vergleicht sieben Positionen mit drei.
Gehen Sie jedes Angebot an dieser Liste durch. Sie brauchen dafür keine Fachkenntnis, nur die Bereitschaft zu fragen.
- Datenerhebung: Wer sammelt Baujahr, Bauteile, Anlagentechnik und Flächen, Sie oder der Aussteller?
- Plausibilitätsprüfung: Prüft jemand die Angaben, oder wandert die Eingabe direkt in die Berechnung? § 83 Absatz 3 GModG verlangt die Prüfung ausdrücklich.
- Ausweistyp: Berät jemand, ob Verbrauch oder Bedarf für Ihr Gebäude besser ist, oder gibt es nur das billigere Produkt?
- Best-Case-Optimierung: Wird der zulässige Spielraum bei den Eingangsdaten genutzt, oder rechnet das System pauschal mit Standardannahmen?
- Registrierung: Ist die staatliche Registriernummer im Preis enthalten? Ohne sie ist der Ausweis nicht verwendbar.
- Beratung: Erreichen Sie einen Menschen mit Namen, wenn der Notartermin näher rückt?
- Nachforderungen: Steht im Angebot ein Festpreis oder ein Startpreis?
Ein Angebot, das bei fünf dieser sieben Punkte “macht der Kunde” antwortet, kann günstig sein. Es ist nur eben ein anderes Produkt.
Welcher Anbietertyp passt zu welchem Berliner Gebäude?
Für ein Reihenhaus mit vollständigen Unterlagen genügt ein sorgfältig arbeitender Fernanbieter. Ein Gründerzeitaltbau mit Gasetagenheizungen, ein Plattenbau mit Fernwärme und ein Gewerbehof mit Mischnutzung brauchen jemanden, der Rückfragen stellt. Das Gebäude entscheidet, nicht der Preis.
Der Gründerzeitaltbau ist der Klassiker. Unterlagen fehlen, es gibt fünf Bauzustände in einem Haus, und in mehreren Wohnungen hängen Gasetagenheizungen unterschiedlichen Alters. Hier scheitern Formular-Portale, weil das Formular die Frage nach dem Heizungsmix gar nicht stellt.
Beim Plattenbau in Marzahn oder Lichtenberg ist es umgekehrt. Fernwärmeabrechnungen liegen sauber vor, die Bauweise ist typisiert, der Verbrauchsausweis ist schnell und belastbar. Hier zahlt sich ein teures Ingenieurbüro selten aus.
Bei Gewerbe und Mischnutzung endet der Preisvergleich meist von selbst, weil viele Anbieter absagen. Nichtwohngebäude brauchen Zonierung nach Nutzungen, und das können deutlich weniger Aussteller als Wohngebäude. Wer im Kreuzberger Gewerbehof Laden, Büro und Wohnung im selben Haus hat, sucht keinen Billigsten, sondern einen, der die Aufteilung korrekt hinbekommt.
Und bei Objekten im Brandenburger Umland, in Potsdam, Bernau oder Königs Wusterhausen, lohnt der Blick auf die Anfahrt. Bei Vor-Ort-Anbietern steckt sie im Preis oder eben in der Schlussrechnung.
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Woran erkenne ich versteckte Nachforderungen im Angebot?
An vier Positionen, die im Startpreis fast nie enthalten sind: die staatliche Registrierung des Ausweises, der Postversand, ein Zuschlag pro Wohneinheit beim Mehrfamilienhaus und die Datenaufnahme oder Anfahrt. Am Markt sind 30 bis 50 Euro je Wohneinheit und 150 bis 300 Euro für die Aufnahme üblich.
Rechnen Sie das einmal an einem Berliner Mietshaus mit zwölf Wohneinheiten durch. Aus einem Startpreis von 349 Euro werden mit zwölf Einheiten schnell 700 bis 900 Euro. Das ist nicht unseriös, solange es im Angebot steht. Ärgerlich wird es, wenn es erst auf der Rechnung auftaucht.
Zwei Praxis-Tipps, die mir selbst am meisten Ärger ersparen:
Erstens: Fragen Sie schriftlich nach dem Endpreis für Ihr konkretes Gebäude, mit Anzahl der Wohneinheiten und Nutzungsart. Ein Anbieter, der darauf keinen Betrag nennen will, wird ihn später nennen.
Zweitens: Fragen Sie, wer bei falschen Daten haftet. Nach § 83 Absatz 3 GModG tragen Sie als Eigentümer die Verantwortung für die Richtigkeit der Angaben, der Aussteller für die fachlich korrekte Berechnung und die Prüfung. Ein Anbieter, der jede Eingabe ungeprüft übernimmt, verschiebt das Risiko komplett auf Ihre Seite. Was dabei schiefgehen kann, habe ich im Artikel über günstige und trotzdem seriöse Angebote in Berlin durchgerechnet: Fehlt der Ausweis beim Termin oder in der Anzeige, drohen nach § 108 GModG bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
Welche Ausweisart passt zum Ausstellungsanlass?
Für einen belastbaren Preisvergleich muss zuerst feststehen, ob überhaupt ein neuer Ausweis auszustellen ist und welcher Ausweistyp am Ausstellungstag gilt. Die folgenden Aussagen gelten nur, soweit die Energieausweisvorschriften anwendbar sind: Nach § 79 Absatz 4 GModG sind kleine Gebäude ausgenommen; auf Baudenkmäler ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden. Liegt bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vor, verlangt § 80 Absatz 3 für diesen Anlass keine erneute Ausstellung.
Prüfen Sie vor dem Angebotsvergleich deshalb den Ausstellungsanlass, das Ausstellungsdatum und die Gültigkeit eines vorhandenen Energieausweises.
Soweit die Energieausweisvorschriften anwendbar sind, ist für einen Neubau ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Bei Änderungen an einem bestehenden Gebäude wird ein neuer Bedarfsausweis nur unter den in § 80 Absatz 2 GModG genannten Voraussetzungen erforderlich, insbesondere wenn für das gesamte Gebäude die dort bezeichneten Berechnungen durchgeführt werden.
Ist für den Verkauf oder die Vermietung ein neuer Ausweis erforderlich, ist nach § 80 Absatz 3 GModG für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 grundsätzlich ein Bedarfsausweis auszustellen. Das gilt nicht, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllte oder später mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde.
Ausstellung, Vorlage und Übergabe sind getrennt zu prüfen. Bei Verkauf oder Vermietung ist der Energieausweis oder eine Kopie grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; findet keine Besichtigung statt, muss die Vorlage unverzüglich erfolgen. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags ist der Ausweis oder eine Kopie dem Käufer beziehungsweise neuen Mieter unverzüglich zu übergeben. Lassen Sie im Angebot den vorgesehenen Ausstellungstermin und die dafür maßgebliche Rechtsgrundlage benennen.
Wie vergleiche ich zwei Angebote in fünf Minuten?
Mit fünf Fragen, die jeder seriöse Anbieter am Telefon beantwortet: Welcher Ausweistyp und warum? Was ist der Endpreis für mein Gebäude? Ist die Registrierung enthalten? Wer prüft meine Daten? Wie lange dauert es? Wer bei einer dieser Fragen ausweicht, ist nicht der günstigere Anbieter, sondern der unklarere.
Ich sage Kunden gern: Legen Sie die beiden Angebote nebeneinander und streichen Sie alles, was nicht bei beiden drinsteht. Was übrig bleibt, ist der echte Vergleich.
Meistens bleibt dann nicht mehr viel Preisunterschied übrig. Der 89-Euro-Ausweis vom Anfang wird mit Registrierung, Versand und Wohneinheiten-Zuschlag zum Dreihundert-Euro-Ausweis, nur ohne Prüfung und ohne Ansprechpartner.
Ein dritter Praxis-Punkt, der oft vergessen wird: Fragen Sie nach dem Liefertermin verbindlich. Wenn der Notartermin in vier Tagen ist, ist der schnellste Anbieter der günstigste, egal was auf dem Angebot steht. Was die Marktpreise 2026 insgesamt hergeben, steht im Artikel zu den Energieausweis Kosten in Berlin, und wer ausstellen darf, klärt die Seite wer darf den Energieausweis ausstellen. Der Überblick über alle Preise liegt im Ratgeber Energieausweis Kosten Berlin.
Was kostet der Energieausweis bei energiepass® BERLIN?
Einfamilienhaus 299 Euro, Mehrfamilienhaus 399 Euro, Nichtwohngebäude und Mischgebäude 899 Euro. Festpreis, unabhängig vom Ausweistyp und ohne Zuschlag pro Wohneinheit. Enthalten sind Datenprüfung, Best-Case-Optimierung, die staatliche Registrierung, zehn Jahre Gültigkeit und die Lieferung in 24 Stunden.
Ich bin Immobilienexperte und DIBt-registriert, kein Callcenter. Die Daten nehmen wir telefonisch auf oder Sie schicken mir Fotos, das ist schneller als jeder Termin und für Sie kostenlos. Nach der Ausstellung sehe ich mir das Gebäude bei Gelegenheit von außen an, als kostenlose Sichtprüfung.
Best-Case-Optimierung heißt: Innerhalb dessen, was das Gesetz erlaubt, wird die für Ihr Gebäude günstigste zulässige Annahme gerechnet. Das ist keine Schönfärberei, sondern die Nutzung der Spielräume, die pauschale Portalrechnungen liegen lassen.
Fazit
Ein Preisvergleich beim Energieausweis ist erst dann einer, wenn dieselbe Leistung darin steckt. Sechs Anbietertypen, sieben Arbeitsschritte, vier typische Nachforderungen: Wer das kennt, findet in fünf Minuten das passende Angebot statt des billigsten.
Energieausweis bestellen, Festpreis ab 299 Euro, Lieferung in 24 Stunden. Fragen vorher? Rufen Sie an: 0152 060 777 67.
Quellen und weiterführende Seiten
- § 83 GModG (Sorgfalts- und Prüfpflichten): gesetze-im-internet.de
- § 88 GModG (Ausstellungsberechtigung): gesetze-im-internet.de
- § 108 GModG (Bußgeldvorschriften): gesetze-im-internet.de
- GModG-Portal des Bundes, Ausstellungsberechtigte: gmodg.bund.de
- ADAC, Energieausweis fürs Haus: Pflichten und Kosten: adac.de
Häufige Fragen
Welche Anbietertypen stellen in Berlin Energieausweise aus?
Sechs Typen: reine Online-Portale, Energieberater und Ingenieurbüros, Schornsteinfeger und Handwerksmeister, Architekten, Makler als Vermittler und Festpreis-Spezialisten wie wir. Alle brauchen eine Ausstellungsberechtigung nach § 88 GModG, unterscheiden sich aber stark im Leistungsumfang.
Warum unterscheiden sich die Preise so stark?
Weil im Preis nicht dasselbe steckt. Ein Portal verkauft die Berechnung, ein Ingenieurbüro zusätzlich die Datenaufnahme und Beratung. Am Markt liegt ein Verbrauchsausweis fürs Einfamilienhaus zwischen 50 und 250 Euro, ein Bedarfsausweis zwischen 100 und 600 Euro.
Welche Kosten kommen in Angeboten oft nachträglich dazu?
Vier Posten: die staatliche Registrierung des Ausweises, der Postversand, ein Zuschlag pro Wohneinheit beim Mehrfamilienhaus (am Markt oft 30 bis 50 Euro je Einheit) und die Datenaufnahme oder Anfahrt. Fragen Sie deshalb immer nach dem Endpreis, nicht nach dem Startpreis.
Was kostet der Energieausweis bei energiepass® BERLIN?
Einfamilienhaus 299 Euro, Mehrfamilienhaus 399 Euro, Nichtwohngebäude und Mischgebäude 899 Euro. Festpreis, inklusive Datenprüfung, Best-Case-Optimierung, staatlicher Registrierung und Lieferung in 24 Stunden. Keine Nachforderung für Registrierung oder Versand.
Lohnt es sich, wegen des GModG mit der Bestellung zu warten?
Nicht allein wegen der Gesetzesänderung. Für Gebäude, auf die die Energieausweisvorschriften anwendbar sind, gilt ein Energieausweis grundsätzlich zehn Jahre; er verliert seine Gültigkeit vorzeitig, wenn wegen bestimmter Änderungen nach § 80 Absatz 2 GModG ein neuer Ausweis erforderlich wird. Fehlt ein gültiger Ausweis, lassen Sie im Angebot den vorgesehenen Ausstellungstermin und die dafür maßgebliche Rechtsgrundlage benennen.