Für den Hausverkauf in Berlin brauchen Sie zehn Dinge, nicht hundert: die Objektdaten, den passenden Ausweistyp, die Verbrauchs- oder Gebäudedaten, den fertigen Ausweis mit Registriernummer und die fünf Pflichtangaben im Inserat. Wer diese Liste vor dem Exposé abhakt, hat den Energieausweis für den gesamten Verkauf erledigt.
Die meisten Verkäufer besorgen den Energieausweis zu spät.
Nicht aus Nachlässigkeit. Sondern weil er in ihrem Kopf zum Notartermin gehört, wie die Grundbuchauszüge. Tatsächlich gehört er an den Anfang, noch vor das erste Foto.
Diese Seite ist deshalb keine Abhandlung, sondern eine Liste zum Abhaken. Die rechtliche Zeitachse mit allen Fristen habe ich im Detail im Artikel Fristen, Besichtigung und Notartermin beschrieben.
Welche zehn Punkte gehören auf die Checkliste?
Zehn Punkte, in dieser Reihenfolge: alten Ausweis prüfen, Ausnahme klären, Objektdaten sammeln, Ausweistyp bestimmen, Verbrauchs- oder Gebäudedaten zusammenstellen, Ausweis bestellen, Registriernummer prüfen, Pflichtangaben ins Inserat, Ausweis zur Besichtigung mitnehmen, nach Vertragsschluss übergeben.
| # | Punkt | Erledigt, wenn |
|---|---|---|
| 1 | Alten Ausweis suchen | Ausstellungsdatum liegt weniger als 10 Jahre zurück |
| 2 | Ausnahme prüfen | Kein Baudenkmal, Nutzfläche über 50 m² |
| 3 | Objektdaten sammeln | Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Wohneinheiten, Heizung notiert |
| 4 | Ausweistyp bestimmen | Verbrauch oder Bedarf ist entschieden |
| 5 | Datengrundlage sichern | 3 Abrechnungsjahre oder Gebäudedaten liegen vor |
| 6 | Ausweis bestellen | Auftrag raus, Lieferung in 24 Stunden |
| 7 | Registriernummer prüfen | Nummer steht auf Seite 1 |
| 8 | Inserat anpassen | Alle 5 Pflichtangaben stehen im Exposé |
| 9 | Besichtigung vorbereiten | Ausweis liegt beim Termin aus |
| 10 | Übergabe | Käufer hat Original oder Kopie |
Punkt 1 spart Ihnen im besten Fall den ganzen Rest. Energieausweise sind zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Wer 2019 saniert und dabei einen Ausweis erstellen lassen hat, ist oft noch versorgt.
Ein abgelaufener Ausweis dagegen zählt rechtlich wie keiner.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bestellung?
Fünf Angaben braucht jeder Ausweis: Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Wohneinheiten und Heizungsart mit Energieträger. Alles Weitere hängt vom Ausweistyp ab, beim Verbrauchsausweis sind es die Abrechnungen aus drei zusammenhängenden Jahren, beim Bedarfsausweis die Angaben zur Gebäudehülle.
Für den Verbrauchsausweis:
- Heizkostenabrechnungen oder Gas- und Ölrechnungen aus drei aufeinanderfolgenden Abrechnungsjahren, lückenlos
- Angabe, ob das Warmwasser über die Heizung läuft oder über einen Durchlauferhitzer
- Leerstände der letzten drei Jahre, falls es welche gab
Für den Bedarfsausweis:
- Baujahr des Hauses und Baujahr der Heizung (Typenschild genügt, ein Handyfoto reicht mir)
- Fenster: Baujahr und Verglasung, also einfach, doppelt oder dreifach
- Dämmung von Dach, Außenwand und Kellerdecke, samt Jahr der Maßnahme
- Grundrisse oder zumindest die Außenmaße, falls vorhanden
Sie müssen dafür nichts ausmessen und niemanden ins Haus lassen. Die Datenaufnahme läuft bei mir telefonisch und per Foto, das dauert in der Regel ein Telefonat.
Zwei Berliner Besonderheiten kosten hier regelmäßig Zeit. Im Gründerzeitaltbau mit Gasetagenheizung gibt es keine zentrale Heizkostenabrechnung, dort brauche ich die Gasrechnungen der einzelnen Wohnungen. Im Plattenbau mit Fernwärme liegen die Verbrauchsdaten beim Verwalter, nicht beim Eigentümer, das Anfordern dauert manchmal zwei Wochen.
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Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis, was ist Pflicht?
Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nie auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 GEG). In allen anderen Fällen haben Sie die Wahl.
Für Berlin heißt das: Beim typischen Gründerzeithaus in Prenzlauer Berg oder Friedrichshain mit zwei bis vier Wohnungen und ohne nachträgliche Vollsanierung führt kein Weg am Bedarfsausweis vorbei. Bei einem Mehrfamilienhaus ab fünf Wohnungen dürfen Sie wählen.
Und wenn Sie wählen dürfen, wählen Sie meistens trotzdem den Bedarfsausweis. Er rechnet das Gebäude durch, statt das Heizverhalten der letzten Mieter abzubilden. Ein sparsamer Vormieter macht Ihr Haus im Verbrauchsausweis nicht besser, ein Vielheizer aber schlechter, und diese Zahl steht dann zehn Jahre in jedem Exposé.
Die ausführliche Abwägung steht im Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beim Einfamilienhaus.
Die Preise sind bei mir unabhängig vom Typ: 299 Euro für das Einfamilienhaus, 399 Euro für das Mehrfamilienhaus, 899 Euro für Gewerbe- und Mischobjekte.
Was muss wann vorliegen?
Drei Stationen, alle vor dem Notar: Sobald ein Ausweis vorliegt, gehören seine Kennwerte ins Inserat (§ 87 GEG). Spätestens bei der Besichtigung muss er unaufgefordert vorgelegt werden, nach Vertragsschluss geht er an den Käufer (§ 80 Abs. 4 GEG).
Die fünf Pflichtangaben im Inserat für ein Wohngebäude:
- Art des Ausweises, also Bedarf oder Verbrauch
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr
- wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse
Fehlt eine davon, ist die Anzeige angreifbar. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt genau das systematisch ab, und der Bundesgerichtshof hat 2017 bestätigt, dass Makler dafür eigenständig haften. Der Bußgeldrahmen nach § 108 GEG reicht bis 10.000 Euro. Details dazu stehen unter Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Wenn die Besichtigung schon morgen ist und noch nichts vorliegt, hilft der Sofort-Plan bei fehlendem Energieausweis.
Ändert das GModG etwas an dieser Checkliste?
Für Ihren Verkauf in diesem Jahr ändert sich nichts. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 beschlossen, sein Energieausweis-Teil gilt aber erst rund ein halbes Jahr nach der Verkündung, also voraussichtlich ab Anfang 2027.
Drei Punkte sind für Verkäufer wichtig.
Erstens: Die neue A-bis-G-Skala betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten A+ bis H. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, muss keine neue Klassenlogik lernen.
Zweitens: Für Wohngebäude soll die 1977er-Grenze entfallen, es gilt dann freie Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Punkt 4 der Checkliste wird also ab 2027 eher einfacher, nicht schwieriger. Bis dahin bleibt es bei der Pflichtregel oben.
Drittens: Bestandsausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig, eine Austauschpflicht gibt es nicht. Ein Ausweis, den Sie heute nach geltendem Recht erstellen lassen, trägt Ihren Verkauf und die Zeit danach. Ab 2027 gelten neue Berechnungsregeln, die dasselbe Haus anders einstufen können. Was genau beschlossen wurde, habe ich in GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert aufgeschrieben.
Welche Fehler sehe ich in Berlin am häufigsten?
Vier Fehler wiederholen sich: der abgelaufene Ausweis aus der Schublade, die fehlende Registriernummer beim Billiganbieter, Wohnfläche statt Gebäudenutzfläche und der Ausweis, der zwar existiert, aber beim Besichtigungstermin zu Hause liegt.
Zur Registriernummer: Ohne die Nummer nach § 98 GEG ist der Ausweis rechtlich nicht verwendbar. Sie wird beim Deutschen Institut für Bautechnik gezogen und steht oben auf Seite 1. Wer für 39 Euro online bestellt hat, sollte dort als Erstes hinschauen. Ich bin selbst DIBt-registriert, jeder Ausweis von mir bekommt seine Nummer vor der Auslieferung.
Zur Fläche: Beim Wohngebäude rechnet der Bedarfsausweis mit der Gebäudenutzfläche, nicht mit der Wohnfläche aus dem Exposé. Wer die kleinere Wohnflächenzahl einträgt, verteilt denselben Energiebedarf auf weniger Quadratmeter und bekommt dadurch einen schlechteren Kennwert, als das Haus verdient hat.
Mein Praxis-Tipp aus der täglichen Arbeit: Legen Sie den Ausweis als PDF in denselben Ordner wie das Exposé und drucken Sie ein Exemplar für die Mappe, die bei jeder Besichtigung dabei ist. Das klingt banal, verhindert aber den häufigsten Verstoß überhaupt.
Und noch einer: Sammeln Sie die drei Abrechnungsjahre, bevor Sie den Ausweistyp entscheiden. Sind die Unterlagen lückenhaft, ist der Bedarfsausweis ohnehin der schnellere Weg, weil er keine Verbrauchshistorie braucht.
Fazit
Der Energieausweis ist beim Hausverkauf kein Endgegner, sondern eine Liste mit zehn Haken. Wer sie abarbeitet, bevor das Exposé online geht, hat Inserat, Besichtigung und Übergabe in einem Rutsch erledigt.
Alles rund um den Verkauf finden Sie im Silo Energieausweis beim Hausverkauf.
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