Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis?

Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis? Bei einem bestehenden Gebäude gibt es dieses Baujahr nicht. Die Pflicht löst der Anlass aus: Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt und keine Ausnahme greift. Das Bauantragsdatum bestimmt bis 31.12.2026 nur bei Wohnhäusern mit bis zu vier Wohnungen die Ausweisart. Ab 2027 entfällt auch diese Sonderregel.

Fast jeder Eigentümer, der mich anruft, sucht nach einer Jahreszahl.

„Mein Haus ist von 1965. Muss ich da überhaupt einen Energieausweis machen?“

Eine Jahreszahl wäre bequem. Nur fragt das Gesetz etwas anderes.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) will nicht wissen, wie alt Ihr Haus ist. Es will wissen, was Sie damit vorhaben.

Ein Gründerzeithaus von 1890 in Prenzlauer Berg, ein Siedlungshaus von 1935 in Mahlsdorf, ein Reihenhaus von 1958 in Reinickendorf: Wer eines davon verkauft oder neu vermietet, braucht einen Energieausweis. Wer selbst darin wohnt und nichts plant, braucht keinen.

Das Baujahr kommt erst eine Stufe später ins Spiel. Es entscheidet mit, welche Art von Ausweis es sein muss. Und dort zählt das Datum des Bauantrags, nicht das Jahr der Fertigstellung.

Dazu kommt der Kalender. Bis zum 31. Dezember 2026 gilt die 1977er-Regel. Am 1. Januar 2027 tritt das neue Ausweisrecht in Kraft. Beides ist beschlossen und verkündet.

Was Sie in diesem Ratgeber erfahren:

• was die Pflicht auslöst und wofür das Baujahr trotzdem zählt
• wie die 1977er-Regel bis Ende 2026 funktioniert und was sich 2027 ändert
• welche Ausnahmen gelten, welche Klasse zu Ihrem Baujahr passt und was der Ausweis kostet
• drei Tipps aus meiner Praxis und drei Fehler, die ich immer wieder sehe

Was löst die Energieausweis-Pflicht wirklich aus?

Bei bestehenden Gebäuden entscheidet der Anlass, nicht das Baujahr. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing brauchen Sie einen Energieausweis, wenn kein gültiger vorliegt und keine Ausnahme greift. Sie legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor, ohne Besichtigung unverzüglich. Nach Vertragsschluss übergeben Sie den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich. So regelt es § 80 GModG.

Wer sein Haus selbst bewohnt und keinen dieser Schritte plant, braucht nicht allein wegen des Alters einen Ausweis.

Ein Beispiel aus Berlin. Ein Reihenhaus in Reinickendorf von 1958 wird verkauft: Energieausweis nötig. Dasselbe Haus bleibt in der Familie: kein Energieausweis nötig.

Gleiches Baujahr. Unterschiedliche Pflicht.

Ein vorhandener Ausweis gilt nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre ab Ausstellung. Liegt ein gültiger in der Schublade, brauchen Sie keinen neuen.

Was steht auf dem Spiel? Ein fehlender Ausweis bei Verkauf oder Vermietung ist eine Ordnungswidrigkeit, das Bußgeld reicht nach § 108 GModG bis 10.000 Euro. Häufiger trifft es die Anzeige: Fehlen dort die Pflichtangaben, werden vor allem Makler abgemahnt.

Klären Sie deshalb vor dem ersten Inserat zwei Dinge. Gibt es schon einen gültigen Ausweis? Und wenn nicht, welche Ausweisart ist neu auszustellen?

Wofür zählt das Baujahr dann überhaupt?

Das Baujahr entscheidet mit über die Ausweisart, nicht über die Pflicht. Der Verbrauchsausweis wertet die tatsächlich verbrauchten Energiemengen aus, der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf des Gebäudes selbst. Bis Ende 2026 hängt die Wahl bei einer Neuausstellung an drei Merkmalen: Zahl der Wohnungen, Datum des Bauantrags und erreichter Wärmeschutzstandard.

Der Verbrauchsausweis ist schneller und billiger. Er wertet bis Ende 2026 die Abrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten aus und bereinigt sie um das Wetter.

Aber er misst die Bewohner, nicht das Haus.

Zwei gleiche Doppelhaushälften in Lichterfelde. Links ein Paar, tagsüber im Büro, 19 Grad. Rechts eine Familie im Homeoffice, die Heizung läuft den ganzen Tag. Gleiche Wände, gleicher Kessel, zwei völlig verschiedene Verbrauchsausweise.

Welcher sagt dem Käufer die Wahrheit über das Haus? Keiner.

Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude technisch durch: Wände, Dach, Fenster, Keller, Heizung, Warmwasser. Das Ergebnis ist vergleichbar und liefert Modernisierungsempfehlungen, die zum Haus passen.

Deshalb stelle ich für Wohngebäude nur Bedarfsausweise aus. Auch dort, wo das Gesetz die Wahl lässt.

Was besagt die 1977er-Regel bis Ende 2026?

Muss bis zum 31.12.2026 für Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ein Ausweis neu ausgestellt werden, gilt: Ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 bekommt grundsätzlich einen Bedarfsausweis. Die Regel greift nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat. Das regelt § 80 Abs. 3 GModG.

Sinngemäß nach § 80 Abs. 3 GModG in der bis 31. Dezember 2026 geltenden Fassung: Für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für das der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, ist ein Energieausweis auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs auszustellen. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 eingehalten hat oder durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Niveau gebracht worden ist.

Die Regel ist ein Filter mit drei Fragen:

1. Hat das Gebäude weniger als fünf Wohnungen?
2. Wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt?
3. Fehlt der Nachweis, dass das Haus das Wärmeschutzniveau von 1977 erreicht?

Dreimal Ja bedeutet: Bedarfsausweis.

Ein Einfamilienhaus in Rudow, Bauantrag im Herbst 1976, fertig im Sommer 1978. Im Kaufvertrag steht „Baujahr 1978“. Viele schließen daraus, die Regel gelte nicht. Sie gilt. Der Bauantrag lag vor der Schwelle.

Ein Gründerzeithaus im Wedding mit acht Wohnungen fällt dagegen nicht unter die Regel. Das Gesetz lässt hier schon heute die Wahl. Ich rechne trotzdem mit dem Bedarf, weil der Käufer sonst den Heizstil der bisherigen Mieter kauft.

Ein Fenstertausch allein belegt noch nicht, dass das ganze Wohngebäude das Niveau von 1977 erreicht. Es zählt die gesamte Hülle: Wände, Dach oder oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster.

Ein Ausweis verliert seine Gültigkeit früher als nach zehn Jahren, wenn nach § 80 Abs. 2 GModG ein neuer nötig wird, weil bei einer Änderung das gesamte Gebäude berechnet wird.

Den vollständigen Deep-Dive zu dieser Grenze finden Sie unter Energieausweis für altes Haus in Berlin (vor 1977).

Sie kennen das Bauantragsdatum nicht genau? Das ist der Normalfall. Jetzt im Energieausweis-Rechner den Festpreis für Ihren Bedarfsausweis berechnen. Den Rest klären wir mit Ihren Fotos und am Telefon: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp. Ausweise mit DIBt-Registriernummer seit 2018, Ausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.

Was ändert sich am 1. Januar 2027?

Am 1. Januar 2027 tritt das neue Ausweisrecht aus Artikel 2 der GModG-Novelle in Kraft. Die 1977er-Regel entfällt: Bestandswohngebäude dürfen dann einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erhalten. Nichtwohngebäude bekommen nur noch Bedarfsausweise, Baudenkmäler brauchen erstmals einen Ausweis. Wer 2026 einen Ausweis ausstellen lässt, behält ihn zehn Jahre.

Das ist kein Entwurf mehr. Die Novelle vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 verkündet, BGBl. 2026 I Nr. 226. Nach Artikel 9 Abs. 2 gilt der Ausweisteil ab dem 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist.

§ 82 Abs. 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung: Ein Verbrauchsausweis ist nur für ein Gebäude vorgesehen, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“.

Was heißt das für das Haus von 1965?

Ab 2027 dürfen Sie rechtlich wählen. Klug ist der Verbrauchsausweis deshalb noch nicht. Er zeigt weiter das Verhalten der Bewohner, nicht die Substanz. Käufer wollen vergleichen, und bei der Finanzierung kann ein Bedarfsausweis mit benannten Schwachstellen vorteilhaft sein.

Ein Gerücht hält sich: Ab 2027 gelte für alle Gebäude A bis G. Falsch. A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude.

Die Vertragsverlängerung als Anlass betrifft vor allem befristete Verträge: Gewerbemieten, Pacht, Leasing. Wer eine Wohnung unbefristet vermietet, merkt davon wenig.

Welche Ausnahmen gelten, und wie lange noch?

Bis 31.12.2026 gibt es zwei unterschiedlich weite Ausnahmen. Auf kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche sind die Ausweisvorschriften gar nicht anzuwenden. Bei Baudenkmälern entfallen nur die Pflichten nach § 80 Abs. 3 bis 7 GModG. Ab 2027 sind nur noch Gebäude unter 50 Quadratmetern ausgenommen, die Denkmal-Ausnahme entfällt.

Ein Baudenkmal ist nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 GModG ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine geschützte Gebäudemehrheit. Stuck und Altbau-Charme machen noch kein Denkmal.

In Berlin hilft die Denkmalliste des Landes. Rechtlich hängt die Ausnahme am Schutzstatus selbst. Eine schriftliche Bestätigung der Denkmalbehörde in den Verkaufsunterlagen beantwortet trotzdem jede Rückfrage sofort.

Milieuschutz ist kein Denkmalschutz. Ein Haus in einem Berliner Erhaltungsgebiet ist dadurch kein Baudenkmal. Ob Ihr Haus dort liegt, sagt Ihnen Ihr Bezirksamt.

Bis zum 31.12.2026 brauchen Baudenkmäler bei Verkauf oder Vermietung keinen Ausweis. Ab 2027 brauchen sie einen, wobei ein reines Wohndenkmal dann Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erhalten darf.

Ein kleines Gebäude hat bis Ende 2026 nach § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG nicht mehr als 50 Quadratmeter Nutzfläche. Ab 2027 heißt es „weniger als 50 Quadratmeter“. Ein Gebäude mit genau 50 Quadratmetern fällt dann aus der Ausnahme heraus.

Als Nutzfläche gilt bei Wohngebäuden die Gebäudenutzfläche, bei Nichtwohngebäuden die Nettogrundfläche. Die Gebäudenutzfläche ist nicht die Wohnfläche aus dem Mietvertrag, sie wird beim Bedarfsausweis aus dem beheizten Gebäudevolumen ermittelt. Daneben nennt § 2 GModG Gebäude ganz außerhalb des Gesetzes, etwa Ställe oder Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr beheizt werden.

Welche Ausweisart und welche Klasse passen zu meinem Baujahr?

Bis Ende 2026 gilt bei einer Neuausstellung: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne Wärmeschutznachweis bekommen einen Bedarfsausweis. Unsaniert landen solche Häuser häufig in Klasse F bis H. Bauten der 80er und 90er liegen oft bei D bis E, sanierte oder neue Gebäude bei B bis C oder besser. Entscheidend bleibt die Berechnung.

Die Tabelle zeigt typische Muster. Sie ersetzt keine Berechnung, aber sie zeigt die Richtung. Prüfen Sie vorher immer, ob ein gültiger Ausweis vorliegt oder eine Ausnahme greift.

Die Klassen für Wohngebäude richten sich nach Anlage 10 GModG, bis 2026 und ab 2027 unverändert. Maßstab ist der Endenergiekennwert. Im Bedarfsausweis ist das der berechnete Bedarf je Quadratmeter, nicht die Menge Gas oder Öl, die Sie gekauft haben.

Berlin ist ein Sonderfall. Der Berliner Umweltatlas zur Stadtstruktur 2020 weist stadtweit rund 14 Prozent erhaltene gründerzeitliche Bebauung aus. Innerhalb des S-Bahn-Rings prägt sie ganze Straßenzüge, etwa in Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg, Neukölln oder Wedding. Unsaniert fallen diese Häuser meist in G bis H. Teilsaniert, mit neuen Fenstern, aber ohne Fassadendämmung, liegen sie eher bei E bis F.

Genau diese Teilsanierungen sind Geld wert, wenn sie belegt sind.

Ich nenne das Best-Case-Optimierung. Jede belegte Maßnahme, jede Rechnung, jedes Foto vom Typenschild der Heizung fließt in die Berechnung ein. Der Ausweis zeigt das Haus so gut, wie es tatsächlich ist. Nicht besser. Aber auch nicht schlechter, nur weil eine Unterlage gefehlt hat.

Laut immowelt-Auswertung vom März 2026 werden Häuser der Klasse H bundesweit um bis zu 17 Prozent günstiger angeboten als Häuser der Klasse D. Das sind Angebotspreise, keine erzielten Kaufpreise. Die Richtung ist trotzdem klar.

Mehr zu den Baualtersklassen lesen Sie unter Energieausweis nach Baujahr 1900 bis 1950. Was ein Altbau-Ausweis kostet, steht unter Energieausweis Altbau Berlin: Pflicht und Kosten.

Was kostet Sie das, und wie schnell haben Sie den Ausweis?

Bei energiepass® BERLIN bekommen Sie für jedes Wohngebäude einen Bedarfsausweis zum Festpreis: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Zwei- und Mehrfamilienhaus. Ihre Angaben kommen telefonisch oder per Foto, der Ausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.

So läuft es ab:

1. Sie geben die Eckdaten Ihres Hauses ein oder rufen mich an.
2. Sie schicken Fotos: Heizung mit Typenschild, Fenster, Fassade, Dach, dazu Grundrisse und Modernisierungsbelege, soweit vorhanden. Wo Fotos nicht reichen, mache ich eine kostenlose Sichtprüfung von außen.
3. 24 Stunden nach vollständigen Angaben liegt Ihr Bedarfsausweis in Ihrer Inbox. Morgen können Sie inserieren.

Fehlt eine Unterlage, sage ich Ihnen am Telefon, welche Angabe wirklich nötig ist und wo Sie sie in Berlin finden.

Wird das bei Ihrem Haus funktionieren? Bei einem Berliner Wohngebäude fast immer, ob Gründerzeit, Siedlungshaus oder Plattenbau. Unklar wird es meist nur bei Mischnutzung, also Laden unten, Wohnungen oben. Das klären wir vorher.

Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren und sorge dafür, dass die Zahlen standhalten: im Inserat, bei der Besichtigung und beim Notar. Den Überblick über alle Ausweistypen gibt die Seite Energieausweise für Wohngebäude.

Welche drei Tipps aus meiner Praxis sparen Ihnen Zeit und Geld?

Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen: Suchen Sie das Bauantragsdatum in der Baugenehmigung, sammeln Sie jede Rechnung über Modernisierungen, und bestellen Sie den Ausweis vor dem ersten Inserat.

Erstens: Das Bauantragsdatum steht in der Baugenehmigung. Nicht im Grundbuch, selten im Kaufvertrag. Findet sich zu Hause kein Bauschein, hilft das Bauaktenarchiv der Bauaufsicht in Ihrem Bezirksamt. Stellen Sie den Antrag auf Akteneinsicht, bevor der Makler drängt.

Zweitens: Jede Rechnung zählt. Neue Fenster 2004, Dachdämmung 2012, Brennwertkessel 2018. Was belegt ist, kann ich ansetzen. Was nur erinnert wird, muss ich vorsichtig rechnen.

Drittens: Der Ausweis gehört vor das Inserat. Kommerzielle Anzeigen müssen nach § 87 GModG Pflichtangaben enthalten, sobald ein Ausweis vorliegt. Bis 31.12.2026 sind das bei Wohngebäuden Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Ab 01.01.2027 sind es Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf oder -verbrauch, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Wer erst inseriert, schreibt sein Exposé zweimal.

Welche drei Fehler sehe ich beim Baujahr immer wieder?

Drei Fehler kosten Berliner Eigentümer am häufigsten Zeit oder Geld: Fertigstellung und Bauantrag verwechseln, einen Fenstertausch für den Wärmeschutznachweis halten und einen schönen Altbau für ein Baudenkmal halten.

Fehler eins: Fertigstellung statt Bauantrag. Das Haus in Rudow steht im Exposé mit 1978, der Bauantrag stammt von 1976. Bis Ende 2026 entscheidet der Bauantrag. Wer hier falsch abbiegt, bestellt einen Verbrauchsausweis, den er nicht verwenden darf.

Fehler zwei: Ein neues Fenster macht noch kein Niveau von 1977. Neue Fenster in einer ungedämmten Fassade unter einem ungedämmten Dach reichen dafür in aller Regel nicht.

Fehler drei: Altbau ist nicht gleich Denkmal. Nur was in der Berliner Denkmalliste steht, ist ein Baudenkmal. Und auch dann gilt die Ausnahme nur noch bis zum 31.12.2026.

Fazit: Kein Baujahr entscheidet allein

Hören Sie auf, nach der Jahreszahl zu suchen. Fragen Sie, was Sie mit dem Haus vorhaben.

Verkaufen oder vermieten Sie ohne gültigen Ausweis, brauchen Sie einen, egal ob das Haus von 1890 oder 1990 ist. Bis zum 31.12.2026 entscheidet das Bauantragsdatum bei kleinen Wohnhäusern über die Ausweisart, ab 2027 nicht mehr.

Die Jahreszahl ändert nichts an Ihrer Pflicht. Ihre Unterlagen ändern viel an Ihrer Klasse.

Bauschein suchen, Rechnungen sammeln, Fotos machen. Dann ist der Rest ein Tag.

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Wo können Sie die Regeln selbst nachlesen?

Alle Regeln aus diesem Ratgeber stehen im Gesetzestext und im Bundesgesetzblatt.

• GModG § 80 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen)
• GModG § 79 (Grundsätze des Energieausweises)
• GModG § 2 und § 3 (Anwendungsbereich und Begriffe)
• GModG Anlage 10 (Energieeffizienzklassen Wohngebäude)
• BGBl. 2026 I Nr. 226, Novelle vom 23. Juli 2026, Artikel 2 und Artikel 9
• Berliner Umweltatlas, Stadtstruktur 2020
• immowelt: Gute Energiebilanz zahlt sich aus, bis zu 20 Prozent Preisaufschlag (März 2026)
• Bergen Real Estate: Energieeffizienz wird in Berlin zum echten Preisfaktor, März 2026
• Energieausweis für altes Haus in Berlin (vor 1977)
• Energieausweis nach Baujahr 1900 bis 1950
• Energieausweis Altbau Berlin: Pflicht und Kosten

Das Video zum Artikel

7:28 Video · Hausbesitzer und Vermieter in Berlin

Energieausweis: Ab welchem Baujahr ist er Pflicht?

Das Baujahr löst keine Energieausweispflicht aus, sondern Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing. Das Video erklärt, wann ein Bedarfsausweis nötig ist. Video ansehen →