Ein Hotel oder eine Pension in Berlin zählt beim Energieausweis als Nichtwohngebäude. Der Ausweis wird bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung fällig, ausgehängt werden muss er ab mehr als 500 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr und nur, wenn bereits einer vorliegt. Der Festpreis liegt bei 899 Euro.
Die meisten Hoteliers halten den Energieausweis für ein Papier, das der Steuerberater irgendwo abgeheftet hat.
Bis ein Käufer danach fragt. Oder ein Verpächter. Oder ein Ordnungsamt.
Und dann stellt sich heraus: Beherbergung wird energetisch anders gerechnet als ein Bürohaus, anders als ein Mehrfamilienhaus, und die Zahl im Ausweis hängt daran, wie sauber jemand das Gebäude zerlegt hat.
Zählt ein Hotel als Wohngebäude oder als Nichtwohngebäude?
Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Hostels und Gästehäuser sind Nichtwohngebäude im Sinne des GEG. Maßgeblich ist der Aufenthaltszweck: Beherbergung ist ein vorübergehender Aufenthalt ohne eigene Haushaltsführung, kein Wohnen. Damit gelten die Regeln für Nichtwohngebäude, inklusive Zonierung nach DIN V 18599.
Das Firmenschild an der Tür entscheidet nicht. Die tatsächliche Nutzung entscheidet.
Deshalb sortiere ich am Telefon zuerst diese vier Fälle auseinander, bevor irgendetwas berechnet wird:
| Objekt in Berlin | Einordnung | Warum |
|---|---|---|
| Hotel, Hostel, Pension, Gasthof | Nichtwohngebäude | Beherbergung, wechselnde Gäste, Service |
| Boardinghaus mit Dauermietern | meist Wohngebäude | eigene Haushaltsführung, dauerhaftes Wohnen |
| Pension im EG, Mietwohnungen darüber | Mischgebäude | zwei Nutzungen im selben Haus |
| Einzelne Ferienwohnung im Mehrfamilienhaus | Wohngebäude | Ausweis gilt fürs ganze Haus, nicht für die Einheit |
Der dritte Fall ist in Berlin der häufigste. Gründerzeithaus in Charlottenburg, unten seit Jahrzehnten eine Pension, oben ganz normale Mietwohnungen. Für solche Häuser gilt eine getrennte Betrachtung, und wie das praktisch läuft, steht in meinem Beitrag zu gemischt genutzten Gebäuden in Berlin.
Der vierte Fall überrascht viele: Wer eine einzelne Wohnung als Ferienwohnung vermietet, macht daraus kein Nichtwohngebäude. Der Energieausweis wird immer für das Gebäude ausgestellt, nie für die einzelne Einheit.
Wann brauchen Sie den Ausweis wirklich?
Der Auslöser ist fast immer ein Geschäftsvorgang. Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing des Hauses lösen die Vorlagepflicht nach §80 GEG aus, spätestens bei der Besichtigung. Wer sein Hotel nur weiterbetreibt und nichts davon tut, muss ohne Anlass keinen Ausweis erstellen lassen.
Das ist die gute Nachricht für den laufenden Betrieb.
Die schlechte: Sobald das Objekt in den Markt geht, hängt der Ausweis an drei Stellen im Ablauf, und jede ist einzeln bußgeldbewehrt.
Erstens in der Anzeige. Nach §87 GEG gehören die Kennwerte ins Exposé, bei Nichtwohngebäuden getrennt nach Wärme und Strom. Fehlt das, sind bis zu 10.000 Euro möglich, und ein Wettbewerber kann zusätzlich abmahnen.
Zweitens bei der Besichtigung. Der Interessent bekommt den Ausweis vorgelegt oder gut sichtbar ausgehängt.
Drittens nach Vertragsschluss. Käufer, Mieter oder Pächter bekommt den Ausweis oder eine Kopie, unverzüglich.
Ich sehe das regelmäßig bei Pachtwechseln: Der Pachtvertrag ist verhandelt, die Übergabe steht, und der Energieausweis fällt niemandem ein, bis der Notar oder der Pächteranwalt danach fragt. Deshalb liefere ich digital innerhalb von 24 Stunden. Ein Termin platzt nicht am Papier.
Ab wann muss das Hotel den Energieausweis aushängen?
Ab mehr als 500 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr, und nur wenn bereits ein Energieausweis vorliegt. So steht es in §80 Abs. 7 GEG. Die häufig genannten 250 Quadratmeter gelten nach §80 Abs. 6 GEG ausschließlich für behördlich genutzte Gebäude, dort muss der Ausweis sogar aktiv erstellt werden.
Diese Verwechslung kostet Nerven, deshalb hier die saubere Trennung:
| Fall | Schwelle | Was gilt |
|---|---|---|
| Behördliche Nutzung, starker Publikumsverkehr | mehr als 250 m² | Ausweis muss erstellt UND ausgehängt werden |
| Privates Hotel, starker Publikumsverkehr | mehr als 500 m² | Aushang nur, sobald ein Ausweis vorliegt |
| Kleine Pension unter 500 m² | keine | kein Aushang, aber Vorlagepflicht bei Verkauf und Verpachtung |
Ein privat geführtes Hotel am Alexanderplatz mit 900 Quadratmetern Lobby, Restaurant und Konferenzbereich muss also nicht aus dem Nichts einen Ausweis anfertigen lassen. Sobald aber einer existiert, etwa weil das Haus verkauft wurde, muss er sichtbar hängen.
Zwei Details, die in der Praxis Zeit sparen: Es genügt der Auszug nach dem amtlichen Muster, nicht der komplette Ausweis. Und wenn nicht der Eigentümer, sondern ein Betreiber die Fläche nutzt, trifft die Aushangpflicht den Betreiber. Der Eigentümer muss ihm dafür den Ausweis oder eine Kopie übergeben. Wer beides regelt, regelt es am besten gleich im Pachtvertrag.
Die allgemeinen Regeln dazu habe ich in Aushangpflicht Energieausweis für Gewerbe in Berlin ausführlich aufgeschrieben.
Sie brauchen einen Energieausweis für Ihr Hotel oder Ihre Pension? Ich erstelle ihn persönlich, zum Festpreis von 899 Euro, mit Best-Case-Optimierung und DIBt-Registrierung. Energieausweis bestellen
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis für Beherbergungsbetriebe?
Der Verbrauchsausweis stützt sich auf drei zusammenhängende Abrechnungsjahre. Genau daran scheitert er bei Hotels häufig, weil Auslastung, Umbauphasen und Leerstand die Zahlen verzerren. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude nach standardisierter Nutzung und liefert die belastbarere Grundlage.
Ein Hotel ist energetisch kein einheitlicher Körper.
Nach DIN V 18599 wird es in Zonen zerlegt, und jede Zone hat eigene Solltemperaturen, Lüftungsraten und Nutzungszeiten: Gästezimmer, Foyer und Flure, Gastronomie mit Küche, Wellness und Sauna, Lager und Technik. Wer ein Haus mit Sauna als eine einzige Zone durchrechnet, bekommt eine Zahl, die niemandem hilft.
Der zweite Punkt, der Beherbergung von jedem Bürohaus unterscheidet: Warmwasser. Zwei Duschen pro Zimmer und Tag, dazu Wäsche und Küche. Bei einem Bürogebäude ist Trinkwarmwasser eine Randgröße, bei einem Hotel ist es ein Hauptposten. Wird das pauschal angesetzt, verschenkt man Effizienzklasse.
Zwei Dinge aus der täglichen Arbeit, die ich jedem Betreiber mitgebe:
Erstens: Sammeln Sie die Verbrauchsdaten getrennt nach Zweck, bevor jemand rechnet. Heizung, Warmwasser, Strom für Küche und Wellness. Wenn alles in einer Summe landet, wandert der Küchenstrom in die Gebäudebewertung und macht das Haus schlechter, als es ist.
Zweitens: Nennen Sie Leerstand und Umbauphasen aktiv. Ein Flügel, der zwei Jahre wegen Sanierung dicht war, muss beim Verbrauchsausweis über einen Leerstandszuschlag berücksichtigt werden. Verschweigt man ihn, ist der Wert unbrauchbar. Wer die Unterschiede im Detail nachlesen will, findet sie in Verbrauch oder Bedarf bei Nichtwohngebäuden.
Was ändert das GModG für Hotels und Pensionen?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Der Energieausweis-Teil gilt erst rund sechs Monate nach Verkündung, also voraussichtlich ab Anfang 2027. Für Beherbergungsbetriebe ist das relevant, weil sie als Nichtwohngebäude von beiden großen Änderungen betroffen sind.
Zum einen kommt für Nichtwohngebäude eine neue Skala von A bis G, gemessen am Verhältnis zum Referenzgebäude. Wohngebäude behalten ihre vertraute Einteilung A+ bis H. Ihr Hotel bekommt also künftig einen anderen Buchstaben als das Mehrfamilienhaus nebenan, obwohl beide dieselbe Heizung haben.
Zum anderen soll für Nichtwohngebäude künftig der Bedarfsausweis der Weg sein. Für Hotels ist das weniger dramatisch als für andere Gewerbeobjekte, weil der Bedarfsausweis bei schwankender Auslastung ohnehin die ehrlichere Rechnung ist.
Wichtig für die Planung: Ein heute ausgestellter Ausweis bleibt seine vollen zehn Jahre gültig. Es entsteht keine Lücke und kein Zwang, im Januar 2027 neu zu bestellen. Wer jetzt verkauft oder verpachtet, verliert nichts. Was genau beschlossen wurde und was noch offen ist, habe ich in GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert zusammengetragen.
Umgekehrt gilt: Wer 2027 mit einem Bestandsobjekt in den Verkauf geht, sollte vorher wissen, wie sein Haus nach neuer Rechnung dasteht. Die Primärenergiefaktoren und das Referenzgebäude ändern sich, und dasselbe Gebäude kann dadurch die Klasse wechseln.
Welche Fehler kosten Berliner Hoteliers am meisten?
Die teuersten Fehler passieren nicht bei der Berechnung, sondern davor: falsche Gebäudeeinordnung, fehlende Kennwerte im Exposé und ein Ausweis, der erst am Tag der Besichtigung bestellt wird.
Vier, die mir immer wieder begegnen:
Der Ausweis wird für die Betriebseinheit statt fürs Gebäude gedacht. Bei einem Pachtobjekt mit mehreren Nutzern führt das zu Diskussionen, wer eigentlich zuständig ist. Zuständig für die Erstellung ist der Eigentümer.
Die Nutzfläche wird geschätzt statt ermittelt. Bei der 500-Quadratmeter-Schwelle entscheidet die Fläche mit starkem Publikumsverkehr, nicht die Gesamtfläche des Hauses und schon gar nicht die Grundstücksgröße.
Die Anzeige läuft schon, der Ausweis noch nicht. Sobald ein Ausweis vorliegt, müssen seine Kennwerte in jedes Inserat, auch in das auf dem Immobilienportal.
Und der Klassiker: das alte Papier aus 2015 im Ordner, das im Jahr des Verkaufs abläuft. Ein Blick auf das Ausstellungsdatum spart die Hektik. Was passiert, wenn er abgelaufen ist, steht in Energieausweis abgelaufen.
Was kostet der Energieausweis für Hotel und Pension in Berlin?
899 Euro Festpreis für Nichtwohngebäude, unabhängig davon, ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Darin enthalten sind die Best-Case-Optimierung, die DIBt-Registrierung, zehn Jahre Gültigkeit, die digitale Lieferung innerhalb von 24 Stunden und eine kostenlose Sichtprüfung nach der Ausstellung.
Kein Stundensatz, keine Nachberechnung nach Zimmerzahl.
Die Datenaufnahme läuft telefonisch und über Unterlagen, die Sie mir zusenden: Baujahr, Grundrisse, Heizungsdaten, Verbrauchsabrechnungen, Sanierungsnachweise. Fotos vom Typenschild der Heizung reichen mir in den meisten Fällen. Ich bin seit 2018 als DIBt-registrierter Aussteller für Energieausweise unterwegs und Sie sprechen bei Rückfragen mit mir, nicht mit einem Callcenter.
Für Häuser mit Wohn- und Beherbergungsteil lohnt vorab ein Blick auf die Silo-Seite Energieausweise für Nichtwohngebäude. Dort ist sortiert, welcher Ausweis welchen Gebäudeteil abdeckt.
Fazit
Ein Hotel oder eine Pension in Berlin wird beim Energieausweis wie ein Nichtwohngebäude behandelt, mit Zonierung, hohem Warmwasseranteil und eigener Bilanzierungslogik. Ausgehängt wird ab mehr als 500 Quadratmeter Publikumsfläche und nur, wenn ein Ausweis vorliegt, vorgelegt wird er immer bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung.
Mit dem GModG kommen ab voraussichtlich Anfang 2027 die Klassen A bis G für Nichtwohngebäude. Ein heute ausgestellter Ausweis bleibt trotzdem zehn Jahre gültig.
Energieausweis bestellen, 899 Euro Festpreis für Nichtwohngebäude, digitale Lieferung in 24 Stunden.
