Der Energieausweis beim Hausverkauf in Berlin hat drei Fristen, nicht eine. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt seine Kennwerte in der Anzeige, wenn er beim Inserieren schon vorliegt, die unaufgeforderte Vorlage spätestens bei der Besichtigung und die Übergabe nach dem Kaufvertrag. Fehlt er ganz, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
Ein Hausverkauf hat eine eigene Dramaturgie. Fotos, Exposé, Anfragen, Besichtigungen, Finanzierung, Notar.
Der Energieausweis wirkt darin wie eine Nebenrolle.
Bis er fehlt.
Dann bekommt er plötzlich Hauptrolle, Sprechtext und schlechte Laune. Ich erlebe das in Berlin regelmäßig, beim Gründerzeit-Stadthaus genauso wie beim Siedlungshaus am Stadtrand.
Meine These: Der Energieausweis gehört an den Anfang Ihres Verkaufs, nicht ans Ende. Wer ihn zuerst besorgt, muss an keiner der drei Fristen mehr nachdenken.
Was Sie in diesem Ratgeber erfahren:
- wann das Gesetz den Ausweis verlangt, Stufe für Stufe
- welche Angaben ins Inserat gehören, heute und ab 2027
- was bei Besichtigung und Notartermin gilt
- welches Bußgeld wofür droht und wer haftet
- welcher Ausweis zu Ihrem Haus passt
- drei Praxis-Tipps und fünf typische Fehler aus meinem Alltag
Wann muss der Energieausweis beim Hausverkauf vorliegen?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz kennt drei Stufen: die Immobilienanzeige (§ 87 GModG), die Besichtigung und die Übergabe nach dem Kaufvertrag (beide § 80 GModG). Der Ausweis muss also nicht erst beim Notar auf dem Tisch liegen, sondern spätestens dann, wenn der erste Interessent Ihr Haus betritt.
| Stufe | Zeitpunkt | Grundlage | Was zu tun ist |
|---|---|---|---|
| 1. Inserat | Bei Aufgabe einer Anzeige in kommerziellen Medien, wenn ein Ausweis vorliegt | § 87 GModG | Pflichtangaben ins Exposé und ins Portal übernehmen |
| 2. Besichtigung | Spätestens beim Termin | § 80 GModG | Ausweis unaufgefordert vorlegen oder deutlich sichtbar auslegen |
| 3. Abschluss | Unverzüglich nach dem Kaufvertrag | § 80 GModG | Original oder Kopie an den Käufer übergeben |
§ 80 Absatz 3 bis 5 GModG, sinngemäß: Der Verkäufer legt dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vor. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags wird er dem Käufer unverzüglich übergeben.
Praktisch heißt das: Besorgen Sie den Ausweis, bevor das Exposé live geht. Dann sind alle drei Fristen abgedeckt.
Die Pflicht hängt übrigens nicht am Baujahr. Ein Haus von 1910 braucht den Ausweis genauso wie eins von 1995. Das Baujahr entscheidet bis Ende 2026 nur, welcher Ausweis es sein muss.
Die zentrale Übersicht finden Sie auf der Seite Energieausweis beim Hausverkauf.
Welche Angaben gehören ins Inserat?
Wird eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt dann schon ein Energieausweis vor, gehören seine Kennwerte hinein (§ 87 GModG): Ausweisart, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger und beim Wohngebäude zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Anzeige nicht rechtskonform.
Die fünf Pflichtangaben für ein Wohngebäude nach heutigem Recht:
- Art des Ausweises: Bedarfsausweis (§ 81) oder Verbrauchsausweis (§ 82)
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
ImmoScout24 und Immowelt fragen diese Felder technisch ab. Ein leeres Feld fällt also auf, bevor die Anzeige online geht.
Ein falscher Eintrag ist kein Schönheitsfehler. Steht im Inserat Gas, im Keller aber eine alte Ölheizung, wird der Käufer misstrauisch. Und die Angabe verstößt zugleich gegen § 87.
Ab 1. Januar 2027 ändert sich die Liste für neu ausgestellte Ausweise. Weiter unten stehen beide Fassungen nebeneinander.
Sie verkaufen gerade und der Energieausweis fehlt noch? Jetzt Festpreis für Ihren Energieausweis berechnen: Einfamilienhaus 299 Euro, Mehrfamilienhaus 399 Euro. Sind Ihre Angaben vollständig, liegt der Bedarfsausweis 24 Stunden später in Ihrer Inbox. Lieber kurz sprechen? Telefon oder WhatsApp: 0152 060 777 67.
Was gilt bei der Besichtigung?
Bei der Besichtigung legen Sie den Energieausweis unaufgefordert vor oder legen ihn deutlich sichtbar aus (§ 80 GModG). Nur auf Nachfrage zeigen reicht nicht. Eine Kopie genügt, das Original muss nicht dabei sein. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis dem Interessenten unverzüglich vorzulegen.
Das Wort „unaufgefordert“ ist der Punkt, an dem viele Verkäufer stolpern.
Der Käufer muss nicht fragen. Sie legen den Ausweis von sich aus hin.
Bei einer Sammelbesichtigung am Samstag liegt ein Stapel Kopien gut sichtbar im Flur. Jeder sieht ihn, niemand muss fragen, die Pflicht ist erfüllt.
Und die Video-Besichtigung? Das Gesetz nennt sie nicht eigens. Meine Empfehlung: Behandeln Sie sie wie eine Besichtigung und zeigen Sie den Ausweis im geteilten Bildschirm oder schicken Sie die Kopie vorab.
Kauft jemand ganz ohne Besichtigung, etwa ein Investor aus der Ferne, geht ihm der Ausweis unverzüglich zu.
Muss der Energieausweis zum Notartermin vorliegen?
Nach Vertragsschluss muss der Energieausweis oder eine Kopie dem Käufer unverzüglich übergeben werden (§ 80 GModG). Eine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Kaufvertrag ist er nicht. Der Notartermin platzt also nicht allein, weil der Ausweis fehlt. Reibungslos wird er trotzdem nur mit vollständigen Unterlagen.
Viele halten den Energieausweis für ein Notar-Dokument. Das ist er nicht. Der Notar beurkundet auch ohne ihn.
Trotzdem weisen Notare im Vertrag meist auf die gesetzliche Pflicht hin. Spätestens dann fällt auf, ob die Besichtigungsfrist schon verpasst wurde.
Den Klassiker bekomme ich regelmäßig: Anruf am Nachmittag, Notartermin übermorgen. Mit vollständigen Daten rettet die Lieferung in 24 Stunden den Termin. Die verpasste Besichtigungsfrist holt sie nicht zurück.
Zur Übergabe: Original oder Kopie, beides ist zulässig. Schicken Sie das PDF direkt nach der Beurkundung und dokumentieren Sie den Versand. Dann ist Stufe 3 erledigt.
Was kostet es, wenn der Energieausweis fehlt?
Fehlt der Ausweis beim Verkauf, ist er falsch oder fehlen Pflichtangaben in der Anzeige, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GModG). Wird er bei der Besichtigung nicht vorgelegt oder nach dem Kaufvertrag nicht übergeben, sind es bis zu 5.000 Euro. Dazu kommt ein mögliches zivilrechtliches Risiko, das vom Einzelfall abhängt.
| Verstoß beim Hausverkauf | Bußgeld bis | Norm |
|---|---|---|
| Kein Energieausweis oder ein falscher Ausweis | 10.000 Euro | § 108 GModG |
| Pflichtangaben fehlen in der Anzeige | 10.000 Euro | § 108 GModG |
| Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt | 5.000 Euro | § 108 GModG |
| Ausweis nach dem Kaufvertrag nicht übergeben | 5.000 Euro | § 108 GModG |
Bußgeldverfahren sind in der Praxis selten. Das größere Risiko bei der Anzeige ist die Abmahnung: Die Deutsche Umwelthilfe mahnt fehlende Pflichtangaben systematisch ab, typische Vertragsstrafen liegen bei 5.000 Euro.
Zivilrechtlich gilt: Die fehlende Vorlage macht das Haus nicht automatisch mangelhaft. Falsche Angaben im Ausweis können nach der Rechtsprechung, etwa des OLG Schleswig-Holstein, aber einen Sachmangel darstellen. Ob daraus Minderung oder Schadensersatz folgt, hängt vom Kaufvertrag ab. Bei Arglist schützt kein Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB).
Wenn der Verkauf schon läuft und gar kein Ausweis existiert, lesen Sie Kein Energieausweis beim Hausverkauf in Berlin.
Wer haftet, Verkäufer oder Makler?
Gesetzlich zur Vorlage und Übergabe verpflichtet ist der Verkäufer (§ 80 GModG). Für die Pflichtangaben im Inserat steht der Makler nach § 87 GModG selbst in der Pflicht. Ab 1. Januar 2027 nennt § 80 GModG den Makler auch bei Vorlage und Übergabe ausdrücklich mit.
Der verbreitete Irrtum: Der Makler kümmert sich um alles.
Für die Anzeige ist er eigenständig verantwortlich, das hat der Bundesgerichtshof am 5. Oktober 2017 entschieden (I ZR 232/16). Für den Ausweis selbst sind Sie verantwortlich. Ohne Ihren Ausweis hat der Makler nichts vorzulegen.
Geben Sie ihm die Kennwerte also früh und schriftlich. Macht er die Besichtigungen allein, bekommt er Kopien mit.
Was ändert sich ab 1. Januar 2027 für Verkäufer?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet. Seit 29. Juli 2026 gilt der neue Name, das neue Energieausweisrecht tritt am 1. Januar 2027 in Kraft. Dann wird der Ausweis digital und maschinenlesbar, die Anzeige bekommt neue Pflichtangaben, die 1977er-Regel entfällt. Ihr Ausweis aus 2026 bleibt zehn Jahre gültig.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Form | bisheriges amtliches Muster | digital und maschinenlesbar, Papier nur auf Verlangen |
| Anzeige (Wohngebäude) | Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse | Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch, Effizienzklasse, Baujahr, wesentliche Energieträger |
| Ausweisart Wohnhaus | Bedarfsausweis Pflicht bei bis zu 4 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977 und ohne Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977; sonst Wahl | freie Wahl; Verbrauchsausweis nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Baudenkmal | von der Ausweispflicht ausgenommen | Ausweis bei Verkauf Pflicht |
| Klassen Wohnhaus | A+ bis H | A+ bis H bleibt |
Für Anzeigen mit einem vor 2027 ausgestellten Ausweis gelten nach § 112 GModG die bisherigen Angaben weiter. Ihr Exposé muss nicht umgeschrieben werden, nur weil der Kalender umspringt.
Die neue Vorlagepflicht bei Vertragsverlängerung betrifft Miet-, Pacht- und Leasingverträge, nicht Ihren Hausverkauf. Für Nichtwohngebäude gibt es ab 2027 nur noch den Bedarfsausweis, erstmals mit Klassen A bis G.
Mehr dazu unter GModG beschlossen: Was sich beim Energieausweis ändert.
Warum schauen Berliner Käufer 2026 genauer auf den Energiewert?
Berlin ist ein Altbaumarkt. Objekte der Baualtersklasse bis 1918 machen den größten Anteil am Bestandshandel aus, und dort liegen häufig die schwächeren Effizienzklassen F bis H. Bei einer marktaktiven Leerstandsquote von nur 0,3 Prozent laut IBB Wohnungsmarktbericht kaufen Interessenten auch trotz Mängeln, prüfen den Energiewert aber genauer denn je.
Nach den Marktdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin wurden 2025 rund 12.516 Bestandswohnungen beurkundet. Im ersten Quartal 2026 kamen etwa 3.526 Abschlüsse dazu, bei einem Preisplus von rund 3 Prozent.
Bei Häusern ist das Feld kleiner. Laut vorläufigem Bericht des Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt 2025 stieg der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser um rund 1 Prozent auf etwa 3.830 Euro je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche.
Ein leichtes Plus. Kein Selbstläufer.
Im Umland, in Falkensee, Teltow, Kleinmachnow, Potsdam, Bernau oder Königs Wusterhausen, rechnen Käufer Pendelweg, Monatsrate und Sanierungskosten gleichzeitig. Eine schwache Klasse ist dort ein Preisschild im Kopf des Käufers.
Ein sauberer Ausweis verkauft das Haus nicht allein. Ein fehlender macht ein gutes Gespräch unnötig schwer.
Welchen Ausweis brauche ich beim Verkauf: Bedarf oder Verbrauch?
Bis 31. Dezember 2026 schreibt das Gesetz für Wohnhäuser mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 den Bedarfsausweis vor, sofern sie das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen. Ab 2027 dürfen Eigentümer frei wählen. Meine Empfehlung beim Verkauf ist in beiden Fällen der Bedarfsausweis.
Was das Gesetz verlangt und was ich rate, sind zwei verschiedene Dinge.
| Merkmal | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Was bewertet wird | das Gebäude: Hülle, Fenster, Heizung | das Heizverhalten der letzten Bewohner |
| Datengrundlage | Baujahr, Maße, Bauteile, Anlagentechnik | Verbrauch aus 36 zusammenhängenden Monaten |
| Leerstand, Erbfall | unabhängig davon berechenbar | Leerstandskorrektur nötig, fehleranfällig |
| Angebot bei energiepass® BERLIN | ja, für jedes Wohngebäude | nein |
Käufer wollen wissen, was sie erwerben. Nicht, wie sparsam die Vorgänger geheizt haben.
Typisch ist das geerbte Haus, das seit Monaten leer steht. Leerstand muss beim Verbrauchsausweis nach § 82 GModG rechnerisch bereinigt werden. Das Risiko ist eine fehlende oder falsche Bereinigung. Der Bedarfsausweis rechnet mit dem Haus, nicht mit den Abrechnungen.
Ein Berliner Detail: Die Wärmeschutzverordnung 1977 war eine westdeutsche Vorschrift, die in West-Berlin galt. Häuser im Ostteil wurden nach DDR-Vorschriften (TGL) gebaut. Ein Siedlungshaus in Kaulsdorf prüfe ich deshalb einzeln und stelle es nicht ungeprüft neben einen Zehlendorfer Bungalow.
Zur Best-Case-Optimierung: Ich setze jede belegte Verbesserung an, von neuen Fenstern bis zur gedämmten obersten Geschossdecke. Schönrechnen gibt es nicht. Vergessen auch nicht.
Fehlen Unterlagen, reichen oft Fotos und ein paar Maße, telefonisch oder per Foto durchgegeben. Wo nötig, ergänzt die kostenlose Sichtprüfung von außen. Mehr zu älteren Häusern unter Altes Haus verkaufen mit Energieausweis, die Käufersicht unter Energieausweis beim Hauskauf prüfen.
Welche Praxis-Tipps sparen Ihnen beim Verkauf Zeit und Ärger?
Drei Dinge aus meinem Alltag als Immobilienexperte seit über 18 Jahren: Bestellen Sie den Ausweis vor dem Fototermin, geben Sie dem Makler die Kennwerte schriftlich, und sammeln Sie Belege für jede Modernisierung. Jeder Punkt kostet wenige Minuten und erspart später Rückfragen.
Tipp 1: Ausweis vor dem Fototermin. Machen Sie beim Aufräumen gleich drei Fotos für mich: Typenschild der Heizung, Fenster von außen, Dachboden. Mehr brauche ich für den Anfang oft nicht.
Tipp 2: Kennwerte schriftlich an den Makler. Neben dem PDF eine Liste mit den fünf Pflichtangaben. Fünf Zeilen, die eine falsche Anzeige verhindern.
Tipp 3: Belege für jede Modernisierung. Fensterrechnung, Datum des Kesseltauschs, Unterlagen zur Dachdämmung. Sie sind die Grundlage der Best-Case-Optimierung. Fehlen Baupläne, fragen Sie früh bei der Bauaktenstelle Ihres Bezirksamts an, die Bearbeitungsdauer unterscheidet sich je nach Bezirk.
Welche fünf Fehler kosten Verkäufer am meisten?
Die fünf Fehler, die ich beim Hausverkauf am häufigsten sehe: Ausweis erst zum Notar, abgelaufener Ausweis, Primär- statt Endenergie im Inserat, vergessene Effizienzklasse und ein Verbrauchsausweis, der zur Datenlage nicht passt. Alle fünf vermeiden Sie mit einer Bestellung vor dem Exposé.
- Ausweis erst zum Notartermin. Dann ist die Besichtigungsfrist schon verstrichen.
- Abgelaufener Ausweis. Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Einer von 2015 reicht für einen Verkauf heute nicht mehr.
- Primär- statt Endenergie im Inserat. Für Ausweise nach heutigem Recht gehört der Endenergiewert hinein. Ein häufiger Abmahngrund.
- Effizienzklasse vergessen. Bei Wohngebäuden gehört sie in jedes kommerzielle Inserat mit vorliegendem Ausweis.
- Unpassender Verbrauchsausweis. Bis Ende 2026 ist er für viele Häuser mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 nicht zulässig, und bei Leerstand führt eine fehlerhafte Bereinigung zu fragwürdigen Werten.
Häufige Fragen zum Energieausweis beim Hausverkauf in Berlin
Wann muss der Energieausweis beim Hausverkauf vorliegen?
In drei Stufen. Liegt bei einer Anzeige in kommerziellen Medien schon ein Ausweis vor, gehören seine Kennwerte ins Inserat (§ 87 GModG). Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn unaufgefordert vor, nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Sie ihn dem Käufer unverzüglich (§ 80 GModG). Am sichersten bestellen Sie ihn vor dem Exposé.
Was kostet es, wenn der Energieausweis fehlt?
Fehlt der Ausweis beim Verkauf, ist er falsch oder fehlen Pflichtangaben in der Anzeige, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GModG). Wird er bei der Besichtigung nicht vorgelegt oder nach dem Kaufvertrag nicht übergeben, bis zu 5.000 Euro. Falsche Angaben können im Einzelfall zusätzlich als Sachmangel zivilrechtliche Ansprüche auslösen.
Muss der Energieausweis zum Notartermin vorliegen?
Der Energieausweis ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Kaufvertrag, der Notartermin platzt also nicht allein deshalb. Vorliegen muss er aber schon spätestens bei der Besichtigung, und nach Vertragsschluss übergeben Sie ihn dem Käufer. Bei energiepass® BERLIN liegt Ihr Bedarfsausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben digital in Ihrer Inbox.
Wer haftet, Verkäufer oder Makler?
Gesetzlich zur Vorlage und Übergabe verpflichtet ist der Verkäufer (§ 80 GModG); ab 1. Januar 2027 nennt das Gesetz den Makler dabei ausdrücklich mit. Für die Pflichtangaben im Inserat steht der Makler nach § 87 GModG selbst in der Pflicht, das hat der Bundesgerichtshof 2017 bestätigt. Geben Sie ihm den Ausweis deshalb früh.
Was kostet der Energieausweis beim Hausverkauf in Berlin?
Bei energiepass® BERLIN kostet der Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus 299 Euro, für ein Mehrfamilienhaus 399 Euro, für Gewerbe- und Mischobjekte 899 Euro. Alles Festpreise mit Best-Case-Optimierung. Ihre Daten geben Sie telefonisch oder per Foto durch, der Ausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben digital vor.
Fazit: Warum gehört der Energieausweis an den Anfang des Verkaufs?
Beim Hausverkauf in Berlin ist der Energieausweis kein letzter Papierpunkt, sondern ein früher Vertrauensbaustein mit drei klaren Fristen. Wer ihn vor dem Inserat besorgt, deckt Anzeige, Besichtigung und Übergabe auf einen Schlag ab und nimmt dem Bußgeldrisiko die Grundlage.
Ein guter Verkauf ist nicht laut. Er ist vorbereitet.
Also eine Frage, bevor Ihr Exposé online geht: Liegt der Ausweis schon vor?
Wenn nicht, ist heute ein guter Tag dafür. Jetzt Festpreis für Ihren Energieausweis zum Hausverkauf berechnen: Einfamilienhaus 299 Euro, Mehrfamilienhaus 399 Euro, Lieferung 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Fragen beantworte ich am Telefon oder per WhatsApp unter 0152 060 777 67.
Quellen und weiterführende Seiten
- Energieausweis beim Hausverkauf
- GModG § 80: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
- GModG § 87: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
- GModG § 108: Bußgeldvorschriften
- Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226: Novelle vom 23. Juli 2026
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktberichte
- IBB Wohnungsmarktbericht 2025