In einer Erbengemeinschaft braucht der Energieausweis nicht die Unterschrift aller Miterben. Seine Beauftragung ist eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, dafür genügt die Mehrheit nach Erbanteilen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 1 BGB). Nur der Verkauf selbst ist eine Verfügung und verlangt das Zusammenwirken aller (§ 2040 Abs. 1 BGB).
Die meisten Erbengemeinschaften scheitern nicht am Gesetz. Sie scheitern an einem Missverständnis.
Es klingt so: “Wir können nichts machen, solange nicht alle zustimmen.” Also passiert monatelang nichts. Kein Ausweis, kein Exposé, kein Verkauf. Und irgendwann sitzen vier Geschwister in einer Erbengemeinschaft, die ein leerstehendes Haus in Reinickendorf heizt, versichert und Grundsteuer zahlt.
Dabei stimmt der Satz nur zur Hälfte. Und die andere Hälfte ist genau die, die Sie weiterbringt.
Wer muss den Energieausweis in einer Erbengemeinschaft beauftragen?
Die Erbengemeinschaft gemeinsam, aber nicht einstimmig. Der Energieausweis ist eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er für einen rechtskonformen Verkauf gesetzlich vorgeschrieben ist. Nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 1 BGB reicht dafür ein Mehrheitsbeschluss, gezählt nach Erbanteilen.
Das BGB unterscheidet zwei Dinge, die im Alltag ständig verwechselt werden.
| Handlung | Rechtliche Einordnung | Was nötig ist |
|---|---|---|
| Energieausweis beauftragen | Verwaltung des Nachlasses | Mehrheit nach Erbanteilen (§ 2038, § 745 BGB) |
| Haus vermieten, Handwerker beauftragen | Verwaltung des Nachlasses | Mehrheit nach Erbanteilen |
| Dach notdürftig reparieren | Notverwaltung | Jeder Miterbe allein (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB) |
| Haus verkaufen und übereignen | Verfügung über einen Nachlassgegenstand | Alle Miterben (§ 2040 Abs. 1 BGB) |
Zwei Punkte, die dabei regelmäßig überraschen.
Erstens: Gezählt werden Anteile, nicht Köpfe. Drei Geschwister mit je einem Drittel sind zu zweit in der Mehrheit. Ein Ehepartner mit der Hälfte und zwei Kinder mit je einem Viertel sind eine andere Rechnung.
Zweitens: Beim Verkauf selbst wirken in der Praxis alle Miterben mit, weil das Grundbuchamt für die Umschreibung die Beteiligung aller im Grundbuch Eingetragenen sehen will. Der Bundesgerichtshof lässt Mehrheitsbeschlüsse zwar in Ausnahmefällen zu, darauf sollten Sie einen Verkauf aber nicht aufbauen. Fragen Sie das im Zweifel Ihren Notar, das ist Erbrecht und nicht mein Fachgebiet.
Was Ihnen das bringt: Der Ausweis ist der eine Schritt, den Sie machen können, während die Erbengemeinschaft sich noch sortiert.
Wer zahlt den Energieausweis bei einer Erbengemeinschaft?
Der Nachlass, nicht der einzelne Miterbe. Die Kosten sind gemeinschaftliche Verwaltungskosten und werden nach § 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 748 BGB von allen Miterben entsprechend ihrem Anteil getragen. Sie mindern den Nachlass, bevor der Erlös verteilt wird.
In der Praxis läuft es fast immer so ab: Ein Miterbe legt aus, weil es schnell gehen muss. Die 299 Euro für ein Einfamilienhaus oder 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus liegen auf seiner Kreditkarte.
Das ist unproblematisch, solange es dokumentiert ist. Bewahren Sie die Rechnung auf und nennen Sie den Posten bei der Auseinandersetzung. Er wird dann vom Erlös abgezogen, bevor geteilt wird.
Ein Satz per E-Mail an alle Miterben genügt für die Dokumentation: wer beauftragt, was es kostet, dass der Betrag aus dem Nachlass ausgeglichen wird. Das ist keine juristische Kunst, es verhindert nur die Diskussion in acht Monaten.
Bei Gewerbe- oder Mischobjekten liegt der Festpreis bei 899 Euro. Gerade in Berlin ist das häufiger, als man denkt: Laden im Erdgeschoss, Wohnungen darüber. Wie dieser Fall eingeordnet wird, steht im Artikel zum Wohn- und Geschäftshaus beim Verkauf.
Sie verkaufen eine geerbte Immobilie in Berlin? Sie können den Energieausweis bestellen, während Erbschein und Grundbuch noch laufen. Festpreis, digitale Lieferung in 24 Stunden, Best-Case-Optimierung inklusive.
Warum entsteht bei einer Erbschaft Zeitdruck beim Energieausweis?
Weil zwei Uhren gleichzeitig laufen. Der Erbschein braucht in der Regel 4 bis 12 Wochen, die Grundbuchberichtigung danach noch 2 bis 6 Wochen. Wer den Energieausweis erst nach diesen Schritten beauftragt, verschenkt Monate, in denen er längst fertig sein könnte.
Die Zeitachse einer geerbten Immobilie sieht typischerweise so aus:
| Schritt | Übliche Dauer | Läuft parallel? |
|---|---|---|
| Erbschein beantragen und erhalten | 4 bis 12 Wochen | ja |
| Grundbuchberichtigung nach Antrag | 2 bis 6 Wochen | ja |
| Energieausweis | 24 Stunden nach vollständigen Daten | ja, ab sofort |
| Exposé und Vermarktung | ab Erbnachweis | nein |
Der Energieausweis hängt am Gebäude, nicht am Erbnachweis. Sie können ihn beauftragen, sobald Sie die Gebäudedaten haben. Er ist damit der einzige Punkt auf dieser Liste, den Sie sofort abhaken können.
Es gibt noch einen zweiten Grund, warum Tempo sich lohnt: Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Kostenverzeichnis Nr. 14110 GNotKG). Wer diese Frist verstreichen lässt, zahlt ohne Not.
Und die dritte Uhr ist die unangenehme: Sobald inseriert wird, greift das GEG. Liegt ein Ausweis vor, gehören seine Kennwerte in die Anzeige (§ 87 GEG). Spätestens bei der Besichtigung muss er unaufgefordert vorgelegt werden, nach Vertragsschluss wird er dem Käufer übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG). Verstöße gegen die Vorlage- und Kennzeichnungspflicht sind Ordnungswidrigkeiten und können bis zu 10.000 Euro kosten (§ 108 GEG). Die drei Zeitpunkte im Detail stehen im Artikel zu den Fristen beim Hausverkauf.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beim geerbten Haus?
Beim geerbten Haus ist der Bedarfsausweis meist der geradere Weg, weil die Verbrauchsdaten selten belastbar sind. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und die nicht auf den Wärmeschutz-Standard von 1977 gebracht wurden, ist er nach § 80 Abs. 3 GEG ohnehin vorgeschrieben.
Der Verbrauchsausweis braucht die Abrechnungen der letzten drei Jahre. Bei einer Erbschaft fehlen die fast immer, oder sie taugen nichts.
Ein Berliner Beispiel, das ich in Varianten ständig sehe: Die verstorbene Eigentümerin bewohnte allein die untere Etage eines Reihenhauses in Steglitz, die obere stand seit Jahren leer. Der Verbrauch der letzten drei Jahre ist entsprechend niedrig. Ein Verbrauchsausweis würde daraus einen Traumwert rechnen, den kein vierköpfiger Käuferhaushalt je erreicht.
Das ist keine Optimierung. Das ist eine Falle, die beim nächsten Verkauf oder beim ersten Heizkostenschock aufgeht.
Dazu kommt die Datenlage nach einem Todesfall: Ordner sind unvollständig, Verträge gekündigt, der Versorger gibt Auskünfte nicht mehr ohne Weiteres heraus. Der Bedarfsausweis rechnet stattdessen die Bausubstanz durch. Wände, Dach, Fenster, Heizung. Dafür brauche ich Angaben und Fotos, keine alten Abrechnungen. Welcher Ausweistyp zu Ihrem Objekt passt, klärt der Artikel Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
Was ändert das GModG für geerbte Immobilien?
Für Wohngebäude ändert sich weniger, als viele befürchten. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10.07.2026 beschlossen, der Ausweis-Teil greift voraussichtlich erst ab Anfang 2027. Die neue A-bis-G-Skala gilt nur für Nichtwohngebäude, Wohngebäude behalten A+ bis H. Bestandsausweise bleiben ihre vollen 10 Jahre gültig.
In Erbengemeinschaften kommt an dieser Stelle regelmäßig die Frage auf, ob man mit dem Verkauf besser bis 2027 wartet.
Die Antwort ist nein.
Ein heute erstellter Energieausweis trägt durch den gesamten Verkauf und behält seine 10 Jahre Gültigkeit, auch über den Stichtag hinaus. Wer wartet, spart nichts, sondern zahlt weiter Grundsteuer, Versicherung und Heizung für ein leeres Haus.
Interessant wird das GModG für Sie nur in einem Fall: Wenn zum Nachlass ein Nichtwohngebäude gehört, etwa eine Halle oder ein reines Bürohaus. Dort kommt tatsächlich eine neue Skala und künftig nur noch der Bedarfsausweis. Was das im Einzelnen bedeutet, steht im Artikel GModG beschlossen.
Welche Fehler machen Erbengemeinschaften am häufigsten?
Die drei teuersten Fehler sind: auf Einstimmigkeit warten, den alten Ausweis aus dem Nachlassordner ungeprüft verwenden und zu spät mit dem Sammeln der Gebäudedaten anfangen.
Zum alten Ausweis: In Nachlassordnern liegen erstaunlich oft Energieausweise von 2013 oder 2014. Sie sehen amtlich aus, sind aber abgelaufen. Ein Energieausweis gilt 10 Jahre, und das Ausstellungsdatum steht direkt neben der Registriernummer. Prüfen Sie das, bevor Sie damit inserieren, sonst fällt es im schlechtesten Fall erst beim Notartermin auf. Worauf Sie dabei achten, steht im Artikel zur Registriernummer.
Zum Sammeln: Die typische Erbengemeinschaft verteilt sich über mehrere Städte, niemand wohnt am Objekt, und die Unterlagen liegen bei dem Geschwisterteil, das am weitesten weg wohnt. Deshalb fange ich mit den Daten an, sobald der Verkauf überhaupt im Raum steht, nicht erst wenn der Makler drängt.
Dafür kommt niemand zu Ihnen ins Haus. Die Datenaufnahme läuft telefonisch und per Foto, was gerade bei Erbengemeinschaften über Berlin, München und das Ausland hinweg der schnellere Weg ist. Nach der Ausstellung biete ich zusätzlich eine kostenlose Sichtprüfung an, eine rein visuelle Einschätzung von außen.
Ich bin seit 2018 als Immobilienexperte für Energieausweise tätig und DIBt-registriert. Sie haben einen Ansprechpartner am Telefon, kein Callcenter, und das ist bei einer Erbengemeinschaft mit fünf Meinungen erfahrungsgemäß der entscheidende Unterschied.
Fazit
Der Energieausweis ist in einer Erbengemeinschaft der einfachste Punkt der ganzen Liste, weil er als Verwaltungsmaßnahme keine Einstimmigkeit braucht. Beauftragen Sie ihn parallel zum Erbschein, dann steht er, wenn das Grundbuch berichtigt ist und der erste Interessent fragt.
Prüfen Sie vorher nur, ob im Nachlassordner nicht schon ein gültiger liegt. Weitere Themen rund um den Verkauf finden Sie im Überblick Energieausweis beim Hausverkauf und speziell für Altbauten unter altes Haus verkaufen.
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