Checkliste: Energieausweis beim Hausverkauf in Berlin

Die Checkliste für den Energieausweis beim Hausverkauf in Berlin hat zehn Punkte, nicht hundert: alten Ausweis prüfen, Ausnahmen klären, Objektdaten sammeln, Ausweisart festlegen, Gebäudedaten liefern, bestellen, Registriernummer prüfen, Pflichtangaben ins Inserat, Ausweis zur Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss. Wer sie vor dem Exposé abhakt, hat den Energieausweis für den ganzen Verkauf erledigt.

Die meisten Verkäufer besorgen den Energieausweis zu spät.

Nicht aus Nachlässigkeit. Sondern weil er in ihrem Kopf zum Notartermin gehört, wie der Grundbuchauszug.

Tatsächlich gehört er an den Anfang. Noch vor das erste Foto.

Warum? Weil das Exposé ohne seine Kennwerte nicht fertig ist. Und weil die erste Besichtigung meistens schneller kommt, als man denkt.

Ich sehe das in Berlin immer wieder, vom Siedlungshaus in Mahlsdorf bis zum Mietshaus in Friedrichshain. Das Haus ist geputzt, der Makler steht bereit, und dann fehlt ein Dokument, das man in 24 Stunden hätte haben können.

Diese Seite ist deshalb keine Abhandlung, sondern eine Liste zum Abhaken. Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Die rechtliche Zeitachse mit allen Fristen habe ich im Artikel Fristen, Besichtigung und Notartermin beschrieben. Alles Weitere rund um den Verkauf finden Sie im Überblick Energieausweis beim Hausverkauf.

Was Sie auf dieser Seite bekommen:

• die zehn Punkte als Tabelle zum Abhaken
• die Unterlagenliste für die Bestellung
• die Antwort, welcher Ausweis bei Ihrem Haus Pflicht ist
• die Fristen von Inserat bis Übergabe
• was sich ab dem 1. Januar 2027 ändert, und warum das gerade jetzt zählt
• die Fehler, die ich am häufigsten sehe, und meine Tipps dagegen

Welche zehn Punkte gehören auf die Checkliste?

Zehn Punkte, in dieser Reihenfolge: alten Ausweis prüfen, Ausnahme klären, Objektdaten sammeln, Ausweisart festlegen, Gebäudedaten zusammenstellen, Ausweis bestellen, Registriernummer prüfen, Pflichtangaben ins Inserat, Ausweis zur Besichtigung mitnehmen, nach Vertragsschluss übergeben. Die Reihenfolge ist wichtig, weil jeder Punkt den nächsten vorbereitet.

Punkt 1 spart Ihnen im besten Fall den ganzen Rest.

Energieausweise sind zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Wer 2019 saniert und dabei einen Ausweis hat erstellen lassen, ist oft noch versorgt.

Steht ein Verkauf an und ist der Ausweis abgelaufen, zählt er rechtlich wie keiner.

Punkt 2 ist bei Wohnhäusern fast immer schnell erledigt. Für ein Wohnhaus sind Baudenkmal und Kleinstgebäude die beiden Ausnahmen, die praktisch vorkommen. Die übrigen Ausnahmen des Gesetzes betreffen Sonderbauten wie Kirchen, Ställe oder Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden. Wichtig ist der Stichtag: Ab dem 1. Januar 2027 brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf einen Energieausweis.

Welche Unterlagen brauche ich für die Bestellung?

Für den Bedarfsausweis, den ich für jedes Wohnhaus empfehle, brauche ich fünf Grunddaten: Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Zahl der Wohneinheiten und Heizungsart mit Energieträger. Dazu kommen Angaben zur Gebäudehülle, also Fenster, Dach, Außenwand und Kellerdecke. Handyfotos genügen, Heizkostenabrechnungen brauche ich dafür nicht.

Für den Bedarfsausweis:

• Baujahr des Hauses und Baujahr der Heizung (Typenschild genügt, ein Handyfoto reicht mir)
• Fenster: Baujahr und Verglasung, also einfach, doppelt oder dreifach
• Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke, Außenwand und Kellerdecke, samt Jahr der Maßnahme
• Grundrisse oder zumindest die Außenmaße, falls vorhanden
• Rechnungen oder Fotos von Modernisierungen, falls es welche gab

Sie müssen dafür nichts ausmessen und niemanden ins Haus lassen. Die Angaben kommen bei mir telefonisch und per Foto, das dauert in der Regel ein Telefonat.

Und die Modernisierungsbelege? Die sind Gold wert.

Genau hier setzt meine Best-Case-Optimierung an: Jede Maßnahme, die Sie belegen können, fließt in die Berechnung ein. Das neue Dachfenster, die gedämmte Kellerdecke von 2012, der Brennwertkessel. Was nicht belegt ist, muss ich vorsichtig ansetzen. Was belegt ist, verbessert Ihren Kennwert.

Zum Vergleich: Was ein Verbrauchsausweis an Daten bräuchte, zeigt die Tabelle. Ich nenne ihn hier nur zur Erklärung, denn für Wohnhäuser erstelle ich ausschließlich Bedarfsausweise.

Die Zahl der Jahre allein reicht beim Verbrauchsausweis übrigens nicht. Die Daten müssen lückenlos sein, nach Energieträgern zuordenbar und witterungsbereinigt verarbeitet werden. Fehlt ein Jahr oder ist eine Abrechnung unvollständig, scheidet er aus.

Zwei Berliner Besonderheiten zeigen, warum der Bedarfsausweis hier oft auch der schnellere Weg ist.

Im Gründerzeitaltbau mit Gasetagenheizung gibt es keine zentrale Heizkostenabrechnung. Laut Zensus 2022 hatten 12,5 Prozent der Berliner Gebäude mit Wohnraum eine Etagenheizung. Für einen Verbrauchsausweis müsste ich dort die Gasrechnungen jeder einzelnen Wohnung einsammeln, oft auch die von Mietern.

Im Plattenbau mit Fernwärme liegen die Verbrauchsdaten häufig beim Verwalter, nicht beim Eigentümer. Das Anfordern kann dauern, und auf den Zeitplan haben Sie keinen Einfluss.

Für den Bedarfsausweis brauche ich keine dieser Abrechnungen.

Sie verkaufen und wollen den Haken hinter Punkt 6? Ich erstelle Ihren Bedarfsausweis persönlich bei energiepass® BERLIN, zum Festpreis, mit Best-Case-Optimierung und 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Jetzt Angebot für Ihren Energieausweis berechnen oder direkt anrufen: 0152 060 777 67.

Welcher Ausweis ist beim Hausverkauf Pflicht, Verbrauch oder Bedarf?

Bis zum 31. Dezember 2026 ist der Bedarfsausweis Pflicht, wenn Ihr Wohnhaus höchstens vier Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Haus das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreicht. So steht es in § 80 Absatz 3 GModG. Sonst dürfen Sie grundsätzlich wählen, ab 2027 bei jedem Wohngebäude.

Für Berlin heißt das: Beim Siedlungshaus in Mahlsdorf, bei der Villa in Lichterfelde oder beim Zweifamilienhaus in Frohnau ohne nachträgliche Vollsanierung führt bis Jahresende kein Weg am Bedarfsausweis vorbei.

Das klassische Gründerzeit-Mietshaus in Prenzlauer Berg oder Friedrichshain hat dagegen meist deutlich mehr als vier Wohnungen. Dort dürfen Sie grundsätzlich wählen. Grundsätzlich heißt: Der Verbrauchsausweis ist nur möglich, wenn vollständige und verwertbare Verbrauchsdaten vorliegen.

Eine Berliner Feinheit: Die Wärmeschutzverordnung 1977 war eine Vorschrift für Westdeutschland und West-Berlin. In Köpenick, Kaulsdorf oder Weißensee stehen viele Häuser, die zu DDR-Zeiten nach den TGL-Vorschriften gebaut oder modernisiert wurden. Das Gesetz misst sie trotzdem am Niveau von 1977. Ob ein solches Haus das erreicht, zeigt erst eine Berechnung, nicht das Baujahr.

Und wenn Sie wählen dürfen? Dann wählen Sie trotzdem den Bedarfsausweis.

Er rechnet das Gebäude durch, statt das Heizverhalten der letzten Bewohner abzubilden. Sein Kennwert ist der berechnete Endenergiebedarf je Quadratmeter, nicht die Menge Gas, die tatsächlich gekauft wurde.

Ein sparsamer Vormieter macht Ihr Haus im Verbrauchsausweis nicht besser. Ein Vielheizer aber schlechter. Und diese Zahl steht dann zehn Jahre in jedem Exposé.

Die ausführliche Abwägung steht im Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beim Einfamilienhaus.

Den Bedarfsausweis erstelle ich zum Festpreis:

Die 24 Stunden sind mein eigenes Leistungsversprechen. Das Gesetz schreibt keine Lieferfrist vor, sondern nur, wann der Ausweis vorliegen muss.

Was muss beim Verkauf wann vorliegen?

Drei Stationen, alle vor dem Notar: Liegt der Ausweis bei einer kommerziellen Anzeige schon vor, gehören seine Kennwerte ins Inserat (§ 87 GModG). Spätestens bei der Besichtigung muss er unaufgefordert vorgelegt werden, nach Vertragsschluss geht er an den Käufer (§ 80 Absatz 3 GModG). Wer früh bestellt, erfüllt alle drei ohne Stress.

Die fünf Pflichtangaben in einer kommerziellen Anzeige für ein Wohngebäude, wenn der Ausweis bei Aufgabe der Anzeige vorliegt:

1. Art des Ausweises, also Bedarf oder Verbrauch
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr
3. wesentlicher Energieträger der Heizung
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse

Fehlt eine davon, ist die Anzeige angreifbar.

Die Deutsche Umwelthilfe mahnt genau das systematisch ab, und der Bundesgerichtshof hat 2017 bestätigt, dass Makler dafür eigenständig haften. Fehlt der Ausweis beim Verkauf oder fehlen die Pflichtangaben im Inserat, reicht der Bußgeldrahmen nach § 108 GModG bis 10.000 Euro. Für die Nichtvorlage bei der Besichtigung oder die fehlende Übergabe nach Vertragsschluss sind es bis 5.000 Euro.

Das größere Risiko ist in der Praxis nicht das Bußgeld. Es ist die Abmahnung. Details dazu stehen unter Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.

Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, ändert sich die Liste. Der neue § 87 GModG verlangt dann im Inserat: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Für ältere Ausweise gelten weiter die bisherigen Angaben.

Wenn die Besichtigung schon morgen ist und noch nichts vorliegt, hilft der Sofort-Plan bei fehlendem Energieausweis.

Was ändert sich ab dem 1. Januar 2027 für Ihren Verkauf?

Für einen Verkauf in diesem Jahr ändert sich nichts. Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026, sein neues Energieausweisrecht aber erst ab dem 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist. Ein Ausweis, den Sie jetzt nach geltendem Recht erstellen lassen, bleibt zehn Jahre gültig, auch nach dem Stichtag.

Wir haben Oktober. Viele Verkäufe, die jetzt starten, enden erst im neuen Jahr.

Deshalb lohnt der Blick auf beide Seiten des Stichtags.

Vier Punkte sind für Verkäufer wichtig.

Erstens: Die neue Skala von A bis G betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten A+ bis H. Wer ein Haus verkauft, muss keine neue Klassenlogik lernen.

Zweitens: Für Wohngebäude entfällt die 1977er-Regel. Punkt 4 der Checkliste wird ab 2027 also eher einfacher, nicht schwieriger. Bis dahin bleibt es bei der Pflichtregel oben.

Drittens: Wer ein Baudenkmal verkauft, sollte genau hinschauen. Heute braucht er keinen Ausweis. Zieht sich der Verkauf aber ins Jahr 2027, gilt ab dem 1. Januar die Vorlagepflicht auch für ihn. Mehr dazu im Artikel Energieausweis und Denkmalschutz in Berlin.

Viertens: Ab 2027 wird mit einer neuen Norm gerechnet, der DIN/TS 18599:2025-10. Dasselbe Haus kann danach einen anderen Kennwert bekommen. Die Muster für die neuen Ausweise sind noch nicht bekannt gemacht. Ein Ausweis, der jetzt nach geltendem Recht entsteht, trägt Ihren Verkauf und die Zeit danach.

Was genau beschlossen wurde, habe ich in GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert aufgeschrieben.

Welche Fehler sehe ich in Berlin am häufigsten?

Fünf Fehler wiederholen sich: der abgelaufene Ausweis aus der Schublade, die fehlende Registriernummer beim Billiganbieter, Wohnfläche statt Gebäudenutzfläche, Primärenergie statt Endenergie im Inserat und der Ausweis, der zwar existiert, aber beim Besichtigungstermin zu Hause liegt.

Der abgelaufene Ausweis: Er sieht offiziell aus, er hat eine Klasse, er liegt im Ordner. Aber wenn das Ausstellungsdatum mehr als zehn Jahre zurückliegt, hilft er beim Verkauf nicht mehr.

Die Registriernummer: Ohne die Nummer nach § 98 GModG ist der Ausweis rechtlich nicht verwendbar. Sie wird beim Deutschen Institut für Bautechnik gezogen und steht oben auf Seite 1. Online-Verbrauchsausweise gibt es für 40 bis 100 Euro. Wer so einen bestellt hat, sollte dort als Erstes hinschauen. Ich bin selbst DIBt-registriert, jeder Ausweis von mir bekommt seine Nummer vor der Auslieferung.

Die Fläche: Beim Wohngebäude rechnet der Bedarfsausweis mit der Gebäudenutzfläche, die aus dem beheizten Gebäudevolumen ermittelt wird, nicht mit der Wohnfläche aus dem Exposé. Wer die kleinere Wohnflächenzahl einträgt, verteilt denselben Energiebedarf auf weniger Quadratmeter. Das Ergebnis ist ein schlechterer Kennwert, als das Haus verdient hat.

Primär statt End: Bei Ausweisen nach heutigem Recht gehört der Endenergiekennwert ins Inserat. Wer den höheren Primärenergiewert abschreibt, macht sein Haus auf dem Papier schlechter und die Anzeige angreifbar.

Der vergessene Ausweis: Die Besichtigung ist der gesetzliche Stichtag. Liegt der Ausweis dann im Büro, ist er für diesen Termin so gut wie nicht vorhanden.

Was rate ich Verkäufern aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen?

Drei Dinge: Legen Sie den Ausweis dorthin, wo das Exposé liegt. Fotografieren Sie die wichtigsten Bauteile, bevor Sie bestellen. Und bestellen Sie, bevor der Makler das erste Foto macht. Das kostet Sie zusammen weniger als eine Stunde und verhindert fast jeden Fehler von oben.

Praxis-Tipp 1: Legen Sie den Ausweis als PDF in denselben Ordner wie das Exposé und drucken Sie ein Exemplar für die Mappe, die bei jeder Besichtigung dabei ist. Das klingt banal. Es verhindert aber den häufigsten Verstoß überhaupt.

Praxis-Tipp 2: Machen Sie vor unserem Telefonat zehn Minuten Fotos. Das Typenschild der Heizung, einen Fensterrahmen von innen, den Dachboden, die Kellerdecke. Bei Isolierglasfenstern steht das Herstellungsjahr oft auf dem Abstandhalter zwischen den Scheiben. Mit diesen Fotos ist das Telefonat kurz und die Best-Case-Optimierung vollständig.

Praxis-Tipp 3: Wenn Grundrisse fehlen, ist das kein Drama. Die Bauaktenstelle Ihres Bezirksamts kann alte Bauunterlagen liefern, das braucht aber Vorlauf. Für den Bedarfsausweis reichen mir oft Außenmaße und Fotos. Warten Sie also nicht auf die Bauakte, bevor Sie bestellen.

Praxis-Tipp 4: Sie wissen nicht, ob das Dach je gedämmt wurde? Ich biete eine kostenlose Sichtprüfung von außen an, ohne Termin. Vieles sieht man der Fassade und der Dachkante an.

Praxis-Tipp 5: Wenn Ihr Verkauf gerade startet und sich bis ins nächste Jahr ziehen kann, bestellen Sie jetzt. Dann haben Sie einen Ausweis nach heute geltendem Recht, der zehn Jahre gilt, und müssen sich um den Stichtag keine Gedanken machen.

Häufige Fragen zum Energieausweis beim Hausverkauf

Fünf Fragen höre ich bei fast jedem Verkauf. Hier die kurzen Antworten.

Welche Unterlagen brauche ich für den Energieausweis beim Hausverkauf?

Für den Bedarfsausweis, den ich für Wohnhäuser erstelle, brauche ich Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Zahl der Wohneinheiten und Heizungsart samt Baujahr der Heizung. Dazu Angaben zu Fenstern, Dach, Außenwand und Kellerdecke. Handyfotos genügen, die Abfrage läuft telefonisch. Ausmessen müssen Sie nichts, Abrechnungen brauche ich nicht.

Wann muss der Energieausweis beim Hausverkauf spätestens da sein?

Gesetzlich spätestens bei der Besichtigung: Dort muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss an den Käufer übergeben werden, so regelt es § 80 Absatz 3 GModG. Liegt er bei Aufgabe einer kommerziellen Anzeige schon vor, gehören seine Kennwerte nach § 87 GModG ins Inserat. Meine Empfehlung: bestellen, bevor das Exposé online geht.

Brauche ich für mein Berliner Altbauhaus einen Bedarfsausweis?

Bis zum 31. Dezember 2026 ja, wenn das Haus höchstens vier Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und es das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreicht. Ab 2027 dürfen Sie wählen. Ich empfehle für Wohnhäuser trotzdem immer den Bedarfsausweis, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Heizverhalten der Vorbewohner.

Was kostet der Energieausweis für den Hausverkauf in Berlin?

Beim Einfamilienhaus 299 Euro, beim Mehrfamilienhaus 399 Euro, bei Gewerbe- und Mischobjekten 899 Euro, jeweils als Festpreis für den Bedarfsausweis. Der Ausweis kommt digital 24 Stunden nach vollständigen Angaben, die Best-Case-Optimierung ist inklusive: Jede belegbare Modernisierung fließt in die Berechnung ein. Die Daten kommen telefonisch oder per Foto.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum. Das gilt auch für Ausweise, die Sie jetzt nach heutigem Recht erstellen lassen: Sie bleiben nach dem 1. Januar 2027 gültig, eine Austauschpflicht gibt es nicht. Ist der Ausweis beim Verkauf abgelaufen, zählt er wie keiner. Prüfen Sie deshalb zuerst das Datum auf Seite 1.

Fazit: Was ist Ihr nächster Schritt?

Der Energieausweis ist beim Hausverkauf kein Endgegner, sondern eine Liste mit zehn Haken. Wer sie abarbeitet, bevor das Exposé online geht, hat Inserat, Besichtigung und Übergabe in einem Rutsch erledigt. Der erste Haken dauert zwei Minuten: Schauen Sie nach, ob Sie schon einen gültigen Ausweis haben, und wenn nicht, bestellen Sie heute.

Jetzt Festpreis für Ihren Bedarfsausweis berechnen: DIBt-registriert, Best-Case-Optimierung, 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.