Für einen Neubau in Berlin brauchen Sie grundsätzlich zwei unterschiedliche Dokumente. Die Erfüllungserklärung nach §92 GModG geht an die Behörde und weist die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen nach. Der Energiebedarfsausweis nach §80 GModG bleibt beim Eigentümer und informiert später Käufer und Mieter. Ausgenommen sind kleine Gebäude, auf die die Vorschriften über Energieausweise nach §79 Abs. 4 GModG nicht anzuwenden sind.
Der Anruf klingt jedes Mal ähnlich. “Mein Haus ist von 2021, energetisch top, KfW-gefördert. Ich habe alle Unterlagen vom Bauträger. Und jetzt sagt mir der Makler, ich brauche einen Energieausweis.”
Dann gehen wir gemeinsam den Ordner durch. Wärmeschutznachweis, Berechnung, Bestätigung des Prüfsachverständigen, alles da.
Nur der Energieausweis nicht.
Was schreibt das GModG bei einem Neubau überhaupt vor?
Abgesehen von kleinen Gebäuden ist bei der Errichtung eines Gebäudes nach §80 Abs. 1 GModG ein Energiebedarfsausweis auf Grundlage der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes auszustellen. Der Eigentümer muss sicherstellen, dass der Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt und ihm der Energieausweis oder eine Kopie davon übergeben wird. Ist der Eigentümer nicht zugleich Bauherr, gilt dies entsprechend für den Bauherrn.
Das Wort “unverzüglich” ist hier entscheidend. Nicht “bei Bedarf”, nicht “wenn Sie mal verkaufen”. Sondern zum Zeitpunkt der Fertigstellung.
Zwei weitere Punkte stehen direkt daneben im Gesetz. Nach §79 Abs. 2 GModG wird der Ausweis für das Gebäude ausgestellt; nur gesetzlich getrennt zu behandelnde Gebäudeteile erhalten eigene Ausweise. Nach §79 Abs. 3 GModG gilt er grundsätzlich zehn Jahre.
Für ein 2026 fertiggestelltes Berliner Haus bedeutet das im Regelfall eine Gültigkeit bis etwa 2036. Werden später Änderungen nach §36 ausgeführt und für das gesamte Gebäude die in §80 Abs. 2 genannten Berechnungen durchgeführt, ist ein neuer Energiebedarfsausweis erforderlich und der bisherige Ausweis wird vorzeitig ungültig.
Was ist der Unterschied zwischen Erfüllungserklärung und Energieausweis?
Die Erfüllungserklärung nach §92 GModG ist der Nachweis gegenüber der Behörde, dass der Neubau die gesetzlichen Anforderungen einhält. Der Energiebedarfsausweis nach §80 GModG informiert über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes und wird später Käufern oder Mietern vorgelegt. Die Dokumente haben unterschiedliche Adressaten und Formulare.
Hier entsteht die häufigste Verwechslung, die mir in Berlin begegnet.
| Erfüllungserklärung (§92 GModG) | Energiebedarfsausweis (§80 GModG) | |
|---|---|---|
| Zweck | Nachweis der Einhaltung des GModG | Information über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes |
| Adressat | Zuständige Behörde | Eigentümer, später Käufer und Mieter |
| Zeitpunkt | Nach Fertigstellung, soweit das Landesrecht keinen anderen Zeitpunkt bestimmt | Unverzüglich nach Fertigstellung |
| Wer stellt aus | Nach Landesrecht Berechtigte | Berechtigte nach §88 GModG |
| Danach | Wird der zuständigen Behörde vorgelegt | Grundsätzlich zehn Jahre; vorzeitig ungültig, wenn nach §80 Abs. 2 ein neuer Ausweis erforderlich wird |
Kurz gesagt: Die Erfüllungserklärung ist die Prüfung. Der Energieausweis ist die Visitenkarte.
Wer nur die Prüfung im Ordner hat, hat das Dokument, das die Behörde interessiert. Nicht das, was der Kaufinteressent sehen will.
Wie läuft der Nachweis für einen Neubau in Berlin konkret?
Berlin setzt das GModG bis heute über die EnEV-Durchführungsverordnung Berlin um. Kern ist das Vier-Augen-Prinzip: Prüfsachverständige für energetische Gebäudeplanung (PSVeGP) prüfen die Nachweise, kontrollieren stichprobenartig die Bauausführung und bescheinigen den nach Fertigstellung ausgestellten Energieausweis.
Das ist die Berliner Besonderheit, die auf den meisten bundesweiten Ratgeberseiten fehlt.
Die Bauaufsicht rechnet Ihren Neubau nicht selbst nach. Sie verlässt sich auf anerkannte Prüfsachverständige. Anerkannt werden diese über die Architektenkammer Berlin und die Baukammer Berlin, beide führen öffentliche Listen. Auch in Brandenburg anerkannte Prüfsachverständige dürfen in Berlin tätig werden.
Praktisch bedeutet das für Bauherren: Der energetische Nachweis gehört zum Bauvorhaben und läuft über Ihr Planungsteam. Der Energieausweis am Ende des Bauvorhabens auch.
Mein Feld beginnt danach. Wenn das Bauvorhaben abgeschlossen ist und Jahre später jemand fragt, wo denn nun der Ausweis sei.
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Was passiert, wenn der Energieausweis beim Neubau fehlt?
Beim Neubau ist die Ausstellungspflicht nach § 80 Absatz 1 getrennt von den Vorlage- und Übergabepflichten bei Verkauf oder Vermietung zu prüfen. Die Pflichtangaben nach § 87 betreffen Anzeigen in kommerziellen Medien, wenn bei Aufgabe der Anzeige bereits ein Ausweis vorliegt. Ein fehlender Ausweis ist deshalb nicht automatisch zugleich ein Anzeigenverstoß. Einschlägige vorsätzlich oder leichtfertig begangene Verstöße können nach § 108 mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Dazu kommt das praktische Problem: Ohne Ausweis wird die Besichtigung zum Risiko und der Notartermin zur Hängepartie.
Die Zahl 10.000 Euro nenne ich ungern als Drohung, weil sie in der Praxis selten ausgeschöpft wird. Das eigentliche Problem ist ein anderes.
Ein Käufer, der beim Neubau nach dem Energieausweis fragt und ihn nicht bekommt, wird misstrauisch. Bei einem 2019 gebauten Haus mit Wärmepumpe ist der Ausweis Ihr bestes Argument. Klasse A oder A+ steht schwarz auf weiß da.
Ohne das Dokument diskutieren Sie über Gefühle statt über Zahlen. Und jede Diskussion über Gefühle kostet beim Preis.
Drei Situationen sehe ich in Berlin immer wieder:
Der Bauträger hat nie ausgehändigt. Bei Eigentumswohnungen in der Europacity oder in Adlershof landet der Ausweis manchmal nur bei der Verwaltung. Fragen Sie dort zuerst nach, bevor Sie einen neuen bestellen. Ein Gebäude braucht nur einen Ausweis, alle Eigentümer im Haus nutzen dieselbe Kopie.
Der Ordner ist beim Umzug verschwunden. Passiert öfter, als man denkt. Bei Zweit- und Drittverkäufen ist die Bauakte selten vollständig.
Der Ausweis ist abgelaufen. Die Neubauwelle rund um 2014 und 2015 erreicht gerade ihr zehntes Jahr. Wer damals gebaut hat, hält heute ein Dokument in der Hand, das rechtlich nichts mehr wert ist. Mehr dazu im Artikel über den abgelaufenen Energieausweis in Berlin.
Wie viele Neubauten betrifft das in Berlin?
Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg meldet für 2025 insgesamt 11.027 fertiggestellte Wohnungen, nach 15.362 im Jahr 2024. Davon entstanden 9.524 in neu errichteten Wohngebäuden, 804 in Ein- und Zweifamilienhäusern und 8.627 im Geschosswohnungsbau.
Diese Verteilung erklärt, warum die meisten Berliner Neubau-Fragen Wohnungen betreffen und nicht Häuser.
Berlin baut fast ausschließlich Geschosswohnungsbau. Und dort gilt der Ausweis für das gesamte Gebäude, nicht für Ihre 84 Quadratmeter im vierten Obergeschoss. Wer eine neue Eigentumswohnung verkauft, braucht die Kopie des Gebäude-Ausweises, den die Verwaltung verwahrt.
Ein Detail, das viele überrascht: Die 1.503 Wohnungen, die 2025 nicht in Neubauten entstanden, kamen aus Umbauten im Bestand. Dachgeschossausbau in Friedrichshain, Aufstockung in Steglitz, Umwandlung eines Gewerbegeschosses in Mitte. Diese Fälle sind rechtlich keine Neubauten und folgen anderen Regeln.
Ändert das GModG etwas am Energieausweis für einen Neubau?
Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 änderte das bisherige Gebäudeenergiegesetz; die aktuelle Gesetzesbezeichnung lautet Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Änderungen traten am 29. Juli 2026 in Kraft, weitere Änderungen folgen am 1. Januar 2027.
Für Bauherren und Neubau-Eigentümer bedeutet das vor allem eines: Ruhe bewahren.
Nach §79 Abs. 3 GModG gilt ein Energieausweis grundsätzlich zehn Jahre. Er wird jedoch vorher ungültig, wenn bei einem bestehenden Gebäude Änderungen nach §36 ausgeführt und unter Anwendung von §38 Abs. 1 und 2 Berechnungen nach §38 Abs. 3 für das gesamte Gebäude durchgeführt werden. In diesem Fall verlangt §80 Abs. 2 einen neuen Energiebedarfsausweis.
Für Neubauten bleibt entscheidend: Abgesehen von kleinen Gebäuden, auf die die Vorschriften über Energieausweise nach §79 Abs. 4 GModG nicht anzuwenden sind, verlangt §80 Abs. 1 einen Energiebedarfsausweis auf Grundlage der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes. Der Eigentümer muss sicherstellen, dass der Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt und ihm der Energieausweis oder eine Kopie davon übergeben wird. Ist der Eigentümer nicht zugleich Bauherr, gilt dies entsprechend für den Bauherrn.
Wer die Einordnung im Detail nachlesen will: Ich habe die Beschlusslage im Artikel GModG beschlossen: Was Berliner Eigentümer wissen müssen zusammengefasst.
Was ich Bauherren und Neubau-Käufern rate
Prüfen Sie Ihre Unterlagen einmal bewusst auf das eine Blatt, auf dem oben “Energieausweis” steht und unten eine Registriernummer. Alles andere im Ordner ist Nachweis, nicht Ausweis.
Drei Punkte aus der täglichen Arbeit:
Bestehen Sie bei der Abnahme auf die Übergabe. Der Ausweis muss unverzüglich nach Fertigstellung vorliegen. Setzen Sie ihn auf Ihre Abnahmeliste, direkt neben die Bedienungsanleitungen der Anlagentechnik. Nachträglich beim Bauträger anzufragen dauert Wochen, den Ausweis bei der Abnahme einzufordern dauert eine Minute.
Prüfen Sie die Registriernummer. Jeder ordnungsgemäße Ausweis trägt eine Nummer des Deutschen Instituts für Bautechnik. Fehlt sie, ist das Dokument wertlos. Wie Sie sie lesen, steht im Artikel zur Registriernummer des Energieausweises.
Fotografieren Sie das Typenschild der Heizung. Klingt banal, spart aber in zehn Jahren einen halben Tag Recherche. Wenn der Ausweis abläuft und ein neuer erstellt wird, ist genau diese Angabe die erste, die niemand mehr findet.
Wenn kein Ausweis auffindbar ist, erstelle ich Ihnen einen neuen Bedarfsausweis auf Basis der Gebäudedaten. Die Daten nehme ich telefonisch mit Ihnen auf oder Sie schicken mir Fotos, ein Termin ist dafür nicht nötig. Ein Einfamilienhaus kostet 299 Euro als Festpreis, ein Mehrfamilienhaus 399 Euro, Gewerbe und Mischgebäude 899 Euro. Die Details zur Berechnung finden Sie unter Bedarfsausweis Kosten in Berlin, die Regeln für das Inserat unter Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Fazit
Der Neubau-Nachweis und der Energieausweis sind zwei Paar Schuhe. Der eine überzeugt die Behörde, der andere überzeugt den Käufer.
Prüfen Sie jetzt, ob Sie beide haben. Die Suche im eigenen Ordner kostet zehn Minuten, die Suche unter Zeitdruck vor einem Notartermin kostet Nerven und meistens auch Geld. Alle weiteren Themen rund um Häuser und Wohnungen sammle ich auf der Übersichtsseite zu Energieausweisen für Wohngebäude.
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Häufige Fragen
Braucht ein Neubau in Berlin einen Energieausweis?
Ja, grundsätzlich. Ausgenommen sind kleine Gebäude, auf die die Vorschriften über Energieausweise nach §79 Abs. 4 GModG nicht anzuwenden sind. Für andere Neubauten schreibt §80 Abs. 1 GModG einen Energiebedarfsausweis auf Grundlage des fertiggestellten Gebäudes vor. Der Eigentümer muss seine unverzügliche Ausstellung und Übergabe nach der Fertigstellung sicherstellen; ist er nicht zugleich Bauherr, gilt dies entsprechend für den Bauherrn.
Ist die Erfüllungserklärung dasselbe wie der Energieausweis?
Nein. Die Erfüllungserklärung nach §92 GModG geht an die zuständige Behörde und bestätigt, dass der Neubau die gesetzlichen Anforderungen einhält. Der Energieausweis nach §80 GModG bleibt beim Eigentümer und informiert später Käufer und Mieter. Zwei Dokumente, zwei Adressaten.
Darf ein Neubau einen Verbrauchsausweis bekommen?
Ist für einen Neubau ein Energieausweis erforderlich, schreibt §80 Abs. 1 GModG einen Energiebedarfsausweis vor. Ein Verbrauchsausweis erfüllt diese Neubaupflicht nicht.
Wie lange gilt der Energieausweis für einen Neubau?
Nach §79 Abs. 3 GModG gilt ein Energieausweis grundsätzlich zehn Jahre. Er wird vorher ungültig, wenn bei einem bestehenden Gebäude Änderungen nach §36 ausgeführt und unter Anwendung von §38 Abs. 1 und 2 Berechnungen nach §38 Abs. 3 für das gesamte Gebäude durchgeführt werden. Dann ist nach §80 Abs. 2 ein neuer Energiebedarfsausweis erforderlich.
Was kostet ein Energieausweis für ein neu gebautes Haus in Berlin?
Bei mir zahlen Sie für ein Einfamilienhaus 299 Euro als Festpreis, für ein Mehrfamilienhaus 399 Euro. Gewerbe und Mischgebäude kosten 899 Euro. Die Lieferung erfolgt digital innerhalb von 24 Stunden, der Ausweis ist DIBt-registriert.