Die Aushangpflicht des Energieausweises trifft in Berlin nicht jedes Gewerbe. Behördlich genutzte Gebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr brauchen einen Ausweis und hängen ihn aus. Sonstige Gebäude mit mehr als 500 Quadratmetern solcher Fläche hängen aus, sobald ein Ausweis vorliegt. Das größere Bußgeldrisiko steckt in der Vorlagepflicht.
Ein Energieausweis kann still in der Schublade liegen. Oder er muss sichtbar an die Wand.
Genau das ist der Unterschied zwischen Vorlagepflicht und Aushangpflicht.
Meine These: Die Wand im Foyer ist der sichtbare Teil. Teuer wird der unsichtbare. Der Ausweis, der dort fehlt, fehlt meist auch dann, wenn der nächste Mieter unterschreiben will.
Es geht fast immer um Nichtwohngebäude. Das sind Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen: Läden, Büros, Hotels, Praxen, Amtsgebäude.
Was Sie hier erfahren:
- welche Fläche zählt und wer in Berlin betroffen ist
- wer aushängt, wenn Eigentümer und Mieter verschieden sind
- welche Bußgelder wirklich drohen
- welcher Ausweis passt und was sich ab 1. Januar 2027 ändert
Was bedeutet die Aushangpflicht genau?
Die Aushangpflicht verlangt, dass der Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle hängt. Grundlage ist § 80 Abs. 6 und 7 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Besucher sollen die Kennwerte sehen, ohne zu fragen. Die Vorlagepflicht greift dagegen nur bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing.
Vorlagepflicht heißt: Sie zeigen den Ausweis dem Käufer oder Mieter spätestens bei der Besichtigung.
Aushangpflicht heißt: Der Ausweis hängt dauerhaft aus, für jeden sichtbar, ohne dass jemand danach fragt.
Beide Pflichten können nebeneinander bestehen. Ein Kaufhaus in der City West wird verkauft und hängt gleichzeitig aus. Wer nur an die Schublade denkt, übersieht die zweite Pflicht.
Und wer nur an die Wand denkt, vergisst die erste.
Ab welcher Fläche muss ein Gebäude aushängen?
Es gibt zwei Schwellen, und beide gelten erst oberhalb der Zahl. Behördlich genutzte Gebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr müssen einen Ausweis besitzen und aushängen. Sonstige Gebäude mit mehr als 500 Quadratmetern solcher Fläche müssen aushängen, sobald ein Ausweis vorliegt.
Genau 250 oder genau 500 Quadratmeter lösen die Pflicht nicht aus. Es muss mehr sein.
Der zweite Unterschied wiegt schwerer. Bei Behördengebäuden muss der Ausweis aktiv erstellt werden, auch ohne Verkauf oder Vermietung. Bei sonstigen Gebäuden gilt: Liegt ein Ausweis vor, muss er an die Wand.
| Gebäudetyp | Schwelle | Publikumsverkehr | Aushang |
|---|---|---|---|
| Behördlich genutzt | mehr als 250 m² | stark | Pflicht, Ausweis muss ausgestellt werden |
| Sonstiges Gebäude | mehr als 500 m² | stark | Pflicht, wenn ein Ausweis vorliegt |
| Gebäude ohne starken Publikumsverkehr | egal | gering | keine Aushangpflicht |
Maßgeblich ist die Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr. Nicht die Grundstücksgröße. Nicht die Gesamtfläche des Hauses.
Verkaufsraum, Schalterhalle, Foyer und Wartebereich zählen. Lager und Personalräume zählen nicht.
Eine abweichende Berliner Schwelle gibt es nicht. Es gilt die Bundesregel.
Wer in Berlin ist konkret betroffen?
Betroffen sind zwei Gruppen. Öffentliche Stellen mit mehr als 250 Quadratmetern Publikumsfläche, etwa Bürgerämter, Bezirksämter, Jobcenter, Bibliotheken, Schwimmbäder, Gerichte oder städtische Museen. Und große publikumsnahe Betriebe mit mehr als 500 Quadratmetern, etwa Kaufhäuser, Hotels, Banken, Kinos und Einkaufszentren, sobald für sie ein Ausweis vorliegt.
Ein Berliner Bezirksamt fällt anders unter die Regel als ein Späti.
Der Friseursalon in Prenzlauer Berg, die Zahnarztpraxis in Wilmersdorf, das Café in Kreuzberg: in der Regel deutlich unter 500 Quadratmetern. Für sie greift die Aushangpflicht meist nicht. Die Vorlagepflicht bei Verkauf oder Vermietung bleibt trotzdem.
Anders an den Einkaufsstraßen. In einem großen Kaufhaus am Tauentzien wie dem KaDeWe, in großen Häusern am Kurfürstendamm, an der Schloßstraße in Steglitz oder der Wilmersdorfer Straße sind 500 Quadratmeter Verkaufsfläche schnell erreicht. Gleiches gilt für Hotels rund um den Alexanderplatz und Kinos in Mitte.
Trotzdem entscheidet nicht die Adresse. Das sind Lagen, an denen ich genauer hinschaue, keine Urteile über einzelne Betriebe. Entscheidend sind die konkrete Publikumsfläche und die Frage, ob ein Ausweis vorliegt.
Für größere Objekte lohnt der Blick auf die Übersicht zum Energieausweis für Gewerbeimmobilien in Berlin.
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Wer muss aushängen: Eigentümer oder Mieter?
Grundsätzlich der Eigentümer. Nutzt er die Fläche mit Publikumsverkehr nicht oder nicht überwiegend selbst, geht die Aushangpflicht auf den Nutzer über, also auf die mietende Behörde oder den Betreiber. Der Eigentümer übergibt ihm den Ausweis oder eine Kopie. Bei Behördengebäuden bleibt er dafür verantwortlich, dass der Ausweis existiert.
„Wird die in Satz 1 genannte Nutzfläche nicht oder nicht überwiegend vom Eigentümer selbst genutzt, so trifft die Pflicht zum Aushang des Energieausweises den Nutzer. Der Eigentümer hat ihm zu diesem Zweck den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.” (§ 80 Abs. 6 GModG)
Für sonstige Gebäude über 500 Quadratmeter regelt § 80 Abs. 7 GModG dieselbe Aufteilung.
Stellen Sie sich ein Bürgeramt vor, das in einem privaten Bürohaus zur Miete sitzt. Der Eigentümer sorgt für den Ausweis. Das Amt hängt ihn auf.
Redet keiner mit dem anderen, hängt am Ende nichts. Nicht aus Bosheit. Aus der Annahme, der andere kümmert sich.
Was gilt bei gemischt genutzten Berliner Häusern?
Viele Berliner Altbauten sind gemischt: Laden im Erdgeschoss, Wohnungen darüber. Für die Aushangpflicht zählt nur die Fläche mit Publikumsverkehr. Ein 120-Quadratmeter-Laden unter Wohnungen löst keine Aushangpflicht aus. Ein 600-Quadratmeter-Supermarkt im selben Gebäudetyp liegt über der Schwelle und hängt aus, sobald ein Ausweis vorliegt.
Das ist der typische Streitpunkt in Mitte, Neukölln und Friedrichshain.
Die zweite Frage: Gilt der Ausweis für das ganze Haus oder für einen Gebäudeteil?
Bis 31. Dezember 2026 regelt das § 106 GModG. Ist der Gewerbeanteil erheblich, also über 10 Prozent der Nutzfläche, und unterscheiden sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich, werden Wohn- und Nichtwohnteil getrennt betrachtet. Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Regel, dann gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet wie bei einem Nichtwohngebäude. Bei erheblichem Gewerbeanteil bleibt es in der Praxis meist bei zwei Ausweisen.
Wer das früh klärt, spart sich Doppelarbeit. Die Themenseite zur Aushangpflicht bei Nichtwohngebäuden ordnet die Fälle.
Was kostet ein fehlender Aushang wirklich?
Für den Aushang selbst nennt § 108 GModG keinen eigenen Bußgeldtatbestand. Teuer wird es bei den Pflichten daneben: Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung oder fehlen Pflichtangaben im Inserat, drohen bis zu 10.000 Euro. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 Euro.
| Pflicht | Norm | Bußgeldrahmen |
|---|---|---|
| Aushang bei starkem Publikumsverkehr | § 80 Abs. 6 und 7 GModG | kein eigener Tatbestand in § 108 |
| Vorlage spätestens bei der Besichtigung | § 80 GModG | bis 5.000 Euro |
| Übergabe nach Vertragsschluss | § 80 GModG | bis 5.000 Euro |
| Fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung | § 80 GModG | bis 10.000 Euro |
| Fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige | § 87 GModG | bis 10.000 Euro |
Heißt das: Aushang egal? Nein.
Die Pflicht besteht. Und das eigentliche Risiko ist der Moment, in dem ein institutioneller Mieter, eine Bank oder ein Prüfer nach dem Ausweis fragt und feststellt: Es gibt keinen gültigen. Dann wird aus einer Formalie ein Vertrauensproblem mitten in der Vermietung.
Wie und wo muss der Ausweis aushängen?
Der Energieausweis hängt an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle, typischerweise im Eingangsbereich, Foyer oder Kassenbereich. Eine Kopie genügt, das sieht § 80 GModG ausdrücklich vor, und die amtlichen Muster enthalten eine eigene Aushangseite. Lesbar sein müssen die Kennwerte und das Gültigkeitsdatum.
Drei Punkte in der Praxis:
- Die Stelle muss ohne Suchen erreichbar sein. Ein Aushang im Hinterzimmer erfüllt die Pflicht nicht.
- Sichtbar sein muss die Aushangseite mit Kennwerten, nicht das Deckblatt.
- Der Ausweis muss gültig sein. Nach zehn Jahren läuft er ab, ein abgelaufener Aushang zählt wie kein Aushang.
In vielen Berliner Objekten hängt ein vergilbtes Blatt, dessen Datum niemand mehr liest.
Ein Blatt mit abgelaufenem Datum ist kein Aushang. Es ist Dekoration.
Welchen Ausweis brauchen Sie für den Aushang?
Für Behördengebäude, Kaufhäuser oder Hotels brauchen Sie einen Energieausweis für Nichtwohngebäude. Bis Ende 2026 erlaubt das Gesetz Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, ab 1. Januar 2027 nur noch den Bedarfsausweis. Ich erstelle ausschließlich Bedarfsausweise: bei energiepass® BERLIN für 899 Euro Festpreis, geliefert 24 Stunden nach vollständigen Angaben.
Der Wohngebäude-Ausweis ist hier der falsche Typ. Nichtwohngebäude haben Nutzungszonen, Beleuchtung, Lüftung und Kühlung, das muss der Ausweis abbilden.
Der Verbrauch zeigt, wie Ihr Mieter heizt. Der Bedarf zeigt, was Ihr Gebäude kann. Mehr dazu im Ratgeber Verbrauch oder Bedarf beim Nichtwohngebäude.
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Ich brauche Grundrisse oder Fotos davon, Baujahr, belegte Modernisierungen, ein Foto vom Typenschild der Heizung und die Flächen nach Nutzungsart. Welche Unterlagen genau, zeigt die Checkliste Energieausweis Nichtwohngebäude.
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Was ändert sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ab 2027?
Die Novelle wurde am 28. Juli 2026 verkündet, seit 29. Juli 2026 heißt das Gesetz GModG. Das neue Energieausweisrecht gilt ab 1. Januar 2027. Die Aushangregel bleibt, aber Nichtwohngebäude bekommen dann nur noch Bedarfsausweise und erstmals die Klassen A bis G. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig.
Wer aushängt, hängt weiter aus. Neue Ausweise tragen dann eine Klasse.
Sie ergibt sich nach Anlage 10a GModG aus dem Verhältnis zum Referenzgebäude, einem rechnerischen Zwilling Ihres Gebäudes: A bis 1,0 und nur für Nullemissionsgebäude, B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95, G über 3,5. Wohngebäude behalten A+ bis H.
Drei weitere Punkte sind für Berliner Betreiber wichtig.
Die Ausnahme für Baudenkmäler fällt weg. In Berlin sitzen viele Ämter, Museen und Hotels in historischen Gebäuden. Ob Ihres in der Denkmalliste steht, zeigt die Denkmaldatenbank des Landesdenkmalamts Berlin.
Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags wird zum Vorlageanlass. Das trifft vor allem befristete Gewerbemietverträge.
Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt. Wie die neue Aushangseite aussieht, legt die noch ausstehende Muster-Bekanntmachung fest.
Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 Renovierungsanforderungen, mit Ausnahmen. Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus.
Panik ist nicht nötig. Ein gültiger Ausweis bleibt bis zum Ende seiner Laufzeit an der Wand.
Was rate ich Berliner Betreibern aus meiner Praxis?
Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen sparen drei Dinge den meisten Ärger: die Publikumsfläche messen statt schätzen, den Aushang im Mietvertrag regeln und das Ablaufdatum in den Kalender schreiben.
Messen, nicht schätzen. Ein Möbelhaus mit 700 Quadratmetern Gesamtfläche kann bei 450 Quadratmetern Ausstellungsfläche landen. Dann greift die Aushangpflicht nicht.
Den Aushang in den Mietvertrag schreiben. Ein Satz reicht: Der Vermieter übergibt eine Kopie, der Mieter hängt sie im Eingangsbereich aus.
Das Ablaufdatum notieren. Es steht auf der ersten Seite unter „gültig bis“. Eine Erinnerung ein halbes Jahr vorher verhindert die Eilsache, wenn gleichzeitig ein Mieter wechselt. Fehlen dann Pläne, hilft oft die Bauakte beim Bezirksamt.
Welche Fehler sehe ich beim Aushang am häufigsten?
Drei Fehler wiederholen sich: Der Ausweis ist abgelaufen, für die Gewerbefläche liegt nur der Ausweis der Wohnungen vor, und Aushang und Vorlagepflicht werden verwechselt.
- Abgelaufener Ausweis an der Wand. Ein Blatt aus 2015 hilft heute niemandem.
- Falscher Ausweistyp. Für Laden oder Amt gilt der Nichtwohngebäude-Ausweis, nicht der Ausweis der Wohnungen darüber.
- Aushang mit Vorlage verwechselt. „Wir müssen nicht aushängen, also brauchen wir keinen Ausweis.“ Falsch. Beim Verkauf oder bei der nächsten Vermietung brauchen Sie ihn trotzdem.
Fazit: Aushangpflicht ist ein Prüfpunkt, kein Panikknopf
Die Aushangpflicht trifft behördliche Gebäude mit mehr als 250 Quadratmetern und sonstige Gebäude mit mehr als 500 Quadratmetern Fläche mit starkem Publikumsverkehr. Wo sie greift, gehört ein gültiger Ausweis sichtbar an die Wand.
Gehen Sie heute ins Foyer und lesen Sie das Datum auf dem Blatt. Steht dort keines, oder hängt dort nichts, wissen Sie, was zu tun ist.
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Wo finden Sie Gesetzestext und weiterführende Seiten?
Die Aushangpflicht steht in § 80 Abs. 6 und 7 GModG, die Bußgelder in § 108 GModG. Die Themenseiten unten ordnen die Berliner Praxis ein.
- Energieausweise für Nichtwohngebäude
- Aushangpflicht Energieausweis Nichtwohngebäude
- Energieausweis für Gewerbeimmobilien in Berlin
- § 80 GModG: Aushang- und Vorlagepflicht
- § 108 GModG: Bußgeldvorschriften
- GModG-Infoportal: häufige Fragen zu Energieausweisen
Das Video zum Artikel
Häufige Fragen
Ab welcher Fläche gilt die Aushangpflicht in Berlin?
Erst oberhalb der Schwellen: Behördlich genutzte Gebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr brauchen einen Energieausweis und hängen ihn aus. Sonstige Gebäude mit mehr als 500 Quadratmetern solcher Fläche, etwa Kaufhäuser oder Hotels, hängen aus, sobald ein Ausweis vorliegt. Genau 250 oder 500 Quadratmeter reichen nicht. Grundlage ist § 80 GModG.
Wer muss aushängen, wenn Eigentümer und Nutzer verschieden sind?
Nutzt der Eigentümer die Fläche mit Publikumsverkehr nicht oder nicht überwiegend selbst, muss der Nutzer aushängen, etwa die mietende Behörde oder der Betreiber. Der Eigentümer übergibt ihm dafür den Energieausweis oder eine Kopie. Bei Behördengebäuden über 250 Quadratmeter bleibt der Eigentümer dafür verantwortlich, dass der Ausweis überhaupt ausgestellt wird.
Reicht eine Kopie zum Aushängen?
Ja. § 80 GModG sieht ausdrücklich vor, dass der Eigentümer dem Nutzer eine Kopie zum Aushang übergibt, und die amtlichen Muster enthalten eine eigene Aushangseite. Das Original bleibt in Ihren Unterlagen. Wichtig sind eine gut sichtbare Stelle im Eingangs- oder Kassenbereich, lesbare Kennwerte und ein Ausweis, dessen zehn Jahre nicht abgelaufen sind.
Was kostet ein fehlender Aushang?
Für den Aushang selbst nennt § 108 GModG keinen eigenen Bußgeldtatbestand. Teuer wird es bei den Pflichten daneben: Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung oder fehlen Pflichtangaben im Inserat, sind bis zu 10.000 Euro möglich. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 Euro.
Braucht mein kleiner Laden in Berlin einen Aushang?
Meist nicht. Liegt die Fläche mit starkem Publikumsverkehr nicht über 500 Quadratmetern, greift die Aushangpflicht für gewöhnliches Gewerbe nicht. Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung bleibt aber die Vorlagepflicht nach § 80 GModG, und ein fehlender Ausweis kann dann bis zu 10.000 Euro kosten. Aushang und Vorlage sind zwei verschiedene Pflichten.