Für den Energieausweis bei einer Erbengemeinschaft braucht es nicht die Unterschrift aller Miterben. Die Beauftragung ist in aller Regel eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, dafür genügt die Mehrheit nach Erbanteilen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB mit § 745 Abs. 1 BGB). Nur der Verkauf selbst ist eine Verfügung und braucht alle Miterben (§ 2040 Abs. 1 BGB).
Die meisten Erbengemeinschaften scheitern nicht am Gesetz.
Sie scheitern an einem Satz: „Wir können nichts machen, solange nicht alle zustimmen.“
Also passiert monatelang nichts. Kein Ausweis, kein Exposé, kein Verkauf. Und irgendwann sitzen vier Geschwister in einer Erbengemeinschaft, die ein leerstehendes Haus in Reinickendorf heizt, versichert und Grundsteuer dafür zahlt.
Dabei stimmt der Satz nur zur Hälfte. Die andere Hälfte bringt Sie weiter: Der Energieausweis ist der eine Schritt, den eine Erbengemeinschaft sofort gehen kann. Ohne Einstimmigkeit. Ohne Erbschein. Ohne dass jemand nach Berlin reisen muss.
Sie erfahren hier:
- wer den Ausweis beauftragen darf und wer ihn bezahlt,
- welche Fristen parallel laufen und welcher Ausweis zum geerbten Haus passt,
- was sich ab 01.01.2027 ändert, vor allem bei Denkmälern und Gewerbeflächen,
- welche Fehler Erbengemeinschaften am meisten kosten und was ich aus der Praxis rate.
Wer muss den Energieausweis in einer Erbengemeinschaft beauftragen?
Die Erbengemeinschaft gemeinsam, aber nicht einstimmig. Weil das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) in § 80 den Ausweis für den Verkauf verlangt, ist seine Beauftragung in aller Regel ordnungsgemäße Verwaltung. Dafür reicht nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB mit § 745 Abs. 1 BGB ein Mehrheitsbeschluss nach Erbanteilen.
Das BGB unterscheidet zwei Dinge, die im Alltag ständig verwechselt werden: verwalten und verfügen.
Verwalten heißt, das Haus zu erhalten und nutzbar zu machen. Verfügen heißt, es wegzugeben.
| Handlung | Rechtliche Einordnung | Was nötig ist |
|---|---|---|
| Energieausweis beauftragen | Verwaltung des Nachlasses | Mehrheit nach Erbanteilen (§ 2038, § 745 BGB) |
| Haus vermieten, laufende Instandhaltung beauftragen | Verwaltung des Nachlasses | Mehrheit nach Erbanteilen |
| Zur Erhaltung notwendige Maßnahme, etwa ein Sturmschaden am Dach | Notverwaltung | Jeder Miterbe allein (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB) |
| Haus verkaufen und übereignen | Verfügung über einen Nachlassgegenstand | Alle Miterben gemeinschaftlich (§ 2040 Abs. 1 BGB) |
Zwei Punkte überraschen dabei regelmäßig.
Erstens: Gezählt werden Anteile, nicht Köpfe. Drei Geschwister mit je einem Drittel sind zu zweit in der Mehrheit. Eine Witwe mit der Hälfte und zwei Kinder mit je einem Viertel sind eine andere Rechnung: Niemand hat allein die Mehrheit, die Witwe und ein Kind gemeinsam schon.
Zweitens: Über das Haus verfügen die Miterben nur gemeinschaftlich, so steht es in § 2040 Abs. 1 BGB. Deshalb unterschreiben beim Notar am Ende alle. Der Bundesgerichtshof lässt Mehrheitsentscheidungen über Nachlassgegenstände nur in Ausnahmefällen zu. Darauf sollten Sie keinen Verkauf aufbauen.
Ein ehrlicher Hinweis: Ob eine Maßnahme ordnungsgemäße Verwaltung ist, entscheidet sich am Einzelfall. Ein Ausweis für 299 oder 399 Euro, ohne den nicht rechtskonform verkauft werden kann, ist aber genau die Art von Maßnahme, für die die Mehrheitsregel gedacht ist. Ist die Gemeinschaft zerstritten oder blockiert jemand den Verkauf, gehört das zum Notar oder zu einem Anwalt für Erbrecht. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen. Das ist Erbrecht und nicht mein Fachgebiet.
Was Ihnen das bringt: Der Ausweis ist der Schritt, den Sie machen können, während die Erbengemeinschaft sich noch sortiert.
Wer zahlt den Energieausweis bei einer Erbengemeinschaft?
Der Nachlass, nicht der einzelne Miterbe. Die Kosten sind gemeinschaftliche Verwaltungskosten und werden nach § 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 748 BGB von allen Miterben entsprechend ihrem Anteil getragen. Sie mindern den Nachlass, bevor der Erlös verteilt wird.
In der Praxis läuft es fast immer so: Ein Miterbe legt aus, weil es schnell gehen muss.
| Gebäude im Nachlass | Ausweis | Festpreis energiepass® BERLIN |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Bedarfsausweis | 299 Euro |
| Zwei- oder Mehrfamilienhaus | Bedarfsausweis | 399 Euro |
| Gewerbe- oder Mischobjekt (Laden, Büro, Praxis mit Wohnungen) | Bedarfsausweis | 899 Euro |
Lieferung jeweils digital, 24 Stunden nach vollständigen Angaben.
Die Rechnung allein sichert die Erstattung nicht. Was sie sichert, ist der Beschluss davor. Wer ohne Rückendeckung der Mehrheit bestellt, hört später womöglich: „Davon wussten wir nichts.“
Deshalb vor der Bestellung ein Satz an alle, per E-Mail oder im Familienchat:
„Ich schlage vor, für das Haus einen Bedarfsausweis für 299 Euro zu bestellen. Ich lege das Geld aus, die Kosten trägt der Nachlass und werden beim Verkauf ausgeglichen. Bitte bis Freitag zustimmen oder widersprechen.“
Zustimmungen sammeln, Beschluss und Rechnung in denselben Ordner. Das ist keine juristische Kunst. Es verhindert nur die Diskussion in acht Monaten.
Gewerbe- oder Mischobjekte sind in Berlin häufiger, als man denkt: Laden im Erdgeschoss, Wohnungen darüber, ein typisches Bild in Moabit, Wedding oder Schöneberg. Wie dieser Fall eingeordnet wird, steht im Artikel zum Wohn- und Geschäftshaus beim Verkauf.
Sie verkaufen eine geerbte Immobilie in Berlin? Lassen Sie den Ausweis fertig werden, während Erbschein und Grundbuch noch laufen: Jetzt Festpreis für Ihren Energieausweis berechnen. DIBt-registriert, Festpreis, Lieferung 24 Stunden nach vollständigen Angaben, Best-Case-Optimierung inklusive.
Warum entsteht bei einer Erbschaft Zeitdruck beim Energieausweis?
Weil mehrere Uhren gleichzeitig laufen. Ein Erbschein braucht in der Praxis häufig 4 bis 12 Wochen, die Grundbuchberichtigung danach oft noch 2 bis 6 Wochen. Wer den Energieausweis erst nach diesen Schritten beauftragt, verschenkt Wochen, in denen er längst fertig sein könnte.
Die Dauer bei Nachlassgericht und Grundbuchamt ist keine gesetzliche Frist, sondern ein Erfahrungswert. Sie hängt vom Gericht und von der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen ab.
| Schritt | Übliche Dauer | Läuft parallel? |
|---|---|---|
| Erbschein beantragen und erhalten | häufig 4 bis 12 Wochen | ja |
| Grundbuchberichtigung nach Antrag | oft 2 bis 6 Wochen | ja |
| Energieausweis | 24 Stunden nach vollständigen Angaben | ja, ab sofort |
| Exposé und Vermarktung | ab Erbnachweis | nein |
Der Energieausweis hängt am Gebäude, nicht am Erbnachweis. Er ist der einzige Punkt auf dieser Liste, den Sie heute abhaken können.
Manchmal geht es sogar ohne Erbschein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt nach § 35 Abs. 1 Satz 2 der Grundbuchordnung in der Regel diese Urkunde mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Fragen Sie Ihren Notar. Es kann Wochen sparen.
Der zweite Grund für Tempo ist Geld: Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht. So regelt es das Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz unter Nummer 14110.
Die dritte Uhr ist die unangenehme. Sobald verkauft werden soll, greift § 80 Absatz 3 bis 5 GModG: Der Ausweis ist dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Das gilt unabhängig vom Baujahr. Ausgenommen sind bis 31.12.2026 nur wenige Fälle, etwa kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche und Baudenkmäler.
Erscheint eine kommerzielle Anzeige, etwa auf einem Immobilienportal, und liegt ein Ausweis vor, gehören seine Pflichtangaben hinein (§ 87 GModG): bis 31.12.2026 unter anderem Ausweisart, Endenergiewert, Effizienzklasse, Baujahr und Energieträger, ab 01.01.2027 zusätzlich Ausstellungsdatum und Primärenergiewert.
Kein oder ein falscher Ausweis beim Verkauf sowie fehlende Pflichtangaben in der Anzeige können bis 10.000 Euro kosten, die Nichtvorlage bei der Besichtigung oder Nichtübergabe bis 5.000 Euro (§ 108 GModG). Die drei Zeitpunkte im Detail stehen im Artikel zu den Fristen beim Hausverkauf.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beim geerbten Haus?
Beim geerbten Haus ist der Bedarfsausweis der gerade Weg, weil die Verbrauchsdaten selten belastbar sind. Bis 31.12.2026 ist er bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, Bauantrag vor dem 01.11.1977 und ohne Wärmeschutz auf dem Niveau von 1977 ohnehin Pflicht. Ab 2027 besteht Wahlfreiheit, meine Empfehlung bleibt der Bedarfsausweis.
Erst das Gesetz, dann meine Empfehlung. Beides ist nicht dasselbe.
Die Wärmeschutzverordnung 1977 war die erste Energiesparvorschrift in Westdeutschland und galt in West-Berlin. Vorher gab es den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108. Wer ein Siedlungshaus in Mahlsdorf oder Kaulsdorf erbt, das zu DDR-Zeiten nach TGL-Normen gebaut wurde, kann sich an dieser Verordnung nicht orientieren. Dort zählen das Datum des Bauantrags und der heutige Dämmstand.
Meine Empfehlung ist unabhängig davon immer der Bedarfsausweis. Warum?
Der Verbrauchsausweis braucht heute Abrechnungen über 36 zusammenhängende Monate. Bei einer Erbschaft fehlen die fast immer. Oder sie taugen nichts.
Ein Muster, das ich in Varianten immer wieder sehe: Die verstorbene Eigentümerin bewohnte allein das Erdgeschoss eines Reihenhauses in Steglitz, das Obergeschoss stand seit Jahren leer und wurde kaum geheizt. Ein Verbrauchsausweis rechnet daraus einen Traumwert, den kein vierköpfiger Käuferhaushalt je erreicht.
Das ist keine Optimierung. Das ist eine Falle, die beim ersten Heizkostenschock des Käufers aufgeht.
Der Bedarfsausweis rechnet stattdessen die Bausubstanz durch. Wände, Dach, Fenster, Heizung. Sein Endenergiekennwert ist der berechnete Bedarf je Quadratmeter bei normaler Nutzung, nicht die Gasmenge, die die Verstorbene tatsächlich gekauft hat. Genau das macht ihn für Käufer vergleichbar.
Dafür brauche ich Angaben und Fotos, keine alten Abrechnungen. Welche das sind, steht im Artikel welche Daten ich für den Energieausweis brauche. Den Vergleich der Ausweistypen finden Sie unter Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
Was ändert das GModG für geerbte Immobilien?
Für geerbte Wohnhäuser ändert sich weniger, als viele befürchten. Seit 29.07.2026 heißt das Gesetz GModG, das neue Ausweisrecht gilt ab 01.01.2027. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H, ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt 10 Jahre gültig. Neu ab 2027: Baudenkmäler brauchen einen Ausweis, Nichtwohngebäude nur noch den Bedarfsausweis.
Die Novelle wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Der Teil zu Energieausweisen tritt am 01.01.2027 in Kraft, ohne Übergangsfrist.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart Wohngebäude | 1977er-Regel, sonst Wahlfreiheit | Wahlfreiheit für Bestandswohngebäude |
| Nichtwohngebäude | Wahlfreiheit, keine Effizienzklasse | nur Bedarfsausweis, erstmals Klassen A bis G |
| Klassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H |
| Baudenkmäler | von der Ausweispflicht ausgenommen | Ausweis bei Verkauf und Vermietung nötig |
| Vorlageanlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Verlängerung solcher Verträge |
| Form | Papier oder PDF | digital und maschinenlesbar |
Lohnt es sich, mit dem Verkauf bis 2027 zu warten?
Nein.
Ein heute erstellter Ausweis trägt durch den gesamten Verkauf und bleibt 10 Jahre gültig, auch über den Stichtag hinaus. Es gibt keine Austauschpflicht. Wer wartet, zahlt weiter Grundsteuer, Versicherung und Heizung für ein leeres Haus.
Auch der Markt belohnt das Warten nicht. Laut vorläufigem Bericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zum Immobilienmarkt 2025 lag der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser bei rund 3.830 Euro je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche, etwa 1 Prozent über dem Vorjahr. Auf deutlich steigende Preise zu warten, ist bei diesen Zahlen eine Wette, kein Plan.
In drei Fällen sollten Sie die Novelle trotzdem genau ansehen:
Das Haus ist ein Baudenkmal. Wer eine denkmalgeschützte Villa in Grunewald oder Frohnau erbt und erst 2027 verkauft, braucht dann einen Ausweis. Ob Ihr Haus in der Berliner Denkmalliste steht, prüfen Sie beim Landesdenkmalamt. Mehr im Artikel zum Energieausweis bei Denkmalschutz.
Zum Nachlass gehört ein Nichtwohngebäude. Eine Halle, ein Bürohaus, eine Werkstatt. Ab 2027 gibt es dort nur noch den Bedarfsausweis.
Im Haus läuft ein befristeter Gewerbemietvertrag. Etwa für den Laden im Erdgeschoss. Ab 2027 wird auch dessen Verlängerung zum Vorlageanlass, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.
Alles Weitere steht im Artikel GModG beschlossen.
Welche Fehler machen Erbengemeinschaften am häufigsten?
Die vier teuersten Fehler sind: auf Einstimmigkeit warten, den alten Ausweis aus dem Nachlassordner ungeprüft verwenden, zu spät mit dem Sammeln der Gebäudedaten anfangen und Kosten ohne Beschluss vorstrecken.
Fehler 1: auf Einstimmigkeit warten. Der Ausweis braucht sie nicht. Wer wartet, bis der letzte Bruder in Kanada geantwortet hat, verliert Wochen.
Fehler 2: den alten Ausweis ungeprüft verwenden. In Nachlassordnern liegen erstaunlich oft Ausweise von 2013 oder 2014. Sie sehen amtlich aus, sind aber abgelaufen. Das Ausstellungsdatum steht neben der Registriernummer. Prüfen Sie es vor dem Inserat, nicht erst beim Notartermin. Worauf Sie achten, steht im Artikel zur Registriernummer. Umgekehrt gilt: Ist der Ausweis noch gültig und das Haus nicht grundlegend umgebaut, brauchen Sie keinen neuen.
Fehler 3: zu spät mit dem Sammeln anfangen. Die typische Erbengemeinschaft verteilt sich über mehrere Städte, und die Unterlagen liegen bei dem Geschwisterteil, das am weitesten weg wohnt. Fangen Sie an, sobald der Verkauf im Raum steht.
Fehler 4: ohne Beschluss vorstrecken. Einer bestellt, zahlt, und beim Notartermin fragt jemand, wer das beschlossen hat. Ein Satz an alle vorher erspart diese Diskussion.
Was rate ich Erbengemeinschaften aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen?
Drei Dinge machen den Unterschied: ein Ansprechpartner statt fünf, eine klare Fotoliste samt Bauakte und keine Angst vor fehlenden Unterlagen. Dafür muss niemand ins Haus kommen. Die Daten kommen telefonisch oder per Foto zu mir.
Tipp 1: Bestimmen Sie einen Ansprechpartner. Eine Erbengemeinschaft hat oft fünf Meinungen. Der Ausweis braucht eine Telefonnummer. Wer den Schlüssel hat oder am nächsten wohnt, ist meist die beste Wahl.
Tipp 2: Fotografieren Sie mit Plan und holen Sie die Bauakte. Typenschild der Heizung, Fenster mit Rahmen, Dachboden oder oberste Geschossdecke, Keller, Fassade von jeder Seite, dazu der Feuerstättenbescheid, falls er im Ordner liegt. In Berlin liegen Grundrisse und oft das Datum des Bauantrags im Bauaktenarchiv des Bezirksamts. Fragen Sie vorher, welchen Berechtigungsnachweis das Amt sehen will, solange der Erbschein fehlt.
Tipp 3: Fehlende Unterlagen sind kein Stoppschild. Wo ein Wert fehlt, darf nach den amtlich bekannt gemachten Regeln für Bestandsgebäude ein vorsichtiger Pauschalwert nach Baualter eingesetzt werden. Jedes Foto ersetzt so einen Pauschalwert durch den echten Wert. Das meine ich mit Best-Case-Optimierung: nichts schönrechnen, aber auch nichts verschenken.
Gerade bei Erbengemeinschaften zwischen Berlin, München und dem Ausland ist der Weg über Telefon und Fotos der schnellere. Zusätzlich biete ich eine kostenlose Sichtprüfung von außen an, ohne Termin und ohne dass jemand aufschließen muss.
Ich stelle seit 2018 als Immobilienexperte und DIBt-registrierter Aussteller Energieausweise aus. Sie haben einen Ansprechpartner am Telefon, kein Callcenter.
Welche Fragen stellen Erbengemeinschaften zum Energieausweis?
Die fünf häufigsten Fragen drehen sich um Zustimmung, Kosten, den richtigen Zeitpunkt, alte Ausweise und den Preis. Hier sind die kurzen Antworten.
Müssen alle Miterben dem Energieausweis zustimmen?
Nein. Die Beauftragung ist in aller Regel eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, dafür genügt ein Mehrheitsbeschluss nach Erbanteilen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 1 BGB). Gezählt werden Anteile, nicht Köpfe. Halten Sie den Beschluss schriftlich fest. Der Verkauf selbst ist eine Verfügung, dort wirken alle Miterben mit.
Wer zahlt den Energieausweis bei einer Erbengemeinschaft?
Der Nachlass. Die Kosten sind gemeinschaftliche Verwaltungskosten und werden nach § 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 748 BGB von allen Miterben nach ihrem Anteil getragen. Wer auf Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses vorstreckt, lässt sich den Betrag bei der Auseinandersetzung aus dem Erlös erstatten. Rechnung und Beschluss gehören in denselben Ordner.
Können wir den Energieausweis schon vor dem Erbschein beauftragen?
Ja, und das ist meistens klug. Der Ausweis hängt am Gebäude, nicht am Erbnachweis. Ein Erbschein braucht in der Praxis häufig 4 bis 12 Wochen, die Grundbuchberichtigung oft weitere 2 bis 6 Wochen, je nach Nachlassgericht und Grundbuchamt. Der Energieausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.
Reicht der alte Energieausweis aus dem Nachlassordner?
Ja, wenn er noch gültig ist und das Gebäude seitdem nicht so umgebaut wurde, dass neu gerechnet werden muss. Energieausweise gelten 10 Jahre ab Ausstellung. In Nachlassordnern liegen oft Exemplare von 2013 oder 2014, die längst abgelaufen sind. Das Ausstellungsdatum steht auf Seite 1 neben der Registriernummer.
Was kostet der Energieausweis für ein geerbtes Haus in Berlin?
Bei energiepass® BERLIN kostet der Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus 299 Euro, für ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus 399 Euro und für Gewerbe- oder Mischobjekte 899 Euro, jeweils Festpreis. Die Daten kommen telefonisch oder per Foto zu mir, der Ausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben digital zu Ihnen. Die Kosten trägt der Nachlass.
Was ist jetzt der nächste Schritt für Ihre Erbengemeinschaft?
Prüfen Sie den Nachlassordner auf einen gültigen Ausweis. Liegt keiner vor, holen Sie die Mehrheit ein und beauftragen Sie den Bedarfsausweis parallel zum Erbschein.
Der Energieausweis ist der einfachste Punkt der ganzen Liste, weil er keine Einstimmigkeit braucht. Beauftragen Sie ihn jetzt, dann steht er, wenn das Grundbuch berichtigt ist.
Die Frage ist nicht, ob Sie den Ausweis brauchen. Die Frage ist, ob er fertig ist, bevor der erste Interessent danach fragt.
Mehr rund um den Verkauf finden Sie im Überblick Energieausweis beim Hausverkauf und für Altbauten unter altes Haus verkaufen.
Jetzt Angebot für Ihren Energieausweis berechnen: Einfamilienhaus 299 Euro, Zwei- oder Mehrfamilienhaus 399 Euro, Festpreis, Lieferung 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Lieber erst sprechen? 0152 060 777 67, per Telefon oder WhatsApp.